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“el descenso generalizado de los tipos de interés experimentado en los úl- timos meses ha repercutido en los de los préstamos hipotecarios y parece razona- ble y digno de protección que los ciuda- danos que concertaron sus préstamos con anterioridad a la bajada de los tipos de interés puedan beneficiarse de las venta- jas que supone este descenso”.

Han transcurrido más de seis años des- de la entrada en vigor de la mencionada ley y los tipos han estado, en general, a la baja, aunque últimamente están expe- rimentando un cierto repunte. El Banco de España regulaba la política monetaria y el descenso de tipos fue en paralelo pro- ceso de unidad monetaria europea. Des- de el 1 de enero de 1999, la política mo- netaria la fija el Banco Central Europeo, y el Banco de España se integra con los otros bancos centrales europeos, para constituir el Sistema Europeo de Bancos Centrales. En definitiva: la subida o ba- jada de los tipos de interés ya no depen- de de España, sino de organismos su- pranacionales que tratan de establecer po- líticas comunes para los países miembros. En general, al contemplar la evolución de los tipos de interés en los últimos años, los descensos han sido muy importantes, lo que resulta beneficioso para la econo- mía del país y para el bolsillo de los par- ticulares. Especialmente para los deu- dores. El objetivo de la ley es facilitar que

los particulares con préstamos hipote- carios, que dado el largo plazo de pago de los mismos pudieron ser concedidos en épocas de tipos de interés mucho más altos, puedan beneficiarse de las bajadas. Porque es frecuente que los particulares estén pagando un interés muy superior al existente hoy en el mercado, especial- mente si el préstamo lo contrataron en su día a interés fijo.

Este objetivo de conseguir trasladar al deudor-consumidor final la rebaja de los tipos de interés tiene una especial tras- cendencia social en el caso de los présta- mos hipotecarios, ya que este medio de financiación, por las ventajas que apor- ta y que exponíamos en el tema anterior, sobre todo en la financiación a largo pla- zo, es masivamente utilizado por las cla- ses medias y populares en España.

Este tema está además íntimamente relacionado con el problema de la difi- cultad del acceso a la propiedad de la vi- vienda, ya que son mayoría quienes han de recurrir a este tipo de financiación pa- ra comprar.

Conseguir sustanciales rebajas en los tipos de los préstamos hipotecarios con- tribuye, por ello, enormemente a facili- Con la novación y la

subrogación de hipotecas, el consumidor se puede beneficiar en los momentos de descenso en los tipos de interés

tar este acceso a la propiedad de la vi- vienda. Y tenemos que considerar, ade- más, que en España, a diferencia de otros países de nuestro entorno, acceder a una vivienda en propiedad es una aspiración social mayoritaria, entre otros motivos por las dificultades del mercado de la vi- vienda en alquiler.

La citada ley, sin embargo, y en con- tra de lo que eran los proyectos origina- les, no se limita a amparar y favorecer a los deudores hipotecarios cuando el mo- tivo del préstamo sea la adquisición de la vivienda, sino que se extiende en su apli- cación a todo tipo de préstamos hipote- carios, sea cual sea la finalidad del mis- mo o el tipo de inmueble (viviendas, lo- cales, otras fincas...) que se hipoteque. ¿Qué ventajas introduce el cambio normativo?

Antes de la promulgación de esta ley, los ciudadanos que querían aprovechar la reducción de los tipos de interés en los mercados podían encontrarse con ma- yores dificultades en caso de que la enti- dad financiera titular de su crédito se re- sistiera a aplicar dicha bajada a su prés- tamo hipotecario.

En muchas ocasiones, no le quedaba a los deudores más remedio que cam- biarse de entidad, en busca de las mejo- res condiciones ofrecidas por otro banco o caja. Este cambio, sin embargo, resul- taba mucho más oneroso, ya que exigía la constitución de un nuevo préstamo hi- potecario, además de la cancelación del anterior, con el importe obtenido en el indicado préstamo, con todos los costes de titulación, pago de impuestos e ins- cripción que todo dicho proceso reque- ría. No obstante, la nueva ley de Presu- puestos para el 2001 (en fase de trami- tación al redactarse estas líneas) va a eli- minar la tributación del 0,50 por ciento del importe de la responsabilidad hipo- tecario total en las cancelaciones de hi- potecas. Y es que la nueva entidad siem- pre va a exigir que su hipoteca tenga el rango de primera carga en el Registro de la Propiedad por motivos de seguri- dad. Esta exigencia conllevaba la necesa- ria cancelación de la primitiva hipoteca.

