Artículo 383. Objeto
Los derechos de tanteo y retracto regulados en la normativa urbanística tienen por objeto la consecución de todas o algunas de las siguientes finalidades: a) Ampliar el Patrimonio Municipal de Suelo.
b) Garantizar el régimen de las viviendas con protección pública. c) Contribuir a la regulación del mercado inmobiliario.
d) Facilitar la ejecución de los instrumentos de planeamiento urbanístico vigentes.
Artículo 384. Ámbito de aplicación
1. Los Municipios con población igual o superior a 20.000 habitantes o que
cuenten con Plan General de Ordenación Urbana pueden delimitar áreas de suelo urbano o urbanizable en las que las transmisiones onerosas de terrenos y demás bienes inmuebles queden sujetas al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto, con las finalidades citadas en el artículo anterior.
2. A tal efecto se consideran transmisiones onerosas las transmisiones de bienes
inmuebles producidas por cualquier negocio o acto de disposición “inter vivos”, presentes o futuras, puras, simples o sujetas a condición, así como cualquier otro contrato civil o mercantil que determine la transmisión de un bien inmueble a otra persona física o jurídica de forma no gratuita. No se consideran onerosas las transmisiones que se produzcan como consecuencia de la disolución o cambio de régimen económico matrimonial, ni las transmisiones a favor de entidades sin ánimo de lucro declaradas de utilidad pública e interés social por precio inferior al valor urbanístico del bien que se transmita.
Artículo 385. Titularidad
1. La titularidad de los derechos de tanteo y retracto regulados en la normativa
urbanística corresponde al Ayuntamiento.
2. El Ayuntamiento puede ceder el ejercicio de los derechos de tanteo y
retracto, de forma general o para ámbitos concretos, a favor de otras Administraciones públicas, entidades dependientes de las mismas, mancomunidades, consorcios y sociedades urbanísticas.
Artículo 386. Delimitación de áreas
1. La delimitación de las áreas de tanteo y retracto debe efectuarse en el Plan
General de Ordenación Urbana o en sus revisiones o modificaciones.
2. Además de lo establecido en la legislación hipotecaria, la efectividad de la
delimitación de las áreas de tanteo y retracto requiere:
a) Que en la memoria del Plan General se incluyan las causas que justifiquen su necesidad y el ámbito concreto delimitado, así como la relación de bienes y propietarios afectados.
b) Que durante el período de información pública del Plan General se realice notificación personal a los propietarios afectados.
c) Que se remita al Registro de la Propiedad correspondiente copia certificada del acuerdo de aprobación definitiva del Plan General, con expresión escrita y gráfica del área delimitada así como relación de los bienes y propietarios afectados.
Artículo 387. Bienes afectados
1. Dentro de las áreas de tanteo y retracto, el ejercicio de los derechos
regulados en este capítulo no puede extenderse a todas las transmisiones de bienes inmuebles, sino que debe limitarse a los siguientes supuestos: a) Terrenos sin edificar o en construcción.
b) Terrenos con edificación declarada en ruina o fuera de ordenación. c) Terrenos destinados a la construcción de viviendas con protección pública. d) Viviendas con protección pública.
2. No obstante, en las Áreas de Rehabilitación el ejercicio de los derechos de
tanteo y retracto puede extenderse a las transmisiones onerosas de todo tipo de bienes inmuebles, incluso parcialmente en caso de fincas en régimen de propiedad horizontal.
Artículo 388. Ejercicio del derecho de tanteo
Además de lo establecido en la legislación hipotecaria, el ejercicio del derecho de tanteo debe ajustarse a las siguientes reglas:
a) Los propietarios de los bienes inmuebles incluidos en el área delimitada deben notificar al Ayuntamiento su decisión de proceder a su transmisión onerosa o permuta, informando de las condiciones esenciales de la misma, y al menos del precio o contraprestación solicitado.
b) El Ayuntamiento puede ejercer el derecho de tanteo, incluida la notificación a los afectados, dentro de un plazo de sesenta días naturales contados a partir del día siguiente al que reciba fehacientemente la notificación citada en la letra anterior.
