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Buenos Aires, 1 de diciembre de 2015

VISTO:

El Expediente Nº 32.819.239/2015, por el que se solicita el proyecto de "Obra Nueva", en el predio sito en la calle Marcelo T. de Alvear Nº 1.743/53/63, Avenida Callao Nº 1.055/57 y Avenida Callao Nº 1.061/63, y;

CONSIDERANDO:

"Avenida Callao" de Zonificación del Código de Planeamiento Urbano Ley Nº 449, modificado para este distrito por Ley Nº 3.174 (BOCBA Nº 3.357), con Nivel de Protección General;

Que, la Gerencia Operativa de Interpretación Urbana indica en el IF-2015-36699492-DGIUR, que de acuerdo a lo solicitado debe considerarse lo dispuesto en el Parágrafo 5.4.12.50 Distrito APH 50 - Avenida Callao, el que establece:

"...1) Carácter: Conjunto de alta calidad arquitectónica y urbana, caracterizado por una particular concentración de edificios representativos de las distintas vertientes arquitectónicas de fines del siglo XIX y principios del XX, que otorga a este ámbito un carácter ecléctico propio y original. A lo largo del mismo se distinguen dos zonas claramente diferenciadas, una de carácter político, administrativo y educacional, y otra donde predomina el uso residencial...

...4.2.1.3 Normas Particulares por Zona

El Distrito está subdividido en dos zonas graficadas en el Plano Nº 5.4.12.50a. 4.2.1.3.1 Zona 1

a) Carácter: Posee un carácter político, administrativo y educacional y su tejido está mayormente constituido por edificios de arquitectura ecléctica que conforman un conjunto arquitectónico de relevancia.

b) Tipología edilicia: Se permitirán únicamente basamentos y edificios entre medianeras. Basamentos: Se regirán por lo establecido para el Distrito C2

Edificios entre medianeras: H máxima: 30m F.O.S.: Según normas generales de la Sección 4 FOT: no será de aplicación

Usos: Se admitirán los usos del Distrito C2. Disposiciones Particulares

a) Parcelas adyacentes a edificios catalogados: cuando la altura a construir supere la del edificio catalogado, deberá enrasarse con la altura de este último en un ancho no menor a 3m. Se conformará fachada sobre el paramento resultante.

b) Completamiento de tejido: será de aplicación lo normado en los Artículos 4.10.1 y 4.10.2 del Capítulo 4.10 del presente Código.

c) Volúmenes construidos en esquina: en toda obra nueva a realizarse en un lote en esquina deberá materializarse un remate arquitectónico por sobre la H máxima de la fachada y en coincidencia con la ochava, hasta alcanzar un plano límite ubicado a 6m de la H máxima. En este caso se considerará a la H máxima como altura fija...";

Que, a su vez el Artículo 4.9.2 "Disposiciones particulares" - Interpretación Oficial - establece en su punto g) que "...g) Pueden proponerse compensaciones volumétricas a los efectos de optimizar la estética urbana o el centro libre de manzana, atendiendo los hechos existentes en la misma...";

Que, además la Figura 4.10 Completamiento de Tejido del Atlas del Código de Planeamiento Urbano, considera que "...los casos no contemplados anteriormente en las tipologías ya previstas así como también la resolución de aspectos opinables de la misma, deberán ser sometidos a estudios particulares...";

Que, por su parte la Ley Nº 2.930 "Plan Urbano Ambiental" (BOCBA Nº 3.091), constituye la ley marco a la que deberá ajustarse la normativa urbanística vigente y las obras públicas, para lo que reza en su Artículo 8º Hábitat y vivienda "...promover tipologías edilicias que no den lugar a situaciones de segregación social ni a disrupciones morfológicas...";

Que, a su vez el Artículo 24º.- Instrumentos Normativos a) Código Urbanístico de dicha ley expresa "...Con respecto al tejido edilicio parcelario se otorgara especial importancia a los criterios morfológicos y a los de admisibilidad de usos, que contemplen a la manzana y a la cuadra como unidades primarias de configuración del tejido urbano, toda vez que se las aprecie como aspectos deseables de los sectores consolidados...";

Que, para el pertinente análisis se adjunto documentación, la que está compuesta por Memoria Técnica obrante en RE-2015-32810568-DGROC; Relevamiento fotográfico en IFMUL-2015-32811203-DGROC; Consulta de Registro Catastral RE-2015-32819181-DGROC; Cortes de la propuesta en PLANO-2015-32811184-DGROC; Plantas de la propuesta en PLANO-2015-32811195-DGROC; Siluetas y cómputos de superficies a compensar en RE-2015-32810585-DGROC; Axonométricas de la propuesta en 32810579-DGROC; Plano de lo existente en RE-2015-32810591-DGROC; Relevamiento de muros divisorios PLANO-2015-32810588-DGROC; Planos en formato DWF en PLANO-2015-32819167-PLANO-2015-32810588-DGROC;

Que, de dicha documentación surge se trata de una futura parcela intermedia pasante, que resultará del englobamiento de las actuales Parcelas 14, 15 y 22a, situadas en la manzana típica delimitada por las calles Rodríguez Peña, Marcelo T. de Alvear y las Avenidas Santa Fé y Callao, del barrio de Recoleta;