Pero en la situación anterior a esta Ley, ni siquiera se libraba el deudor de com- plicaciones y gastos en el caso de que la entidad acreedora atendiera sus reivindi- caciones de reducción del tipo de inte- rés. En numerosas ocasiones, sobre to- do si se trataba de pasar de tipo fijo a ti- po variable, se exigía por la entidad la for- malización de la modificación en escritura pública, el pago de los correspondientes impuestos y la inscripción de dicha mo- dificación en el Registro de la Propiedad. Antes del cambio normativo, los

deudores sólo podían cambiarse de entidad y constituir una nueva hipoteca, lo que acarreaba enormes gastos

tratado de paliar la nueva norma legal. Los instrumentos para ello, que vamos a tratar en este tema, son dos: la subroga- ción o cambio de la entidad financiera Estos inconvenientes, que dificultaban

un mejor aprovechamiento por el ciuda- dano de las reducciones de los tipos de interés en los mercados, son los que ha

• Aunque la ley no lo diga expresamente, de la misma se deduce una preferencia a fa- vorecer las modificaciones dentro de la misma entidad financiera, dejando la subro- gación, en general, más como amenaza de posibilidad que “anime” a dichas entida- des, bancos o cajas de ahorros, a ser más “comprensivas” con las peticiones de sus clientes deudores ante la posibilidad de que estos pudieran “pasarse” a entidades más solícitas y deseosas de obtener nuevos clientes.

• Si vemos que en la realidad el numero de novaciones modificativas dentro de la misma entidad ha superado en mucho el de las subrogaciones, que implican cambio de entidad, podemos concluir que los objetivos del legislador se han visto satisfechos. Esto, sin duda, es también bueno para la estabilidad del sistema financiero.

• Pero la escasez de subrogaciones concluidas no quita importancia a la existencia de esta figura legal, ya que la consideración de su posibilidad, como última salida, en su caso, para el deudor maltratado, sin duda habrá sido tenida en cuenta por las entida- des financieras a la hora de flexibilizar sus posturas frente a sus clientes hipotecarios.

• Las operaciones de subrogación y novación se han querido facilitar aún más con una reducción de los costes que suponen, mediante el acuerdo que se produjo entre el Gobierno y entidades financieras y con los Notarios y Registradores para abaratar co- misiones bancarias y honorarios profesionales.

• Dicho acuerdo fue asumido por estos profesionales, en aras a contribuir a la mejora de la economía de los ciudadanos.

• Fruto de los mismos es el Real Decreto de 20 de diciembre de 1996. En su exposición de motivos se establece que “aún es una necesidad sentida socialmente el abarata- miento de los costes de transacción de las operaciones de subrogación y novación mo- dificativa de préstamos hipotecarios, con el objetivo antes expresado de hacer efecti- va la incidencia en el deudor de la evolución de los tipos de interés”.

• Este abaratamiento afecta a los aranceles de los Notarios y Registradores, con una incidencia prácticamente del 50 por ciento de rebaja.

• Sin duda, esto ha dado lugar a que los particulares se animen de una manera nota- ble a formalizar las indicadas operaciones de subrogación o de novación de sus prés- tamos hipotecarios.

acreedora (cambio de el banco o la caja de ahorros prestamista por otra entidad que ofrezca mejores condiciones) y la no- vación modificativa, que supone la mo- dificación de los préstamos mediante la renegociación de las condiciones de tipos de interés con la misma entidad, es de- cir, sin necesidad de cambiar de banco o caja de ahorros.

Entre las consecuencias prácticas que ha producido la nueva legislación, des- taca la gran reducción y, en algunos su- puestos, la práctica desaparición de los antiguamente mayoritarios préstamos a interés fijo. También es cierto que en pe- riodos como el visto en el año 2000, de repunte de los tipos (aunque los actuales siguen sin ser comparables con los de ha- ce muy pocos años), se busque un tipo fijo más estable, si bien en principio su- perior al de mercado. Pese a todo, en es- te ámbito ya casi sólo se formalizan prés- tamos a interés variable. Y ello es lógi- co, pues las entidades financieras saben que, con los tipos fijos, en un supuesto de futuras subidas de tipos de interés iban a tener que conformarse con unos ren- dimientos inferiores a los del mercado, amparado el deudor por la inmutabili-

dad del tipo de interés de su préstamo. Sin embargo, en un escenario de nuevas bajadas de los tipos, en virtud de las ven- tajas que concede la nueva legislación al deudor para exigir la renegociación, el deudor iba a acabar consiguiendo la re- baja. La situación, por lo tanto, en el ca- so de préstamos a interés fijo, no iba a ser equitativa para las entidades de crédito. Como esto lo han comprendido cla- ramente los bancos y cajas, se resisten enormemente a conceder estos créditos a tipo de interés fijo. Lo cual no deja de introducir un cierto factor de incerti- dumbre en la vida del ciudadano deudor. Es importante, por ello, el estudio de los sistemas de determinación futura de los tipos de interés en los préstamos a inte- rés variable, cuestión que también anali- zaremos luego.