Artículo 389. Ejercicio del derecho de retracto
1. Además de lo establecido en la legislación hipotecaria, el ejercicio del
derecho de retracto debe ajustarse a las siguientes reglas:
a) Los adquirentes de los bienes inmuebles incluidos en el área delimitada deben notificar al Ayuntamiento la transmisión onerosa realizada, mediante entrega de copia de la escritura o u otros documentos en que se formalizase. b) En los siguientes casos, el Ayuntamiento puede ejercer el derecho de retracto, incluida la notificación a los afectados, dentro de un plazo de sesenta días naturales contados a partir del día siguiente al que reciba fehacientemente la notificación citada en la letra anterior:
1º. Cuando no se hubiera realizado correctamente la notificación previa prevista en el artículo anterior.
2º. Cuando hubiera transcurrido más de un año desde la notificación previa prevista en el artículo anterior.
3º. Cuando las condiciones de la transmisión hayan resultado menos onerosas que las indicadas en la notificación previa prevista en el artículo anterior.
2. Cuando el Ayuntamiento tenga conocimiento por cualquier medio de la
existencia de una transmisión onerosa sujeta al ejercicio de los derechos de tanteo y retracto y que no le haya sido notificada ni conforme al artículo 388 ni conforme al apartado anterior, debe requerir a los afectados por la misma, así como al notario que hubiera autorizado dicha transmisión e igualmente al Registro de la Propiedad, para que le notifiquen los documentos en los que se formalizase la transmisión efectuada, o en su defecto los documentos en los que consten los datos de la misma. En tal caso, el Ayuntamiento puede ejercer el derecho de retracto dentro de un plazo de sesenta días naturales contados a partir del día siguiente al que reciba en forma la última documentación enviada por quienes hayan sido requeridos, sin perjuicio de su posterior notificación a los afectados conforme a la legislación sobre procedimiento administrativo.
Artículo 390. Plazo de ejercicio
1. El plazo máximo de sujeción de las transmisiones onerosas al ejercicio de
los derechos de tanteo y retracto es de ocho años a contar desde la entrada en vigor del Plan General de Ordenación Urbana, salvo cuando el mismo señale otro plazo menor.
2. Dentro del plazo de sujeción de las transmisiones onerosas al ejercicio de los
derechos de tanteo y retracto debe notificarse, al menos, el acuerdo por el que se ejerza el derecho de tanteo o el derecho de retracto, o en el supuesto regulado en el apartado 2 del artículo anterior, el requerimientos a los afectados. El resto de las actuaciones para el ejercicio de los derechos de tanteo y retracto pueden efectuarse válidamente aunque haya concluido el plazo.
Artículo 391. Pago de los bienes obtenidos
1. El pago de los bienes adquiridos mediante el ejercicio de los derechos de
tanteo y retracto debe realizarse por el importe total de la transmisión. No obstante, en los supuestos de las letras c) y d) del artículo 387.1, cuando el precio solicitado o pagado supere el precio máximo establecido en la normativa reguladora del régimen de protección pública aplicable, el Ayuntamiento solamente debe abonar dicho precio máximo.
2. El pago debe realizarse dentro de un plazo de tres meses a contar desde la
notificación a los afectados del acuerdo de ejercicio del derecho. Una vez transcurrido dicho plazo sin haberse realizado o consignado el pago, caduca el derecho.
3. El pago puede realizarse:
a) En efectivo.
b) Mediante consignación conforme a la legislación sobre expropiación forzosa. c) Previo acuerdo con el propietario transmitente, mediante adjudicación de terrenos de valor equivalente, exteriores al área de tanteo y retracto.
4. Las condiciones de pago dispuestas en los dos apartados anteriores
pueden sustituirse por cualesquiera otras que se acuerden libremente entre el Ayuntamiento y los afectados.
