En la medida en que las condiciones habitacionales tras- cienden la unidad de vivienda e incluso las características del proyecto en el que ésta se inscribe, es necesario analizar los pro- yectos desde las condiciones espaciales y constructivas de las viviendas, hasta las características urbanísticas del proyecto y su inserción en la ciudad. Por lo anterior y retomando estudios previos encabezados por entidades oficiales,36 en este documento
se plantean los siguientes tres niveles de análisis para estable- cer parámetros de calidad de la vivienda y su entorno, sin que con esto se pretenda un listado exhaustivo de las variables per- tenecientes a cada nivel: relación con la ciudad y con el contexto inmediato, configuración urbanística del proyecto, y característi- cas arquitectónicas y técnico constructivas de la unidad de vi- vienda.
1. Relación con la ciudad y con el contexto inmediato
a. Localización y accesibilidad vehicular: esta variable se refie- re a la ubicación del proyecto con respecto a las zonas generadoras de empleo y a la oferta de bienes y servicios urba- nos. En ese sentido, las condiciones de localización y accesibi- lidad están determinadas por la proximidad y facilidad de co- municación con las centralidades urbanas cercanas, con la oferta de equipamientos de salud, educación, recreación y deporte, entre otros (véase figura No. 1), así como la conexión con la malla vial arterial y con las rutas de transporte público (véase figura No. 2).
36 Véanse Inurbe y Sociedad Colombiana de Arquitectos, 1999; Ministerio de Desa- rrollo Económico, 1998; Cinva. 1963
b. Condiciones ambientales: están dadas por la cercanía del pro- yecto a focos de contaminación o a usos generadores de altos impactos urbanísticos, ambientales o sociales.
c. Dotación de servicios públicos básicos: involucra la disponibili- dad de conexión con redes matrices de alcantarillado, acueducto y gas, y el servicio de recolección domiciliaria de basuras.
d. Características naturales del predio: abarca las características del suelo, topografía, hidrología en términos de las dificultades o sobrecostos para su urbanización y posterior construcción.
Figura 1
PROYECTO DEFICITARIO PROYECTO ACEPTABLE
Figura 2
PROYECTO DEFICITARIO PROYECTO ACEPTABLE
2. Configuración urbanística del proyecto
a. Densidad neta habitacional e índice de ocupación: apunta a un equilibrio entre el número de habitantes y el área construida con relación a la provisión de zonas libres y dotacionales. Así, se bus- ca que por cada unidad de vivienda exista su correspondiente es- pacio verde y comunal.
b. Dimensión y forma predial: implica una correlación entre el pre- dio y la tipología arquitectónica. Da cuenta de las características de los predios para vivienda unifamiliar o bifamiliar en términos de forma y de área y frente mínimos, de manera que contribuyan a unas mejores condiciones en lo relacionado con las característi-
cas arquitectónicas abajo planteadas. De igual manera, en el caso de los multifamiliares está referido al área mínima que requiere la vivienda según el programa que contiene (en cuanto a número y tipo de espacios).
c. Distribución y disposición de áreas libres: se refiere a estacio- namientos, zonas verdes y comunales, vías peatonales y vías vehiculares en términos de su localización con respecto al conjunto de las viviendas, la ejecución completa del amoblamiento urbano como iluminación de zonas verdes o dotación de bancas y canecas, las condiciones de accesibilidad a estas zonas por parte de po- blación infantil, tercera edad y discapacitados, la proporción desti- nada a vías con relación al área útil y a zonas verdes, así como la posibilidad de las zonas verdes y comunales de albergar los servi- cios comunitarios como guarderías, salones comunales o dotacio- nes deportivas en una proporción adecuada al número de vivien- das.
d. Infraestructura vial: está asociada con el diseño del trazado en aras de una conformación vial jerarquizada que responda a los flu- jos diferenciales de tránsito al interior del proyecto (véase figura No. 3). Involucra la accesibilidad vehicular a las viviendas (véase figura No. 4) y la circulación peatonal continua y sin dificultades para población infantil, tercera edad y discapacitados.
e. Implantación: referida a la orientación de las fachadas con el fin de proveer buenas condiciones climáticas en términos de capta- ción de radiación solar o manejo de vientos, según la temperatura y humedad del ambiente (véase figura No. 4). Hace referencia tam- bién a la conexión y continuidad de la malla vial del proyecto con la traza circundante y a la relación de las edificaciones y las vías con la topografía (véase figura No. 5).
f. Evacuación de basuras: medida en términos de la distancia de las viviendas a los puntos o vías de recolección de basuras.
Figura 3
Figura 4
PROYECTO DEFICITARIO PROYECTO ACEPTABLE
Figura 5
PROYECTO DEFICITARIO PROYECTO ACEPTABLE
3. Características arquitectónicas y técnico constructivas de la uni- dad de vivienda
a. Área total, útil y de circulación: estas variables remiten a las po- sibilidades de aprovechamiento del espacio de la vivienda y en ese sentido, están asociadas tanto con la distribución espacial como con la variable de dimensión de los espacios (véase figura No. 6).
b. Flexibilidad: en términos de las posibilidades de redistribución de la planta o de ampliación vertical u horizontal de la vivienda de manera que se puedan adaptar a las necesidades cambiantes de los habitantes o a modificaciones en la composición familiar, aso- ciado también a las posibilidades de un desarrollo progresivo de la vivienda. La incorporación de estos aspectos en el diseño per- mite, entre otras, que las modificaciones se hagan dentro de con- diciones técnicas apropiadas en términos estructurales y de habitabilidad.
c. Dimensión de los espacios: medida en términos de áreas y lado mínimo del espacio de acuerdo con su función de manera que per- mita su facilidad de amoblamiento. Incluye también la altura libre mínima en aras de un adecuado control térmico según el clima.
d. Bioclimática y tecnologías alternativas: está asociada a la incorpo- ración de criterios de diseño y construcción tendientes a la utilización de materiales o sistemas constructivos propios de aquellas regiones con condiciones socioculturales, geográficas o ambientales especia-
les, así como el empleo de tecnologías ambientalmente sostenibles para lograr confort térmico y ambiental.
e. Accesibilidad a población infantil, tercera edad y discapacitados: está orientada a garantizar que estos segmentos de población pue- dan acceder sin barreras a las viviendas, al menos a las de primer piso.
f. Inspección de instalaciones: de manera que se facilite la revi- sión y mantenimiento de las instalaciones evitando las demolicio- nes en caso de alguna falla (véase figura No. 7).
g. Condiciones de ventilación e iluminación natural de los espa- cios: esta variable apunta a garantizar condiciones de salud de los habitantes, así como el control térmico mediante sistemas de ven- tilación cruzada para climas templados y cálidos (véase figura No. 7).
h. Dotación de puntos de servicio: busca la correspondencia entre la función del espacio y el número de puntos mínimos de energía y agua que requiere la actividad a albergar.
i. Calidad de los acabados: en términos de higiene, durabilidad y facilidad de mantenimiento tanto al interior de la vivienda como en sus fachadas.
Figura 6
PROYECTO DEFICITARIO PROYECTO ACEPTABLE
Figura 7