Vamos a pasar ahora al análisis de los dos instrumentos que establece la nueva Ley para el logro de sus fines.

¿Qué es la novación del préstamo hipotecario?

Es una “novación modificativa”, es de- cir, un cambio en las condiciones del pri- mitivo contrato. La novación regulada por la indicada ley consiste simplemen- te en un acuerdo con el banco o la caja de ahorros acreedora para aplicar un ti- po de interés inferior o cambiar las reglas de cálculo del interés.

En este caso, junto con la mejora de las condiciones de interés se puede pac- La novación de la hipoteca

permite renegociar los tipos de interés en la misma entidad, sin necesidad de cambiar de

tar la alteración del plazo de pago pac- tado, mediante la reducción o amplia- ción del mismo. A la vez que el plazo, también debe modificarse el interés pa- ra que la novación quede amparada por los beneficios que proporciona la ley.

El camino que debe seguir el particu- lar es sumamente sencillo. Debe empe- zar por solicitar de su entidad que se pro- ceda a modificar el tipo de interés. Co- mo veremos, en este caso los gastos son inferiores a los de la subrogación o cam- bio de entidad, ya que entre otras cosas no se pagará comisión de cancelación al- guna y los gastos notariales y registrales son inferiores.

No obstante, algunas entidades han empezado a incluir en sus préstamos nue- vos “comisiones de modificación”, que deberían pagarse al banco o caja en estos supuestos de novación. Estas comisiones suelen estar alrededor del medio punto, es decir un 0,5 por ciento, aunque en al- gunos casos ya alcanzan el uno por cien- to. A pesar de ello, dado que los costes son inferiores, es aconsejable empezar por esta vía e intentar primero la novación, utilizando la posibilidad de la subroga- ción frente a el banco o caja como mera amenaza que “anime” a la entidad a ofre- cer mejoras en las condiciones.

Jurídicamente, el proceso es simple, ya que se procede por las partes interesadas a otorgar una escritura pública, autori- zada por Notario, en la que se recogen los pactos modificativos acordados. Con

frecuencia, especialmente si se pasa de ti- po fijo a variable, se procede a la poste- rior presentación e inscripción en el Re- gistro de la Propiedad competente.

En algunas ocasiones, si simplemente se baja el tipo fijo o el coeficiente que se suma a la referencia para el cálculo del in- terés variable, no se otorga escritura ante Notario. Sin embargo, esto puede traer algunos problemas, ya que en caso de transmisión del bien hipotecado, el ad- quirente puede encontrarse con que no se le respetan las mejores condiciones pac- tadas tras la novación, y se le imponen las

• Los gastos de estas operaciones son muy escasos, ya que en la inmensa ma- yoría de los casos, y salvo que el capi- tal del préstamo sea muy alto o la mi- nuta del banco o caja sea larguísima (y en esto debemos destacar la habilidad que tienen algunas entidades financie- ras para necesitar muchas palabras y es- pacio para decir poco), el coste de la es- critura no superará las 15.000 pesetas.

• Igualmente, en la mayoría de los ca- sos, los honorarios registrales deberán ser inferiores a 5.000 pesetas.

• Dado que es una operación exenta de impuestos, los únicos costes que se deben añadir a los indicados serían los de gestoría. Sobre éstos, dado que la gestoría la suele elegir el banco, lo me- jor es que consulte sobre sus posibles dimensiones.

publicadas en el Registro de la Propiedad. El escaso coste actual de la escritura qui- zá no justifique asumir estos riesgos.