Artículo 392. Destino de los bienes obtenidos
1. Los bienes adquiridos mediante el ejercicio de los derechos de tanteo y
retracto se integran automáticamente en el Patrimonio Municipal de Suelo, quedando sujetos al régimen establecido en el capítulo anterior en cuanto a su destino, gestión y transmisión.
2. En particular, las viviendas adquiridas mediante el ejercicio de los derechos
de tanteo y retracto deben adjudicarse a personas que reúnan los requisitos establecidos en la normativa reguladora del régimen de protección pública aplicable y conforme a las reglas y condiciones dispuestas en la misma.
Sección 2ª. Derecho de superficie Artículo 393. Objeto
La constitución del derecho de superficie tiene por objeto la consecución de todas o algunas de las siguientes finalidades:
a) Promocionar y favorecer la construcción de viviendas con protección pública. b) Facilitar la consecución de otros fines que se consideren de interés social conforme a la normativa urbanística o a la legislación sectorial, y que estén previstos en los instrumentos de ordenación del territorio o planeamiento urbanístico vigentes, o vinculados a su ejecución.
c) En general, contribuir a la regulación del mercado inmobiliario y facilitar la ejecución de las determinaciones de los instrumentos de planeamiento y gestión urbanística vigentes.
Artículo 394. Ámbito de aplicación
Las Administraciones públicas, sus entidades dependientes, las mancomunidades, los consorcios y las sociedades urbanísticas, pueden constituir derechos de superficie sobre terrenos de su propiedad o integrantes de patrimonios públicos de suelo cuya gestión les corresponda o tengan encomendada, con las finalidades citadas en el artículo anterior.
Artículo 395. Reglas de aplicación
Al régimen del derecho de superficie establecido en la legislación del Estado, se aplican de forma complementaria las siguientes reglas: a) El procedimiento de constitución del derecho de superficie así como el carácter oneroso o gratuito del mismo se rigen por las reglas establecidas para la transmisión de los bienes de los patrimonios públicos de suelo en los artículos 378 a 382, en función de la condición y las circunstancias del superficiario.
b) El derecho de superficie goza de los beneficios previstos en la normativa sobre viviendas con protección pública, siempre que se cumplan los requisitos señalados en la misma.
Sección 3ª. Programas Municipales de Suelo Artículo 396. Objeto
Los Municipios con población igual o superior a 20.000 habitantes o que cuenten con Plan General de Ordenación Urbana pueden elaborar Programas Municipales de Suelo con el objeto de concretar y facilitar la ejecución de las determinaciones del Plan General de Ordenación Urbana y de los demás instrumentos de planeamiento urbanístico vigentes que se consideren prioritarias, y en general contribuir a la regulación del mercado inmobiliario. Artículo 397. Determinaciones
1. Los Programas Municipales de Suelo deben contener previsiones técnicas, económicas y temporales para la ejecución de los sistemas generales y de las demás dotaciones urbanísticas públicas previstas en el planeamiento urbanístico, así como para el desarrollo de los sectores de suelo urbano no consolidado y suelo urbanizable cuya incorporación al mercado de suelo se considere prioritaria.
2. Los Programas Municipales de Suelo pueden contener determinaciones vinculantes para los presupuestos municipales que se aprueben durante su período de vigencia, así como incorporar convenios con otras
Administraciones públicas.
