Implications and Recommendations

Quien transmite bienes (55) _{a título oneroso, garantiza al adquirente por}

evicción, es decir, que responde por la existencia y legitimidad del derecho que trasmite, de modo que si el adquirente es vencido por un tercero (que tiene un mejor derecho sobre la cosa) es responsable por el saneamiento. 9.4.1. Garantía de evicción

Se trata de una cláusula natural de los contratos onerosos, es decir, que aunque las partes no la prevean, igualmente existe y se entiende implícita; aunque ellas, en ejercicio de la autonomía de su voluntad, “pueden aumen- tarla, disminuirla o suprimirla” (art. 1036), si bien con algunos límites que la propia ley impone, por ejemplo, en el art. 1038.

Debe garantía de evicción el transmitente de bienes a título oneroso y sus antecesores, en tanto sean sus transmisiones posteriores o contempo- ráneas al título del tercero reivindicante o evincente (art. 1033) (56)_{. Así, por}

ejemplo, “A” vende un inmueble a “B” en 1989, éste transmite a “C” en 1997, “C” vende a “D” en 2004 y “D” vende a “E” en 2011. Si un tercero deduce jui- cio de reivindicación contra “E”, y gana el juicio invocando un título o mejor derecho que data del año 2000, responden por evicción solamente “C” y “D”; no así “A” y “B”, porque sus títulos son anteriores al del reivindicante, lo que implica que cuando ellos transmitieron, lo hicieron sin vicios.

a) El principio de evicción o turbación. Se produce cuando un tercero reclama un derecho sobre la cosa transferida, v.gr., cuando envía una car- ta documento o demanda por reivindicación al adquirente. En este caso el adquirente debe citar al transmitente al juicio para que defienda su título o derecho (art. 1046), pues si no lo cita pierde el derecho a saneamiento (1048 inc. a]) (57)_.

(55) Conf. Wayar, Evicción y vicios redhibitorios, Astrea, Buenos Aires, 1989. Dice el art. 1033 que el deber de saneamiento compete no sólo a quien transmite, por contrato oneroso, bienes; sino también a quien divide bienes (v.gr., un condominio), a quien entre- ga bienes en pago (dación en pago), etcétera.

(56) Quien transmite a título gratuito, en principio, no garantiza por evicción, pero sí sus antecesores a título oneroso. Además, el adquirente a título gratuito “puede ejercer en su provecho las acciones de responsabilidad por saneamiento correspondientes a sus an- tecesores” (art. 1035). Así, si “A” vende una cosa a “B”, éste a “C”, éste a su vez se la vende a “D” y este último se la dona a “E”; y “E” (adquirente a título gratuito) es vencido en un juicio de reivindicación por “T” (que tiene un título anterior al de “B”), entonces “E” tiene acción por saneamiento (no contra “D” pero sí) contra “C”, “B” y “A”, quienes son obligados concurrentes (art. 1042).

(57) Sin embargo, la responsabilidad subsiste si el adquirente prueba que, por no ha- ber existido oposición justa que hacer al derecho del vencedor, la citación oportuna del garante por evicción, o la interposición o sustanciación de los recursos, eran inútiles; o que el allanamiento o el laudo desfavorable son ajustados a derecho (art. 1048, in fine).

b) La evicción producida. La evicción efectivamente se produce cuando el adquirente es vencido por el tercero, por ejemplo, cuando éste gana el juicio de reivindicación, privándolo, por sentencia judicial, del derecho que había adquirido.

Los efectos de la evicción producida son los siguientes:

1) El adquirente evicto puede optar entre: a) reclamar el saneamiento del título o la subsanación de los vicios; b) reclamar un bien equivalente, si es fungible; o c) declarar la resolución del contrato (58)_.

2) También tiene derecho a la reparación de los daños, excepto: a) si co- noció, o pudo conocer el peligro de la evicción; b) si el enajenante no co- noció, ni pudo conocer el peligro de la evicción (59)_{; c) si la transmisión fue}

hecha a riesgo del adquirente; o d) si adquirió el bien en subasta judicial o administrativa (art. 1040).

