1. Concepto. Los edificios e instalaciones construidos con anterioridad a la vigencia del Plan General Municipal de Ordenación que resultaren disconformes con las determinaciones del mismo serán considerados en régimen de fuera de ordenación.
2. Situaciones del régimen de fuera de ordenación. El Plan General Municipal de Ordenación, a los efectos de señalar los supuestos en que será de aplicación el régimen de fuera de ordenación y en aras de fijar los márgenes de tolerancia precisos para ajustar su alcance a las edificaciones incompatibles con la ordenación urbanística, diferencia los siguientes grados para la situación de fuera de ordenación, según su consideración cualitativa o cuantitativa:
a) Fuera de ordenación absoluto. Esta situación se produce en aquellas edificaciones que ocupen suelo destinado a dotaciones públicas, de carácter general o local (viales, espacios libres, equipamientos e infraestructuras), siendo disconformes con las mismas. También se encuentran en esta situación los edificios e instalaciones cuyo uso existente sea incompatible con los previstos en el Plan General Municipal de Ordenación.
b) Fuera de ordenación relativo. Esta situación se produce en aquellas edificaciones en las que la disconformidad con el planeamiento se produce por causas distintas de las señaladas para las situaciones de fuera de ordenación absoluto.
c) Fuera de ordenación total. Esta situación se produce en las edificaciones que íntegramente son disconformes con el planeamiento aprobado.
d) Fuera de ordenación parcial. Esta situación se produce cuando únicamente una parte de las edificaciones incurre en disconformidad con el planeamiento aprobado.
Las situaciones de fuera de ordenación pueden ser absoluto total, absoluto parcial, relativo total y relativo parcial.
3. Situación de “fuera de norma urbanística”. Están en esta situación los edificios e instalaciones existentes con anterioridad a la vigencia del Plan General Municipal de Ordenación y que incumplen uno o varios de los parámetros urbanísticos de su normativa de aplicación, tales como usos, superficie y dimensiones mínimas de parcela, alineaciones, fondos edificables, alturas en plantas y en metros, edificabilidad, ocupación y retranqueos de la edificación.
4. Situación de fuera de ordenación y/o norma urbanística en edificaciones o elementos protegidos. No serán considerados fuera de ordenación todos aquellos edificios y elementos protegidos que estén incluidos en el catálogo de edificios protegidos y elementos de interés del Plan General Municipal de Ordenación y cuyo grado de protección implique la obligatoriedad de su mantenimiento y conservación, aunque incumplan algunas de las determinaciones del planeamiento.
5. Régimen de usos y edificación en edificios en situación de fuera de ordenación. En las edificaciones existentes que se encuentren en situación de fuera de ordenación absoluta, ya sea total o parcial, no podrán realizarse obras de consolidación, aumento de volumen, modernización o que supongan un incremento de su valor de expropiación, pero sí las reparaciones necesarias para el mantenimiento de los usos y actividades legítimamente establecidos, así como las precisas para el cumplimiento del deber genérico de conservación de acuerdo con la legislación urbanística vigente y lo estipulado en el artículo 75 de estas normas urbanísticas, quedando condicionada la concesión de la licencia a la renuncia expresa al posible incremento del valor de expropiación por la realización de dichas obras. Excepcionalmente podrán autorizarse obras parciales y circunstanciales de consolidación cuando no estuviera prevista la expropiación o demolición de la finca en plazo determinado y ya fijado desde la fecha en que se pretendiera realizarlas, o se trate de obras necesarias para reparar daños sufridos por circunstancias externas tales como obras en edificios o solares colindantes, condiciones climáticas, incendios, sismo, etc.
A las edificaciones existentes que se encuentren en situación de fuera de ordenación relativa-total por circunstancias diferentes a las de fuera de norma urbanística (tales como ocupación de zonas de afección, zonas de influencia, limitación de usos, servidumbres, etc.) se les aplicará el mismo régimen de usos y edificación que a las situadas en régimen de fuera de ordenación absoluto.
En las edificaciones existentes que se encuentren en situación de fuera de ordenación relativa- parcial solo quedarán afectadas por dicha situación las partes de la edificación que incurran en el incumplimiento de las determinaciones del planeamiento, quedando el resto de la edificación sin la afección de la situación de fuera de ordenación. En este sentido, debe entenderse que cuando una edificación contenga varias viviendas o locales sujetos al régimen de división horizontal y que cuentan con una parcela en proindiviso, únicamente quedará en situación de fuera de ordenación las viviendas y/o locales que incurran en el incumplimiento de las determinaciones del planeamiento. En las partes de la edificación que queden afectas al régimen de fuera de ordenación les será de aplicación el mismo régimen de usos y edificación que a las situadas en régimen de fuera de ordenación absoluto.
6. Régimen de usos y edificación en edificios en situación de fuera de norma urbanística. Las edificaciones que estén en la situación de fuera de norma urbanística podrán ser objeto de obras de consolidación, reparación, reforma interior y rehabilitación referidas a usos permitidos por el Plan General Municipal de Ordenación, de mejora de sus condiciones estéticas, de comodidad e higiene, de medidas correctoras de las correspondientes actividades, en su caso, así como de cambios de uso a otros permitidos por el planeamiento y de cambios de titularidad, incluso podrán permitirse obras de ampliación de la edificación que supongan aumentos de ocupación, edificabilidad y alturas siempre que se encuentren dentro de los parámetros de la norma de aplicación y no afecten a la parte de la edificación afectada por la situación de fuera de norma urbanística, es decir, no podrán ser objeto de obras de aumento de volumen que supongan exceso sobre las condiciones previstas por el planeamiento o que consoliden el motivo por el que se encuentra en situación de fuera de norma urbanística.
7. Usos, obras y/o instalaciones de carácter provisional en situaciones de fuera de ordenación y/o norma urbanística. Cuando no se dificulte la ejecución de las determinaciones previstas en el planeamiento, podrán admitirse usos, obras y/o instalaciones de carácter provisional, de acuerdo con las estipulaciones contenidas en la legislación urbanística vigente y en el artículo 74 de estas normas urbanísticas.
8. Obras dirigidas a eliminar las causas que originan la situación de fuera de ordenación y/o norma urbanística. En todas las situaciones de fuera de ordenación y/o norma urbanística se permitirán siempre las obras dirigidas a eliminar las causas que determinan su situación en régimen de fuera de ordenación y/o fuera de norma urbanística.