DISPOSICIÓN N.° 526/DGIUR/09.
Buenos Aires, 23 de junio de 2009
VISTO:
El Expediente Nº 5.786/2009 por el que se consulta sobre la factibilidad de la construcción de un edificio con destino residencial y estudios profesionales para el predio sito en la calle 3 de Febrero Nº 2.572; y,
CONSIDERANDO:
Que el predio en cuestión se encuentra afectado a un Distrito R2aII de Zonificación General del Código de Planeamiento Urbano Ley Nº 449, Texto Ordenado Decreto Nº 1.181-GCBA-2007 (BOCBA Nº 2.772);
Que se trata de un edificio a realizarse acuerdo a lo previsto en el Capítulo 4.10 “Completamiento de Tejido” y el predio cuenta con edificios linderos en altura (Parcelas 1 y 30), cumpliendo con las condiciones del Tipo B “Parcelas flanqueadas por edificios de distintas altura” Artículo 4.10.2 del mencionado Código;
Que el Área Técnica competente de esta Dirección General de Interpretación Urbanística a través del Dictamen Nº 1.148-DGIUR-2009 informa que la documentación presentada está compuesta por Memoria Descriptiva a fs. 31 y 32, Relevamiento fotográfico de fs. 41 a 51, Relevamiento de la Cuadra a fs. 104, Axonométrica a fs. 118, Plantas de fs. 105 a 116, Fachada a fs. 119, Corte a fs. 117 y Relevamiento altimétrico de linderos a fs. 68;
analizó la presente propuesta indicando que: I. El predio en cuestión se encuentra ubicado en la manzana atípica delimitada por la Avenida Monroe, las calles Franklin D. Roosevelt; 3 de Febrero, O Higgins y las vías del F.N.G.B.M.; insertándose dentro de un área de alta densidad, en un alto proceso de consolidación.
II. Se trata de una parcela irregular, que posee 10,62 m de frente por 22,26 m en uno de sus lados, con una superficie de 219,33 m² de acuerdo con la documentación catastral obrante de fs. 23 a 25.
III. La misma linda con la Parcela 30 de 3 de Febrero Nº 2.562 que posee un edificio “entre medianeras” con una altura sobre la Línea de Edificación (retirada 2,85 m de la LO) de + 19,60 m y una altura total de + 22,40 m y con la Parcela 1 de Franklin D. Roosevelt Nº 1.910 (en construcción) que posee también un edificio “entre medianeras” con una altura sobre la Línea de Edificación (retirada a 2,10 m de la LO) de + 14,55 m y total de + 32,18 m; de acuerdo a lo graficado a fs. 68, 104, 118, y las fotografías adjuntas de fs. 41 a 51.
IV. Los edificios emplazados en las Parcelas 30 y 1 resultan ser viviendas colectivas. El primero presenta un alto grado de consolidación, y el segundo en construcción, por lo que ambos no tenderían a una pronta renovación.
V. El edificio se destinará al uso “Residencial“ y “Estudios Profesionales” que resultan usos Permitidos en el Distrito mencionado, debiendo cumplir con lo establecido en el Art. 5.2.1. punto c) del Código de Planeamiento Urbano. Asimismo, dadas las dimensiones de la parcela resulta obligatorio el cumplimiento del requerimiento de estacionamiento.
VI. Cabe aclarar que oportunamente por Disposición Nº 81–DGIUR–2007; obrante a fs 33 y 34; se han otorgado lineamientos urbanísticos para la Parcela 31, motivo de consulta. Por otra parte, la misma posee Planos Registrados de Obra Nueva; obrantes a fs. 39 y 40.
VII. Ahora bien, toda vez que en la actualidad resulta en construcción el edificio sito en la Parcela 1 de Franklin D. Roosevelt Nº 1.910; con un alto avance de obra, tal fotografías adjuntas a fs. 41 a 51; se considera que han variado las condiciones urbanísticas para la parcela que nos ocupa, con lo cual es factible encuadrar la misma, en lo previsto por Artículo 4.10.2 “Parcelas flanqueadas por edificios de distintas alturas” del Código de Planeamiento Urbano.
Que en el estudio realizado por dicha área técnica se indican los lineamientos urbanísticos que se deben considerar para el presente caso, los que resultan:
a) La altura predominante de los volúmenes que lindan con la parcela objeto de “enrase“, esto es el edificio sito en la Parcela 30 de 3 de Febrero Nº 2.562 de Planta Baja + 6 Niveles + 1 piso Retirado con una altura sobre la Línea de Edificación de + 19,60 m y una altura total de + 22,40 m y el lindero sito en la parcela 1 de Franklin D. Roosevelt Nº 1.910 (en construcción) que consta de Planta Baja + 8 Niveles + Servicios; alcanzando una altura de + 14,55 m sobre la Línea de Edificación y total de + 32,18 m; tal relevamiento altimétrico de fs. 68; relevamiento fotográfico de fs. 41 a 51 y perspectiva axonométrica a fs. 118.
Es decir, que al tratarse de una parcela flanqueada por edificios de diferentes alturas, se admitirá alcanzar la altura + 19,15 m similar a la altura sobre la Línea de Edificación del edificio lindero izquierdo de la Parcela 30 y generar un retiro a + 21,90 m, similar también a la altura de dicho edificio lindero. Por encima de este nivel a + 21,90 m, podrá generar además un volumen superior semi libre retirado6.44 3 m mínimo del lindero más bajo, dicho volumen acompañará el perfil del edificio lindero derecho de la Parcela 1 a + 13,65 m + 16,40 m + 19.15m y + 26,66 m correspondiente al nivel de pileta y total + 31,35 m.