3) El garante debe pagar al adquirente los gastos afrontados para la defensa de sus derechos; salvo si: a) no citó al garante al proceso; b) citó al garante, y aunque éste se allanó, continuó con la defensa y fue vencido (art. 1047).

Cesación de la responsabilidad (art. 1048). En los casos en que hubo jui- cio, la responsabilidad por evicción cesa: a) si el adquirente no cita al garan- te (60)_{; b) si el garante no comparece al juicio y el adquirente, de mala fe, no}

opone las defensas y recursos judiciales pertinentes; pues la ley no quiere que el adquirente sea negligente en su defensa; c) si el adquirente se allana a la demanda sin la conformidad del garante; o somete la cuestión a arbitraje y el laudo le es desfavorable.

Sin embargo, la responsabilidad subsiste si el adquirente prueba que, por no haber existido oposición justa que hacer al derecho del vencedor, la citación oportuna del garante por evicción, o la interposición o sustancia- ción de los recursos eran inútiles; o que el allanamiento o el laudo desfavo- rable son ajustados a derecho; pues en estos casos, actuar de modo contra- rio sólo hubiera implicado mayores gastos, es decir, mayores perjuicios.

(58) Art. 1039. Según el art. 1049, el evicto puede declarar la resolución: a) si los defec- tos en el título afectan el valor del bien a tal extremo que, de haberlos conocido, el adqui- rente no lo habría adquirido, o su contraprestación habría sido significativamente menor (es decir que el defecto debe ser grave); b) si una sentencia o un laudo produce la evic- ción. En cambio, no puede resolver el contrato cuando su título se sanea y perfecciona por prescripción adquisitiva, en cuyo caso no sufre perjuicio (art. 1050); o cuando el defecto es subsanable y el garante ofrece subsanarlo (art. 1057).

(59) En estos dos casos el enajenante no responde por los daños pero sí debe restituir el precio recibido. Agrega le ley que “la exención de responsabilidad por daños prevista en los incisos a) y b) no puede invocarse por el enajenante que actúa profesionalmente en la actividad a la que corresponde la enajenación, a menos que el adquirente también se des- empeñe profesionalmente en esa actividad”.

(60) O si lo cita después de vencido el plazo que establece la ley procesal, dado que los efectos son similares.

9.4.2. Responsabilidad por vicios ocultos

Los vicios ocultos son defectos materiales de la cosa transmitida a título oneroso, existentes al momento de la transmisión, que la hacen impropia para su destino y que no han podido ser conocidos por el adquirente; v.gr., si se compra un caballo pura sangre de carrera, ignorando que padece do- lencias cardíacas que le impiden correr. En principio (art. 1051), “la respon- sabilidad por defectos ocultos se extiende a los vicios redhibitorios, consi- derándose tales los defectos que hacen a la cosa impropia para su destino por razones estructurales o funcionales, o disminuyen su utilidad a tal ex- tremo que, de haberlos conocido, el adquirente no la habría adquirido, o su contraprestación hubiese sido significativamente menor” y, en general, a los defectos no comprendidos en las exclusiones del art. 1053.

Los defectos deben ser ocultos; esto significa que el adquirente no los conoció ni los “debió haber conocido mediante un examen adecuado a las circunstancias del caso al momento de la adquisición”. Además, deben ha- ber existido al momento de la transmisión, pues de lo contrario, si son pos- teriores, no hay responsabilidad, dado que las cosas perecen para su dueño (res perit domino) (art. 1053 y concs.).

Por tratarse de una cláusula natural, las partes pueden ampliar la ga- rantía (art. 1052) o suprimirla, salvo en perjuicio del consumidor o adheren- te; así como pueden ampliar el plazo de caducidad de la acción, previsto en el art. 1055.

El adquirente tiene la carga de denunciar expresamente la existencia del defecto oculto al garante dentro de los 60 días de haberse manifestado o desde que pudo advertirlo, bajo pena de la extinción de la responsabilidad del enajenante (art. 1054).

Efectos: Si el defecto es subsanable y el enajenante ofrece hacerlo, el ad- quirente no puede resolver el contrato, debe aceptar la subsanación. Caso contrario, puede resolver el contrato (arts. 1056, 1057).