Para una implementación efectiva de la mediación en el juicio oral de arrendamiento resulta indispensable determinar el momento adecuado en que se debe someter el conflicto a mediación. Esto es así, porque las partes cuentan con diversas prerrogativas procesales y jurídicas, que cambian y se transforman, en la medida que continúan avanzando en éste procedimiento judicial. En ese sentido, podemos identificar dos momentos procesales de alta relevancia para la implementación de la mediación en un juicio oral civil, que son: a) La mediación con anterioridad al emplazamiento del demandado, b) La mediación con posterioridad al emplazamiento del demandado.
Lo anterior es así, porque la situación jurídica y procesal de las partes se ve afectada en la medida de que se encuentran emplazadas al juicio oral civil o no han sido notificadas de la demanda interpuesta en su contra. Si bien esta situación no es relevante en un juicio de naturaleza ordinaria, cobra relevancia en el juicio oral de arrendamiento porque nuestra legislación otorga una prerrogativa adicional a la parte actora cuando se reclama un contrato de arrendamiento ratificado ante Notario Público. Por ello, el principal aspecto que distinguirá la mediación de manera previa o con posterioridad al emplazamiento del demandado será la naturaleza jurídica del contrato objeto del conflicto de arrendamiento. 5.3.2.1. La mediación previa a juicio
Denominaremos mediación previa a juicio, a la mediación que se practica con el objeto de resolver cualquier conflictiva derivada de la interpretación o cumplimiento de un contrato de arrendamiento después de iniciado un procedimiento judicial pero antes de emplazar al demandado. En un sentido estricto, durante el desarrollo de este tipo de mediación no existe una litis ante la autoridad jurisdiccional, porque no ha sido notificada la presentación de la demanda a la parte demandada. Por tanto, el conflicto derivado de la interpretación o cumplimiento de un contrato de arrendamiento puede ser resuelto a través del CEMASC y llegar a una resolución anticipada del conflicto de arrendamiento.
152 Consideramos este tipo de mediaciones como las más útiles para las partes involucradas en un conflicto de arrendamiento porque el conflicto se encuentra en una etapa muy temprana que puede favorecer su solución. Esto es así, porque aunque ha sido intentada una demanda judicial, una de las partes no ha sido notificada, es decir, los costos judiciales son mínimos. Por tanto, la implementación de la mediación de manera previa al emplazamiento de la parte demandada nos conduce a una resolución anticipada y definitiva del conflicto con una intervención de la autoridad judicial mínima, que se reduciría a la radicación de la demanda y sanción del convenio.
5.3.2.2. La mediación posterior al emplazamiento
Denominaremos mediación posterior al emplazamiento, a la mediación que se practica con el objeto de resolver cualquier conflictiva derivada de la interpretación o cumplimiento de un contrato de arrendamiento después de que el demandado ha sido emplazado a juicio pero con anterioridad a la audiencia de juicio. En un sentido muy estricto, durante el desarrollo de este tipo de mediación no ha sido fijada la litis por la autoridad jurisdiccional y no han sido desahogadas las pruebas ofrecidas por las partes. Por tanto, el proceso de mediación para resolver el conflicto derivado de la interpretación o cumplimiento de un contrato de arrendamiento deberá ser implementado ante la autoridad jurisdiccional, o bien, con la solicitud de suspensión del procedimiento correspondiente.
En este tipo de mediación se deben tomar en cuenta las prerrogativas procesales que puede tener cada una de las partes que reclame judicialmente alguna prestación derivada de la interpretación y cumplimiento de un contrato de arrendamiento. Esto es así, por la mencionada distinción que hace la ley procesal sobre los contratos de arrendamiento simples y ratificados ante notario público. En ese sentido, se pueden distinguir dos situaciones jurídicas posibles en la implementación de la mediación con posterioridad al emplazamiento, que son: a) Emplazamiento sin acción ejecutiva, y, b) Emplazamiento con acción ejecutiva.
153 5.3.2.2.1. Emplazamiento sin acción ejecutiva
La implementación de la mediación, como método para resolver conflictos derivados de la interpretación y cumplimiento de contratos simples, con posterioridad al emplazamiento de la parte demandada es benéfica para la solución anticipada del conflicto. A través de este tipo de mediación la comunicación entre las partes se facilita, y a través de su implementación, se puede delimitar en que radica el conflicto. Por tanto, la implementación con posterioridad del emplazamiento tratándose de contratos simples, agiliza el proceso de solución definitiva del conflicto, ya que, sirve para delimitar el conflicto entre las partes y que éstas busquen posibles soluciones.
