Imported inputs and scopes of exports

En esta sección conviene destacar las similitudes y diferencias de los dos últimos dos ciclos de la vivienda en España. Durante el auge de los precios de la vivienda correspondientes al periodo 1985-1990, la demanda de viviendas mostró un comportamiento cíclico, señalado en las secciones anteriores, más dinámico que el del PIB. Pero, las características de la demanda fueron menos importantes en relación al último ciclo, porque aún cuando mejoraron las perspectivas económicas con la integración a la unión europea y los tipos de

55 intereses nominales y reales permanecieron elevados, las condiciones crediticias mostraron poca flexibilidad y la tasa de paro se mantuvo en niveles elevados. Lo anterior, contribuyó de manera importante a contener la demanda. Por su parte, la oferta de viviendas mantuvo una respuesta moderada, por lo que dados estos elementos el incremento en los precios de la vivienda estaría más asociada a restricciones de oferta.

En contraste, el último ciclo que se inició en la segunda mitad de los noventa, señalan Artola y Montesinos (2006), los factores de demanda han sido mucho más potentes que en ciclo anterior. La prolongada expansión de la economía española, con incrementos sustanciales en el empleo, ha supuesto una mejora considerable de las perspectivas de renta de las familias, que ha animado tanto a la creación de nuevos hogares como a la compra de viviendas adicionales. Adicionalmente, el aumento de población, impulsado por la inmigración también ha impulsado la demanda de inmuebles. El mantenimiento de unas condiciones financieras holgadas, con bajos tipos de interés ha supuesto un factor de empuje considerable de la demanda de viviendas. Frente a estos elementos la oferta ha mostrado una notable capacidad de respuesta, con incrementos sustanciales en el número de viviendas iniciadas. El crecimiento de los precios de la vivienda ha superado al que tuvo lugar en la segunda mitad de los ochenta. De esta manera, el aumento de los precios de la vivienda ha tenido un impacto económico mayor, ya que el incentivo por la producción de viviendas en el sector de la producción registró una influencia mayor sobre el empleo, respecto al ciclo anterior. En suma, aumentos en el empleo, generación de ingreso, expansión del crédito y una reducción muy importante en el costo del dinero aumentaron la demanda, presionando a la alza los precios de la vivienda.

Investigaciones recientes sobre los precios de la vivienda en España como la presentada por el Fondo Monetario Internacional (2006) y el Deutsche Bank (2005) muestran que dicho precio ha estado muy influido por los factores de demanda con lo cual las condiciones macroeconómicas y los factores demográficos han jugado un papel fundamental.

56 Gráfica 8

Precio de la vivienda en España: Factores de demanda 1985-2008

0 500 1000 1500 2000 2500 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 E u ro s 0 5 10 15 20 25 30 P o rc e n ta je

Precio de la vivienda m2 2000=100, Sociedades de Tasación Tipo hipotecario anual trimestral

Tasa de Paro Elaboración propia Gráfica 9 10000 11000 12000 13000 14000 15000 16000 17000 18000 20000 22000 24000 26000 28000 30000 32000 34000 36000 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008

España: Factores Demográficos 1985-2008

Población de 25 y más años Hogares

57 En España, el dinamismo de la demanda es atribuible a un contexto económico muy benéfico. La gráfica 8, muestra el dinamismo del precio de la vivienda, durante los últimos 10 años, con el importante descenso de los tipos de interés y el desempleo. La economía española ha experimentado un continuo incremento en el producto real excediendo el promedio de EU. El rápido crecimiento del empleo, especialmente de la incorporación de la mujer y los jóvenes, ha incrementado el promedio del número de empleados por hogar de 1,36 a 1,54 con el correspondiente incremento en el ingreso salarial de los hogares, con lo que ha aumentado la capacidad de pago. Desde la mitad de la década de los 90´s, el flujo migratorio ha revertido el descenso de la población al cuadruplicarse la población de residentes extranjeros, porque en junio del 2005 representaban el 8% del total de la población. El promedio del tamaño de los hogares ha declinado en años recientes de 3,2 miembros en 1995 a 2,9 en 2005, en Estados Unidos el promedio es de 2,4. Sin duda, la demografía ha sido un factor fundamental en la demanda de viviendas, en la gráfica 9, se observa mayor dinamismo a mediados de los años 90´s en la población mayor de 25 años y en el número de hogares, cuyos incrementos en el periodo 1997- 2007 fueron del 23% y 31%, respectivamente; en contraste con el periodo 1987-1997 cuyo crecimiento fue del 17% en ambos factores.

En forma adicional a las benéficas condiciones macroeconómicas, la caída de los tipos de interés desde mediados de los 90´s y el crash de la bolsa de valores en 2001 redujeron el atractivo de los bonos y la bolsa a favor de las inversiones inmobiliarias. El trato fiscal favorable al propietario de la vivienda, aunado a factores culturales como la gran tendencia de los españoles a comprar una casa en vez de alquilarla, en España el 88% son propietarios en comparación con el 44% en Alemania. Adicionalmente la inversión extranjera en vivienda se ha incrementado en este periodo de expansión.