Por debajo de este último plano deberá incluirse lo previsto por el Art. 4.2.6. del Código de Planeamiento Urbano, solo se admitirá superar dicho plano en 2 metros; con el
sobre recorrido del ascensor o con la losa sobre la sala de máquinas del mismo, de acuerdo con lo previsto por el Art. 2º de la Ley Nº 1.749 y el Art. 4.2.5. del Código de Planeamiento Urbano.
La porción de muro, paralelo a las divisorias, que quedará expuesta al generar el retiro mencionado, deberá también ser tratada arquitectónicamente guardando unidad de criterio con la fachada del edificio. En dicha porción de muro deberán abrirse vanos, los que se considerarán aptos para satisfacer los requerimientos de iluminación y ventilación de los locales previstos en el Código de la Edificación.
b) Ocupación de la parcela: Será de aplicación la ocupación del suelo permitida en el Distrito R2aII y lo previsto por la Disposición Nº 2249–DGFOC–2006.
c) De acuerdo con lo previsto por el Capítulo 4.10.“Completamiento de Tejidos“, no resulta de aplicación el Factor de Ocupación Total (FOT).
Por ello, y en uso de las facultades conferidas,
EL DIRECTOR GENERAL DE INTERPRETACION URBANISTICA DISPONE
Artículo 1º.- Considérese aplicable respecto del predio sito en la calle 3 de Febrero Nº 2.572, Nomenclatura Catastral: Circunscripción 16, Sección 27, Manzana 45, Parcela 31 las normas de completamiento de tejidos previstas en el Capítulo 4.10. “COMPLETAMIENTO DE TEJIDOS“, cuyas condiciones permiten encuadrarlo en el Tipo B “PARCELAS FLANQUEADAS POR EDIFICIOS DE DISTINTAS ALTURAS“, del Código de Planeamiento Urbano, si y sólo si se da cumplimiento a los siguientes lineamientos urbanísticos:
a) La altura predominante de los volúmenes que lindan con la parcela objeto de “enrase“, esto es el edificio sito en la Parcela 30 de 3 de Febrero Nº 2.562 de Planta Baja + 6 Niveles + 1 piso Retirado con una altura sobre la Línea de Edificación de + 19,60 m y una altura total de + 22,40 m y el lindero sito en la parcela 1 de Franklin D. Roosevelt Nº 1.910 (en construcción) que consta de Planta Baja + 8 Niveles + Servicios; alcanzando una altura de + 14,55 m sobre la Línea de Edificación y total de + 32,18 m; tal relevamiento altimétrico de fs. 68; relevamiento fotográfico de fs. 41 a 51 y perspectiva axonométrica a fs. 118.
Es decir, que al tratarse de una parcela flanqueada por edificios de diferentes alturas, se admitirá alcanzar la altura + 19,15 m similar a la altura sobre la Línea de Edificación del edificio lindero izquierdo de la Parcela 30 y generar un retiro a + 21,90 m, similar también a la altura de dicho edificio lindero. Por encima de este nivel a + 21,90 m, podrá generar además un volumen superior semi libre retirado6.44 3 m mínimo del lindero más bajo, dicho volumen acompañará el perfil del edificio lindero derecho de la Parcela 1 a + 13,65 m + 16,40 m + 19.15m y + 26,66 m correspondiente al nivel de pileta y total + 31,35 m.
Por debajo de este último plano deberá incluirse lo previsto por el Art. 4.2.6. del Código de Planeamiento Urbano, solo se admitirá superar dicho plano en 2 metros; con el sobre recorrido del ascensor o con la losa sobre la sala de máquinas del mismo, de acuerdo con lo previsto por el Art. 2º de la Ley Nº 1.749 y el Art. 4.2.5. del Código de Planeamiento Urbano.
La porción de muro, paralelo a las divisorias, que quedará expuesta al generar el retiro mencionado, deberá también ser tratada arquitectónicamente guardando unidad de criterio con la fachada del edificio. En dicha porción de muro deberán abrirse vanos, los que se considerarán aptos para satisfacer los requerimientos de iluminación y ventilación de los locales previstos en el Código de la Edificación.
b) Ocupación de la parcela: Será de aplicación la ocupación del suelo permitida en el Distrito R2aII y lo previsto por la Disposición Nº 2249–DGFOC–2006.
resulta de aplicación el Factor de Ocupación Total (FOT). Artículo 2º.- Notifíquese al interesado que lo consignado en el Artículo 1º no implica la aprobación de los planos de obra, ni exime del cumplimiento de las restantes disposiciones contenidas en los Código de Planeamiento Urbano y de la Edificación y las relacionadas con los usos a localizar en la oportunidad de la presentación de la documentación de obra ante la Dirección General de Registro de Obras y Catastro. Artículo 3º.- La presente tiene un plazo de vigencia de 180 días a partir de la fecha de notificación. Dentro de este plazo el recurrente deberá presentar la documentación pertinente ante él o los organismos correspondientes, de no hacerlo caducará de pleno derecho lo autorizado precedentemente.
Artículo 4º.- Regístrese, notifíquese y entréguese copia certificada de la presente y la documentación obrante de fs. 136 a 151, para el archivo del Organismo se destinarán las fs. 120 a 135, publíquese en el Boletín Oficial de la Ciudad de Buenos Aires. Cumplido, archívese. Ledesma