Que, el futuro predio tendrá con la unificación de las tres parcelas, 26,89m de frente sobre la calle Marcelo T. de Alvear, 24,20m de frente sobre la Avenido Callao, con una superficie total de aproximadamente 3.076,13 m², según lo declarado por el recurrente en RE-2015-32810597-DGROC;

Que, en la manzana en la que se encuentra inserto el predio en cuestión, la ocupación del suelo tanto para el basamento como para el edificio entre medianeras, se regirá por lo establecido según las normas generales de la Sección 4 del Código de Planeamiento Urbano y para el Distrito C2;

Que, respecto del entorno y según se desprende del relevamiento fotográfico, la manzana en la que se encuentra inserto el predio en cuestión se ubica en la intersección de dos corredores urbanos altamente consolidados con tejido de gran porte como lo son la Avenida Santa Fe y la Avenida Callao, resultando esta última caracterizada por una particular concentración de edificios de arquitectura ecléctica que conforman un conjunto arquitectónico de relevancia;

Que, en relación a la propuesta que se adjunta, los interesados proponen una serie de operaciones con el efecto de generar una morfología que se adecue, por un lado, a los volúmenes edificados linderos a la propuesta y respetando los parámetros del Distrito APH 50, teniendo en cuenta la alta densidad de la zona y las condiciones urbanas propias de la manzana, no siendo menos prudente decir que se generan grandes espacios de aire y luz hacia el interior de la manzana con la idea de reducir la pisada del conjunto, generando una plaza verde y redistribuyendo esos metros cuadrados en volúmenes sobre las medianeras existentes, mejorando visuales desde los patios vecinos, máxime teniendo en cuenta que la parcela tendría ocupación total con el basamento;

Que, el conjunto edilicio contemplará usos comerciales, de vivienda y oficinas, con cocheras en subsuelo, que resultan Permitidos en el Distrito C2 al que se asimila, debiendo verificar el organismo de competencia, el cumplimiento de los requerimientos de estacionamiento y/o carga y descarga que le resulten exigibles. A su vez se incluye un uso educativo y restaurante en planta baja aumentando la oferta de servicios característicos de esta zona;

Que, específicamente respecto de lo morfológico, se promueve una edificación que contempla un subsuelo ocupando la totalidad de la superficie de la parcela que articulará los volúmenes superiores.

Que, sobre la Avenida Callao se propone un volumen de 12 niveles que coincide con la altura actual del edificio existente del ex Cine América, avanzando con esa altura hasta una distancia de 3,00m del eje medianero con la parcela lindera izquierda, a partir del cual disminuye en altura a los efectos de cumplir con la estipulada para el distrito;

Que, sobre la calle Marcelo T. de Alvear se propone también un volumen de 12 niveles que respetará la altura del distrito, con la particularidad que hacia los laterales y a una distancia de 3,00m de los ejes divisorios con los edificios linderos se busca enrasar con estos generando fachadas laterales.

Que, ambos volúmenes se desarrollan hasta las respectivas líneas de frente interno de la manzana, a partir de las cuales se plantean construcciones de diferentes anchos y alturas que completan el tejido existente siguiendo el perfil medianero de los edificios linderos y generando una plaza verde en planta baja reduciendo así la pisada del conjunto;

Que, en la presente propuesta a su vez, se visualiza un lenguaje arquitectónico contemporáneo integrándose adecuadamente con sus linderos, a la vez que se adapta morfológicamente al entorno consolidado homologando las alturas y edificación de sus linderos preexistentes y una mejor vinculación al centro de manzana;

Que, en vista del análisis de las condiciones urbanísticas particulares y generales que presenta la propuesta y en uso de las facultades interpretativas, la Gerencia Operativa de Interpretación Urbana entiende que el proyecto puesto a consideración, propone una integración adecuada con el tejido existente consolidado en su entorno, sin desvirtuar el carácter y los lineamientos morfológicos predominantes del distrito para la manzana que se trata; por tanto no existirían inconvenientes desde el punto de vista urbanístico en acceder a la propuesta puesta en consideración obrante en autos, con una superficie de terreno de aproximadamente 3.076,13 m² y una superficie a construir de aproximadamente 32.037,96 m², según lo declarado por los interesados en la documentación anteriormente citada, en la medida que encuadra dentro de los criterios promovidos por la Ley Nº 2.930, el Distrito APH 50 y en aplicación de las herramientas de completamiento y compensación, que a tales efectos dispone el Código de Planeamiento Urbano vigente, todas ellas antes precitadas;

Que, lo analizado no exime del cumplimiento de las restantes disposiciones contenidas en el Código de Planeamiento Urbano y de la Edificación, así como las relacionadas con los usos a localizar, en la oportunidad de la presentación de la documentación de obra ante la Dirección General Registro de Obras y Catastro;

Que, toda reforma, modificación del inmueble, tratamiento de la fachada y/o presentación de publicidad, deberá ser consultada a esta Dirección General de Interpretación Urbanística.

Por ello, y en uso de las facultades conferidas,

EL DIRECTOR GENERAL DE INTERPRETACION URBANISTICA