3. Los Programas Municipales de Suelo no pueden contener determinaciones propias de los instrumentos de planeamiento urbanístico, ni suprimir, modificar o alterar de ninguna forma las que estén vigentes. Artículo 398. Documentación
Los Programas Municipales de Suelo deben contener una memoria donde se concreten y justifiquen sus fines y objetivos así como las previsiones técnicas, económicas y temporales adoptadas para su consecución. También deben contener los demás documentos que resulten necesarios para reflejar adecuadamente todas sus determinaciones, de entre los siguientes: a) El compromiso de vinculación de los presupuestos municipales correspondientes a las anualidades de vigencia del Programa, en su caso. b) La descripción de las obras necesarias para la ejecución de las dotaciones urbanísticas públicas objeto del Programa, con estimación de su coste y programación de su ejecución.
c) La relación de las fincas cuya expropiación forzosa resulte necesaria para la ejecución del Programa, de forma que pueda iniciarse el procedimiento de tasación conjunta
d) La relación de las fincas cuya ocupación directa resulte necesaria para la ejecución del Programa, de forma que pueda iniciarse el procedimiento de ocupación directa
e) La asignación del sistema de actuación para el desarrollo de unidades de actuación concretas, con señalamiento de plazos para la presentación de los Proyectos de Actuación y en su caso de Reparcelación y Urbanización, así como de las ulteriores solicitudes de licencia.
f) Los convenios suscritos con otras Administraciones públicas, entidades dependientes de las mismas, mancomunidades, consorcios o sociedades urbanísticas, para la cofinanciación de actuaciones incluidas en el Programa, la cesión de los terrenos necesarios para su ejecución o la encomienda de la gestión total o parcial del propio Programa.
Artículo 399. Elaboración, aprobación y vigencia
1. Los Programas Municipales de Suelo pueden aprobarse y modificarse conjuntamente con el Plan General de Ordenación Urbana, o con sus revisiones o sus modificaciones, o bien de forma independiente.
2. En caso de tramitación independiente, la aprobación de los Programas Municipales de Suelo debe realizarse conforme al procedimiento regulado en el artículo 171.
3. Con independencia del momento en el que sean aprobados definitivamente, el período de vigencia de los Programas Municipales de Suelo no puede exceder del mandato de la Corporación municipal que los apruebe. No obstante, la nueva Corporación municipal surgida del siguiente proceso electoral puede acordar la renovación del anterior Programa Municipal de Suelo, manteniendo o modificando sus plazos y demás condiciones.
TÍTULO VI
Organización y coordinación administrativa Capítulo I. Disposiciones generales
Artículo 400. Entidades y órganos urbanísticos de la Administración local 1. Los Municipios, las Diputaciones Provinciales y en general las entidades
dependientes de la Administración local pueden emplear, para la gestión de sus competencias urbanísticas, todas las formas previstas en la legislación sobre régimen local, régimen jurídico y contratación administrativa, tales como: a) La constitución de gerencias de urbanismo.
b) El establecimiento de las formas de colaboración con otras entidades de Derecho público y con los particulares que resulten más convenientes para la gestión de sus competencias, incluida la constitución de mancomunidades, consorcios y sociedades mercantiles de capital íntegramente público o de economía mixta.
c) La encomienda de la ejecución material de actividades de su competencia a otras Administraciones públicas, a entidades dependientes de las mismas, o a mancomunidades, consorcios o sociedades urbanísticas constituidos con dicha finalidad.
d) La delegación de competencias en otras Administraciones públicas o en entidades dependientes de las mismas.
2. Las Diputaciones Provinciales deben crear y mantener un servicio de
asesoramiento y apoyo a los Municipios en materia de urbanismo, a fin de gestionar las siguientes competencias propias de los entes provinciales: a) La asistencia técnica, jurídica y económica a los Municipios, con el objetivo de facilitar el adecuado ejercicio de las competencias urbanísticas municipales y en especial el cumplimiento de las determinaciones de los instrumentos de ordenación del territorio, planeamiento y gestión urbanística vigentes. b) La cooperación con los Municipios para la elaboración y financiación de los instrumentos de planeamiento y gestión urbanística, fomentando su homogeneidad, calidad técnica y actualización constante, su coherencia con los instrumentos de ordenación del territorio y su compatibilidad con el planeamiento sectorial que afecte a cada término municipal y con el planeamiento urbanístico de los Municipios limítrofes.
