Recognition and Authorization

Pagar las mejoras. El arrendador tiene que pagar las mejoras: Si las autoriza y se obliga a pagarlas, si son útiles y el contrato se rescinde por su culpa; si las autoriza cuando el contrato es por tiempo indeterminado y el arrendamiento ha cumplido sin que haya transcurrido el tiempo necesario para compensarlas (arts. 2423 y 2424).

Dar el derecho de preferencia en caso de venta del inmueble arrendado. Cuando se va a enajenar un bien inmueble arrendado, el inquilino tiene el derecho por el tanto si se transfiere las siguientes condiciones: si ha arrendado por más de cinco años ha hecho mejoras de importancia; y está al corriente en el pago de las rentas (art. 2447). Cuando el inmueble se encuentra destinado a casa habitación y el contrato se celebró antes del l9 de octubre de l993. Por medio de estas reformas se modificaron: El Código Civil y de Procedimientos Civiles, ambos federales; y las leyes del ISSSTE, Federal de Protección al Consumidor, Federal de la Vivienda, etc.

Que la finca esté arrendada. Cuando un inmueble arrendado va a ser motivo de compra venta el Notario Público debe corroborar que al inquilino se le ha notificado este hecho y las circunstancias propias de la operación.

Que la finca no esté arrendada. El Notario Público tiene que cerciorarse de esta circunstancia. Necesariamente tendrá que ser por la declaratoria del enajenante, bajo protesta de decir verdad, de que la finca no se encuentra arrendada.

El derecho del tanto del arrendatario de un inmueble. También aplicable a los arrendatarios de casa habitación celebrados después del 19 de octubre de l993.

Cuando la finca está sujeta al régimen de propiedad en condominio. A los bienes sujetos a este régimen, se les aplicarán las disposiciones de su ley, o sea la ley sobre régimen de propiedad en condominio de inmuebles para el Distrito Federal.

Registrar el contrato. El arrendador deberá registrar el contrato de arrendamiento ante la autoridad competente del Departamento del Distrito Federal. Una vez cumplido este requisito, entregará al arrendatario una copia registrada del contrato (art. 2448 G).

Registrarlo en el Registro Público de la Propiedad. Cuando el contrato de arrendamiento es por más de seis años o se adelantan rentas por más de tres, se tiene que anotar previamente en el Registro Público de la Propiedad para que surta efectos frente a terceros (art. 3042, fracción III). 4.2.5.4 Obligaciones del arrendatario

1. Pagar la renta en la forma y tiempo convenidos (art. 2425, fracción I).

a. Lugar de pago: En el lugar convenido, a falta de convenio en la casa habitación o despacho del arrendatario (art. 2427).

b. Época de pago. Si se trata de fincas urbanas, en el plazo convenido y si no existe dicho plazo, la renta se pagará por meses

plazos convenidos y a falta de convenio a partir del día en que se entregó la finca. Fincas rústicas por semestres vencidos; y bienes muebles por años, meses, quincenas, semanas, días, horas, etc. (arts. 2461-2462).

c. Necesidad de requerimiento. Si el arrendador no requiere o pasa a cobrar al inquilino, éste no incurre en mora.

d. Privilegio para el pago de las rentas. El arrendador es un acreedor preferente sobre los bienes señalados en el artículo 2993, fracción VII.

2. Conservar la cosa arrendada:

a. Es obligación del arrendatario conservar la cosa arrendada y por lo tanto debe responde de los perjuicios que sufran por su culpa o negligencia de sus familiares, sirvientes o subarrendatarios (art.2425, fracción II).

b. Cuando la cosa arrendada es bien mueble y se pierde en poder del arrendatario, tendrá que pagarla pues existe la presunción de que fue por su culpa (art. 20l8).

c. El arrendatario tiene obligación de cuidar y conservar la cosa arrendada, por lo que en caso de incendio se presupone que éste se origina por negligencia del arrendatario.

3. Uso convenido. El artículo 2425, fracción III, dice: a servirse de la cosa solamente para el uso convenido o conforme a la naturaleza y destino de ella.

4. Hacer reparaciones de poca importancia. Por lo que se refiere a inmuebles el artículo 2444 establece: el arrendatario debe hacer las

reparaciones de aquellos deterioros de poca importancia, que regularmente son causados por las personas que habitan en el edificio. En relación a los muebles el artículo 2467 establece que el arrendatario está obligado a hacer las pequeñas reparaciones que exija el uso de la cosa dada en arrendamiento.

5. Informar al arrendador la necesidad de hacer reparaciones: El arrendatario está obligado a poner en conocimiento del arrendador, a la brevedad posible, la necesidad de las reparaciones, bajo pena de pagar los daños y perjuicios que su omisión cause.

6. Informar al arrendador de toda usurpación o novedad dañosa: al respecto, el artículo 2419 establece que: “… El arrendatario no puede, sin consentimiento expreso del arrendador, variar la forma de la cosa arrendada; y si lo hace debe, cuando la devuelva, restablecerla al estado en que la recibió, siendo, además, responsable de los daños y perjuicios”.

7.- Restituir la cosa. Una vez terminado el contrato, el arrendatario debe restituir la cosa en buen estado, en el tiempo convenido, y de acuerdo con el inventario (arts. 2442 – 2443).

No omito expresar que el Código Civil Federal, ordenamiento que se ha invocado particularmente en el presente capítulo, contempla en su Capítulo V, denominado del Arrendamiento de Fincas Urbanas, lo relativo precisamente a este tipo de bienes, lo que, en algún momento podría ser invocado en alguno de los contratos de carácter agrario.

4.2.5.5 Subarrendamiento

Para el subarrendamiento es necesario contar con el consentimiento expreso del arrendador. Si no se tiene el mencionado consentimiento, no nacen obligaciones para el arrendador y el arrendatario es responsable solidario con el subarrendatario del pago de los daños y perjuicios que se provoquen (art. 2480).

4.2.6 Contrato de comodato

Recibe el nombre de comodato el contrato por el que una persona comodante se obliga a conceder a otra, denominada comodatario, en forma gratuita y temporal, el uso de una cosa no fungible, en tanto este último adquiere el deber de restituirla individualmente al término del mismo.