Para la rehabilitación de la Casa de la Villa y su posterior explotación como instalación hotelera, surgen numerosas metodologías de abordar el proyecto. Sin embargo, por los motivos que se van a plantear a continuación, el modelo de colaboración público- privada podría ser el más atractivo para el Consistorio, tanto en términos de calidad como de presupuesto.
Debido a los controles presupuestarios que sufre el Ayuntamiento de Madrid a raíz de la supervisión de las cuentas públicas por parte del Ministerio de Hacienda, resulta previsible que el Consistorio no disponga de suficientes fondos para acometer las obras de rehabilitación del edificio.
Esto sugiere que las obras y la explotación del inmueble las debería realizar una entidad privada.
El modelo de Colaboración Público-Privada que se va a desarrollar y defender en este documento para reconvertir la Casa de la Villa en el Parador Villa de Madrid seguirá una tipología contractual de un contrato de concesión de obras.
En este análisis, los intervinientes en el proceso son: Ayuntamiento de Madrid, empresa licitadora y empresa Paradores de Turismo de España SME S.A.
- Ayuntamiento de Madrid: es el titular del edificio de la Casa de la Villa. Debe licitar la concesión de obras del edificio para su reconversión en instalación hotelera. - Empresa privada: formará parte de la sociedad concesionaria que rehabilitará y
explotará el edificio como instalación hotelera. Su función dentro del Concesionario será el de empresa constructora.
- Paradores de Turismo de España SME S.A.: formará parte de la sociedad concesionaria que rehabilitará y explotará el edificio como instalación hotelera. Su función dentro del Concesionario será el de empresa gestora de la explotación. Resulta evidente que el principal objetivo del Ayuntamiento de Madrid es rehabilitar la Casa de la Villa y darle un uso beneficioso para todas las partes implicadas en el proceso. Sin embargo, la Ley no permite que un servicio hotelero de lujo sea garantizado por el Ayuntamiento de Madrid. Por lo tanto, el Ayuntamiento de Madrid no garantizará el servicio hotelero que proporcione la Casa de la Villa, pero sí por las obras que se ejecuten en un inmueble de su propiedad.
La entidad privada que gane el concurso, una empresa constructora, deberá realizar las obras de rehabilitación del edificio de la Casa de la Villa para reconvertirlo en instalación hotelera. Este contrato lo regirá el Pliego de Cláusulas Administrativas Particulares correspondiente.
En paralelo, el Ayuntamiento ya habría firmado un Convenio con la empresa Paradores de Turismo de España SME S.A. mediante el cual el Consistorio cede la gestión de la instalación hostelera a la entidad pública empresarial, una vez terminadas las obras. Dicho acuerdo estará a disposición de los licitantes en el concurso público.
En el Pliego y en el Convenio se especificará que la sociedad ganadora del contrato de obras deberá, obligatoriamente, formar una Sociedad de Economía Mixta de capital mayoritariamente privado con la empresa pública Paradores de Turismo de España SME S.A. Esta sociedad será la sociedad concesionaria o Concesionario del contrato, cuyo reparto accionarial se regirá de la siguiente forma:
• Entidad privada ganadora del concurso de licitación: 70% • PARADORES DE TURISMO DE ESPAÑA SME S.A.: 30%
De esta forma, tanto el Pliego como el Convenio delimitarán las funciones de cada empresa, pudiéndose concretar de la siguiente manera:
• La sociedad ganadora del contrato de obras realizará las obras de rehabilitación de la Casa de la Villa, gestionando ella el riesgo de construcción.
• La empresa Parador de Turismo de España SME S.A. realizará las actividades de gestión y explotación de la instalación hotelera, gestionando ella el riesgo de explotación. Además, incluirá la instalación en su red de paradores bajo el
nombre de “Parador Villa de Madrid”, con todos los efectos que esto conlleve. • El responsable último de todas estas actividades, tanto la de rehabilitación como
la de explotación, será la sociedad concesionaria, de la cual las dos entidades son los únicos accionistas.
Tanto el riesgo de construcción, como de explotación, financiación y todo lo relacionado la actividad del inmueble los asumirá la entidad concesionaria a riesgo y ventura. Los beneficios que genere la sociedad concesionaria por la explotación del Parador Villa de Madrid servirán a la entidad ganadora del concurso para rentabilizar la inversión realizada en el proyecto.
Para evitar discontinuidades entre el proceso de construcción y el de explotación, la empresa Paradores deberá remitir al Ayuntamiento una serie de requisitos funcionales que detalle cómo debe funcionar la instalación hotelera y cuáles deben ser las especificaciones de cada elemento estructural, arquitectónico y de instalaciones para que cumplan las funciones establecidas. Estos requisitos deberán ser adjuntados en el Pliego del concurso e informado los licitadores por parte del Ayuntamiento.
La entidad licitante deberá recoger en el proyecto todos estos requisitos funcionales y adoptarlos en el diseño del inmueble, que será gestionado por los licitadores de la forma
que estimen oportuna. De esta manera, se deja en manos de los licitadores el diseño del inmueble y su plan de construcción.
Así, el modelo de Colaboración Público-Privada queda regulado por dos documentos: • Pliego de Cláusulas Administrativas Particulares: regirá el contrato de obras que
se llevará a concurso público. En él se especificarán las cláusulas que deberá cumplir la entidad licitadora, tanto en las actividades de rehabilitación del edificio como en la imposición de la unión en la sociedad concesionaria de la que será el accionista mayoritario con la empresa Paradores de Turismo de España SME S.A.
• Convenio: regirá el acuerdo entre el Ayuntamiento de Madrid y la empresa Paradores de Turismo de España SME S.A. y en él se establecerán las cláusulas que el Consistorio imponga a la empresa pública para el correcto funcionamiento de la explotación hotelera. Además, en él se especificará las características en el accionariado de la Sociedad de Economía Mixta de la que deberá formar Paradores de Turismo de España SME S.A. con el ganador del concurso de licitación del contrato de obras.
A través de esta modalidad contractual se consiguen cuatro objetivos principales: • La rehabilitación del inmueble de la Casa de la Villa y su reconversión en
instalación por parte de una empresa privada, especializada en gestionar el riesgo de construcción, que mejorará el estado del edificio y lo adecuará a la normativa vigente.
• La explotación del Parador Villa de Madrid por parte de Paradores de Turismo de España SME S.A., especialista en la gestión de este tipo de activos en todo el territorio nacional, que elevará el “estatus” del inmueble y lo colocará a la vanguardia del sector hotelero madrileño y nacional.
• La Casa de la Villa volverá a tener un uso relevante dentro de la ciudad y sus ciudadanos podrán disfrutar de su patrimonio histórico (como el Salón de Plenos) y de sus instalaciones cuando lo deseen. De esta manera, la Casa de la Villa volvería a manos de los madrileños.
• El Ayuntamiento de Madrid consigue que un proyecto de tal envergadura presupuestaria no afecte a las cuentas públicas del Consistorio.
Además, dinamiza la economía local al emplear al sector privado, con la consiguiente creación de empleo y demás sinergias tanto económicas como sociales que el proyecto sea capaz de crear por sí solo.