Desde otro enfoque se puede decir que las plazas son terrenos urbanos pertenecientes al Municipio, y por lo tanto su creación y gestión están bajo la órbita de la administración pública y sus costos son solventados por los aportes de los contribuyentes con las tasas. Cabe destacar aquí que la alícuota de la Tasa General de Inmuebles para la ciudad está dividida por zonas, correspondiéndole la más alta a la Zona 1, que abarca el área central de la ciudad, objeto de este estudio.
Estos aportes quedan establecidos en la Ordenanza Municipal Nº 5118 Protección del arbolado público de 1991, de la ciudad de Rosario, donde se decide "destinar de Rentas Generales el equivalente al 0,5% de la Tasa General de Inmuebles para la creación del Fondo Municipal de Forestación".
Asumiendo que toda obra pública genera un impacto importante sobre los vecinos del lugar. De allí surgen fórmulas alternativas para gravar más en forma selectiva, recurriendo al concepto de plusvalías urbanas.
"La idea es recuperar los valores que las inversiones públicas producen en las propiedades de los privados para redistribuirlos en otras áreas. En general la revalorización de las tierras resulta de las obras que se hacen afuera y no de lo genera el propio individuo," como lo explica Smolka. (Smolka M. y Barco de Botero C. 2000) Una forma de recuperar esa plusvalía por parte del gobierno local es vía una tasa de contribución de mejoras.
La captación o recuperación de plusvalías tiene, por lo menos, dos dimensiones importantes: una, distributiva, relativa al tema de la equidad y que se expresa en el entendimiento generalizado de que los propietarios beneficiados están haciendo una ganancia inmerecida; y la otra, económica, pone a la recuperación de plusvalías como una alternativa atractiva para financiar el desarrollo urbano.
En ese escenario, lo más probable es que los particulares se opondrán hasta donde puedan para contribuir a las obras públicas, a la espera que el Estado las financie.
El Estado tiene un control monopólico e indelegable sobre dos factores claves del desarrollo urbano y, con ello, sobre el momento y el lugar en que se crean las plusvalías. Un factor son las obras públicas (aún bajo esquemas de concesiones privadas), ya que las decisiones sobre cuál obra se realizará, dónde y en qué momento, son decisiones estatales que no se pueden delegar en el sector privado. El otro factor son los cambios a las normas de uso del suelo, también una facultad privativa del sector público. El Estado tiene, por lo tanto, la posibilidad de ejercer una sustantiva influencia en el ritmo y la forma con que se desarrollan las ciudades y, por tanto, en el lugar y el momento en que surgirán las plusvalías.
El Estado no crea las plusvalías, pero define su despliegue espacial. (Cáceres G. y Sabatini F. 2002)
Se hace necesario entonces reconocer que las plusvalías son parte de un marco de creación y distribución de externalidades ambientales y, por tanto, que la relación con los privados debe hacerse con un enfoque de negociación de conflictos ambientales.
Furtado expone claramente que en América Latina, el cobro de plusvalías ha sido principalmente adoptado como mecanismo de generación de ingresos, sin tener una clara vinculación a la solución del problema de la desigualdad al interior de las ciudades. (Furtado F. 2000)
Una política de inversión basada en la recuperación de plusvalías es sostenible por su autofinanciamiento, pero restringido a zonas con capacidad de pago. Por tanto, cualquier sistema de recuperación de plusvalías por proyectos debe enmarcarse en una estrategia que permita vincular los recursos recaudados a fondos sociales. Alternativas son aplicar estos sistemas a costear obras extraordinarias en zonas con capacidad de pago (liberando recursos del presupuesto del Gobierno para inversión de interés social) y, dado que las contribuciones son principalmente de destino local o municipal, generar mecanismos que permitan el subsidio cruzado mediante fondos sociales.
En el caso de los espacios públicos, sin duda la calidad ambiental de éstos favorecen al entorno inmediato construido, y quienes se benefician principalmente son los vecinos frentistas. Entonces resultaría sensato pensar que aquellos frentistas beneficiados por la existencia del espacio plaza, podrían solventar con un instrumento como la contribución de mejoras, al mantenimiento de dicho espacio, así como a la posibilidad de creación de nuevos espacios públicos en otras zonas por parte del gobierno local.
El mercado inmobiliario en la ciudad de Rosario, si bien no hace diferencia en los valores de mercado de propiedades por la vecindad de una plaza, ya que en el caso de estudio se toma a toda el área central de la ciudad como unidad, si se considera implícito un incremento del valor entre un 10% y 20 % por ser frentista de una espacio verde o abierto público. Este incremento del valor se encuentra enmascarado entre otras cualidades de la ubicación del inmueble, como la accesibilidad, seguridad, etc. Como el mercado inmobiliario responde rápidamente a las situaciones socioeconómicas locales y también a los cambios políticos a nivel nacional e internacional, se torna muy difícil establecer como criterio que todos los inmuebles del área que son frentistas a una plaza ven incrementado su valor de mercado por esa condición ambiental en particular. Es posible también que por causas de un mantenimiento deficiente y un aumento de la delincuencia y la inseguridad, los espacios verdes repercutan negativamente en el valor de mercado de una propiedad frentista.