En un juicio oral de arrendamiento promovido sobre la interpretación y cumplimiento de un contrato de arrendamiento simple las partes involucradas se encuentran en una situación jurídica y procesal de total equilibrio. Ambas partes tienen acciones y excepciones que pueden hacer valer, cuentan con una garantía de audiencia y con una serie de recursos ordinarios y extraordinarios para defender sus derechos. Sin embargo, la realidad material es que la dilatación en la solución definitiva del conflicto no es benéfica para ninguno de los involucrados, aunque se encuentren en una situación de equilibrio jurídico y procesal. Esto es así, porque desde el punto de vista del propietario del bien inmueble objeto del arrendamiento, entre mayor sea el tiempo que tarde la solución definitiva del conflicto mayor será también la pérdida económica que le genera no disponer del bien inmueble de su propiedad. Asimismo, desde el punto de vida del arrendatario entre mayor sea el tiempo en que se tarde la solución definitiva del conflicto mayor será la condena judicial que fijará el órgano jurisdiccional en su contra. Por tanto, tratándose de contratos de arrendamiento simple la implementación de la mediación consistirá principalmente en facilitar la comunicación entre las partes para la búsqueda rápida de una solución al conflicto.
154 5.3.2.2.2. Emplazamiento con acción ejecutiva
El uso de la mediación como método para resolver conflictos de arrendamiento derivados de la interpretación y cumplimiento de contratos de arrendamiento ratificados ante notario público debe tomar en consideración las prerrogativas otorgadas a este tipo de documentos. En ese sentido, no debe de excluirse el hecho de que la parte demandante del cumplimiento tendrá la prerrogativa de señalar bienes de su contraparte para embargo durante la diligencia de emplazamiento. Por tanto, a la fecha de implementar la mediación existirá una prerrogativa adicional a favor de uno de los involucrados en el conflicto, situación que puede poner en riesgo el equilibrio procesal de las partes o propiciar el desuso de la mediación como medio para resolver el conflicto derivado de la complejidad de la nueva situación jurídica generada por el proceso judicial.
Sin embargo, uno de los beneficios de implementar la mediación como método para resolver conflictos de arrendamiento derivados de la interpretación y cumplimiento de contratos de arrendamiento ratificados ante notario público, es también, la rapidez con la cual se soluciona el conflicto. Esto es así, porque el reclamo de cumplimiento de este tipo de contratos a través de un juicio oral de arrendamiento, si bien cuenta con la garantía del cumplimiento del contrato, debe esperar que la contraparte tenga bienes susceptibles de embargo y que sea fijada fecha y hora para el desahogo de la audiencia preliminar para conciliar con su contraparte. Por ello, aunque se trate de contratos de arrendamiento ratificados ante Notario Público, que propicien el embargo de bienes, se tiene el hecho de que la mediación facilitará la rápida comunicación entre las partes y la solución anticipada del conflicto.
Ahora bien, desde el punto de vista de la parte demandante puede parecer atractivo el hecho de contar con la posibilidad de señalar bienes para embargo, suficientes para garantizar las prestaciones reclamadas. Sin embargo, el secuestro de bienes por parte del demandante propicia una serie de sentimientos negativos en el demandado, que van desde el temor hasta el enojo, por lo que la probabilidad de que el procedimiento judicial
155 se dilate aumenta. Esta situación puede propiciar también que el demandado tome actitudes negativas en las que se resista a desalojar el bien inmueble objeto del arrendamiento como represalia al embargo de bienes trabado en su contra, situación que sin duda elevará la escala del conflicto.
No obstante, desde el punto de vista de la parte demandada resulta favorable la implementación de la mediación con posterioridad al emplazamiento aunque hayan sido señalados bienes de su propiedad para embargo. Esto es así, porque en la medida en que facilite la comunicación con su contraparte podrá encontrar una solución para destrabar el embargo en bienes de su propiedad, solicitar alguna quita al adeudo original, o bien, obtener un plazo mayor para el cumplimiento de sus obligaciones. Por tanto, la mediación es un método que se puede implementar con posterioridad al emplazamiento, aunque exista una situación jurídica adicional consistente en un embargo de bienes, ya que facilitará la comunicación y solución definitiva del conflicto.