Por lo que se refiere a los determinantes financieros de la demanda de vivienda, la disminución de los tipos de interés reales de los préstamos para adquisición de vivienda aplicados por las entidades de crédito ha impulsado la

58 demanda durante el reciente periodo de intenso dinamismo de los precios de los inmuebles residenciales.

Como señala el Banco Central Europeo (2006), El descenso de los tipos de interés hipotecarios ha hecho más asequible la adquisición de una vivienda. Para cuantificar este efecto, se puede calcular una medida de la capacidad de pago ajustada por los intereses como la ratio entre la renta nominal disponible de los hogares y la renta que éstos necesitarían para adquirir una vivienda en las condiciones de financiación existentes. Luego de crecer continuamente en los años noventa, la capacidad de pago ajustada por las variaciones de los tipos hipotecarios nominales se ha mantenido, prácticamente, estable en los últimos cinco años. Ello indica que, en lo que respecta a la capacidad de pago, los bajísimos niveles de los tipos de interés han compensado el fuerte aumento de los precios de los inmuebles residenciales.

Las expectativas de precios de la vivienda se basan en una extrapolación del crecimiento de la renta disponible del año anterior. Esta medida se fundamenta en que los hogares conocen que, a largo plazo, los precios de la vivienda y la renta disponible suelen evolucionar de forma paralela, por lo que podrían no percibir que los aumentos de precios de la vivienda son permanentes si este crecimiento supera con mucho el de la renta.

La evolución de los préstamos puede influir sobre los precios de la vivienda, y están asociados al valor de la riqueza inmobiliaria. De esta forma se disponen de garantías de mayor valor que favorecen un incremento del endeudamiento, al reducir los riesgos percibidos por los prestamistas, disminuyendo los problemas de riesgo moral y de selección adversa habitualmente asociados al crédito sin garantías. Estos canales de transmisión de la política monetaria a través del crédito o de las garantías son particularmente relevantes en la interacción entre los mercados de la vivienda y los mercados hipotecarios en el marco de los ciclos financieros.

Desde el inicio de la Unión Monetaria, el crecimiento del crédito hipotecario y la dinámica de los precios de la vivienda han tendido, en general, a moverse en la

59 misma línea. Los países de la zona del euro con mercados inmobiliarios dinámicos han experimentado también el mayor aumento del crédito hipotecario en los últimos cinco años.

La rigidez relativa de la oferta de vivienda a corto plazo explica el papel destacado de los factores de la demanda en la evolución de los precios de los inmuebles residenciales. Cabe mencionar que la inversión residencial en España ha destacado en el contexto de la zona euro, lo cual indica que la oferta del mercado de la vivienda ha respondido, en parte, al marcado incremento de la demanda.

Entre los factores que pueden afectar a la respuesta por el lado de la oferta, destacan los costes del sector de la construcción, dado que inciden directamente en la rentabilidad esperada de la inversión. Estos costes son, básicamente, de dos clases: los costes relacionados con la adquisición del suelo y los costes relacionados con la construcción de la vivienda. En el 2004, para la zona euro por ejemplo, mientras que los precios de los inmuebles residenciales crecieron a una tasa interanual del 7%, los precios de producción de la construcción lo hicieron a una tasa interanual del 2,6%. Por lo tanto, el reciente incremento de los precios de los inmuebles residenciales no puede explicarse en términos de presiones de los costes relacionados con la construcción, pero los precios de construcción no incluyen los precios del suelo. Sin embargo, episodios anteriores de intenso dinamismo de los precios de la vivienda registrados en países que disponen de tales datos, como Japón en relación con la subidas observadas a comienzos de los años noventa, es posible deducir que los precios del suelo han contribuido a la evolución actual de los precios de los inmuebles residenciales en la zona del euro.

En España, el estudio AFI (2003) señala que la colocación en el mercado de una vivienda requiere de unos trámites y actuaciones que introducen un desfase temporal significativo entre la oferta a corto y a largo plazo. Esto produce que el ajuste a corto plazo, en teoría, se produzca vía precio al no poder realizarse vía cantidades. Sin embargo, el análisis de la capacidad de respuesta del sector en la última década, permite concluir que el ajuste vía

60 cantidad en el caso de España ha sido mayor de lo que la teoría predice. Gráfica 10.

El sector residencial ha demostrado capacidad de ajuste vía cantidad mayor del que la teoría permite prever dadas las características de la vivienda. La oferta de vivienda se ha más que duplicado en 6 años. Esta capacidad de ajuste fue posible en principio por la disponibilidad de insumos: suelo y mano de obra. La restricción de ambos factores en los últimos años ha reducido la capacidad de ajuste vía cantidad y ha aumentado el ajuste vía precios. El número de proyectos visados es superior al número de viviendas iniciadas, lo que puede indicar la importancia del factor expectativas en la última década7.

Gráfica 10

Precio de la vivienda en España: Factor de OFerta 1985-2008 0 500 1000 1500 2000 2500 1985 1986 1987 1988 1989 1990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 N ú m e ro d e v iv ie n d a s i n ic ia d a s 0 100000 200000 300000 400000 500000 600000 700000

precio de la vivienda m2 2000=100 a partir de las sociedades de tasación Número de viviendas iniciadas

Fuente: Elaboración propia

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