Las posibilidades de modificación por esta vía de las condiciones de interés son innumerables. Se puede pasar de tipo fijo a variable o de tipo variable a fijo, si bien esta última posibilidad es hoy po- co utilizada dado que se tiende a prefe- rir, por los motivos que antes señalába- mos, los tipos variables. También se pue- de cambiar el tipo fijo, con una reduc- ción del mismo, o el tipo variable mediante la sustitución de las referencias para el cálculo del mismo, ya que, co- mo luego veremos, se suele preferir hoy la referencia Mibor (o la actual Euribor) a otras como la CECA. Incluso, dentro de los créditos a interés variable, sin cam- biar la referencia, se suele reducir el dife- rencial que se le suma a aquella, ya que hoy las entidades financieras suelen acep- tar un margen más reducido. Así se pue- de, por ejemplo, encontrar el cambio de un CECA más medio punto a un CECA menos un punto. Como se ve, las posi- bilidades de cambios mediante la nova- ción son innumerables. Y todos estos cambios de las condiciones se pueden

producir también a través de la subroga- ción que luego vamos a ver, por lo que valdrá allí lo que hemos dicho aquí.

La novación es, por todo ello, la figu- ra que está siendo más utilizada para la mejora de las condiciones de los présta- mos, la “figura estrella” de la ley. La no- vación modificativa de préstamos hipo- tecarios se está utilizando mucho, inclu- so para la modificación de préstamos constituidos hace relativamente poco tiempo, dada la importante caída de los intereses que se ha producido en los úl- timos meses. En muchos casos se utiliza para modificar préstamos constituidos hace tres o cuatro años con un interés fi- jo, frecuentemente para pasar a interés variable. Pero también para cambiar, en los préstamos a tipo variable, la referen- cia (por ejemplo, de la referencia CECA a la referencia Mibor, o Euribor que son hoy más favorables).

Podemos preguntarnos ¿con qué nue- vo tipo de interés debo conformarme? Hoy, a finales del 2000, en las novacio- nes y en los nuevos préstamos se suele pactar un tipo variable que oscila entre un punto y dos por encima del tipo de referencia Euribor, que es el más usual. Los intereses por debajo de un punto so- bre el Euribor pueden considerarse pre- ferenciales, por lo extraordinariamente favorables que resultan.

Por el contrario, si estamos por enci- ma de dos puntos sobre el Euribor, el in- terés deja de ser “normal” y el particular A finales del 2000, el tipo de

interés más utilizado en las hipotecas suele ser el variable, con uno o dos puntos por encima del Euribor

debería pelear por su rebaja o incluso con- sultar con otra entidad financiera para plantearse la subrogación.

¿Qué es la subrogación del préstamo hipotecario?

Es la situación jurídica por la que un nuevo acreedor ocupa el lugar del anti- guo. En este caso, quien subroga al acre- edor, es decir, quien lo sustituye, es el deu- dor hipotecario, el prestatario que soporta la deuda garantizada con la hipoteca.

Se trata, con palabras comprensibles por todos, de cambiar la hipoteca de ban- co o caja. El deudor puede ser cualquier persona, ya sea un particular persona fí-

sica, o una sociedad, persona jurídica. El deudor decide en este caso que un nue- vo acreedor ocupe el lugar del antiguo, para beneficiarse de las mejores condi- ciones que aquel le ofrece. Para ello no tiene más que acogerse a los requisitos de la mencionada Ley 2/94, que establece en su artículo 2 que “el deudor podrá su- brogar a otra entidad financiera... sin el consentimiento de la entidad acreedora (el primer banco o caja titular del crédi- to) cuando para pagar la deuda haya to- mado prestado el dinero de aquella por escritura pública haciendo constar su pro- pósito en ella, conforme a lo dispuesto en el artículo 1211 del Código Civil”. Es-

• No se entiende muy bien por qué la Ley permite la modificación del plazo a través de la novación y no a través de la subrogación o cambio de entidad. Esta posibilidad, que puede ser muy interesante para el cliente en determinadas circunstancias, se de- bería facilitar en todo caso aprovechando cualquiera de las dos operaciones.

• Claro que, como suele ocurrir, se pueden encontrar caminos indirectos para conse- guir estos mismos fines salvando las limitaciones legales, y conseguir las dos cosas: el cambio de entidad y la modificación del plazo.

• Uno de estos caminos podría ser el siguiente: en un primer momento, realizar la su- brogación en escritura pública con la nueva entidad sin tocar el plazo; a continuación, como un acto sucesivo a la misma, la ya subrogada entidad financiera y el deudor po- drían novar el mismo préstamo que fue objeto de la subrogación, variando, aunque fuese mínimamente el interés (en décimas o centésimas de punto) y a su vez el plazo.

• Esta fórmula, aunque pueda ser discutible, evitaría tener que liquidar impuestos por estas operaciones, que seguirían estando amparadas por las rebajas arancelarias de los profesionales que intervienen, notarios y registradores.

• Si se pretendiera, sin embargo, realizar simultáneamente, en la misma operación, la