Artículo 401. Órganos urbanísticos de la Administración de la Comunidad Autónoma
1. Son órganos urbanísticos de la Administración de la Comunidad Autónoma:
a) El Consejero de Fomento.
b) El Consejo de Urbanismo y Ordenación del Territorio de Castilla y León.
c) Las Comisiones Territoriales de Urbanismo.
2. Las competencias urbanísticas atribuidas a la Administración de la
Comunidad Autónoma sin indicar el órgano que haya de ejercerlas corresponden al Consejero de Fomento, sin perjuicio de su ulterior distribución, atribución o delegación.
3. Los órganos urbanísticos de la Administración de la Comunidad
Autónoma pueden delegar el ejercicio de sus competencias, por plazo determinado y prorrogable, en alguno de los órganos inferiores, conforme a su normativa específica.
4. La Administración de la Comunidad Autónoma puede emplear, para la
gestión de sus competencias urbanísticas, todas las formas previstas en la legislación sobre régimen jurídico y contratación administrativa, así como en su normativa específica, tales como:
a) El establecimiento de las formas de colaboración con otras entidades de Derecho público y con los particulares que resulten más convenientes para la gestión de sus competencias, incluida la constitución de consorcios y de sociedades mercantiles de capital íntegramente público o de economía mixta. b) La encomienda de la ejecución material de actividades de su competencia a otras Administraciones públicas, a entidades dependientes de las mismas, o a mancomunidades, consorcios o sociedades urbanísticas constituidos con dicha finalidad.
c) La delegación de competencias en otras Administraciones públicas o en entidades dependientes de las mismas.
Artículo 402. Información interadministrativa
1. La Administración de la Comunidad Autónoma debe notificar sus
acuerdos en materia de urbanismo y ordenación del territorio a los Municipios y a las demás Administraciones públicas afectadas, en un plazo de diez días desde su adopción.
2. Los Ayuntamientos y las Diputaciones Provinciales deben colaborar con
la Administración de la Comunidad Autónoma para el cumplimiento de sus obligaciones de información urbanística, facilitando los datos que les sean requeridos al respecto.
3. Los Ayuntamientos deben remitir, para su incorporación al Registro de
Urbanismo de Castilla y León, un ejemplar en soporte digital de todos los instrumentos de planeamiento y gestión urbanística que aprueben definitivamente:
a) Los Ayuntamientos con población igual o superior a 20.000 habitantes, al Consejo de Urbanismo y Ordenación del Territorio de Castilla y León. b) Los Ayuntamientos con población inferior a 20.000 habitantes, a la Comisión Territorial de Urbanismo correspondiente.
c) En caso de aprobación por silencio, la obligación corresponderá a los promotores.
4. La remisión prescrita en el apartado anterior deberá realizarse previamente
a la publicación del acuerdo de aprobación definitiva en el Boletín Oficial de Castilla y León, lo que se acreditará mediante certificado del secretario del órgano colegiado correspondiente.
5. El ejemplar en soporte digital a que se refiere el apartado anterior, se
realizará en formatos digitales no editables, e incluirá todos los documentos del instrumento, tanto escritos como gráficos. En la remisión de dicho ejemplar, se incluirá una relación de todos los documentos, y los nombres de los archivos digitales en los que están incluidos; así como la certificación de la correspondencia con los documentos en formato papel aprobados, o bien, la certificación de los archivos digitales mediante firma electrónica.
Artículo 403. Tecnificación de la actuación administrativa
La Administración de la Comunidad Autónoma, así como las Diputaciones Provinciales y los Municipios, deben utilizar en la mayor medida posible las técnicas electrónicas, informáticas y telemáticas en el ejercicio de sus competencias urbanísticas, en especial para facilitar la relación con los afectados por la actividad urbanística, agilizar los procedimientos y permitir un adecuado seguimiento de las actuaciones, respetando en todo caso las limitaciones, garantías y requisitos señalados en la legislación sobre procedimiento administrativo.
Capítulo II. Entidades y órganos urbanísticos especiales