THE STRUCTURE AND CLASSIFICATION OF SOES

Subsección 1.ª Conservación de las obras de urbanización Artículo 332. Deber de conservación de las obras de urbanización.

1. La conservación de las obras de urbanización, incluyendo el mantenimiento de las dotaciones y de las instalaciones de los servicios públicos correspondientes, es competencia del municipio o bien de las personas propietarias agrupadas en entidad urbanística de conservación, en los supuestos a que se refieren los apartados siguientes.

2. Corresponde al municipio la conservación de las obras de urbanización realizadas por personas particulares, sea como consecuencia de actuaciones aisladas o sistemáticas mediante modalidades de reparcelación, o como consecuencia de una actuación a través de alguno de los sistemas de ejecución de iniciativa pública, tanto si se han promovido por el ayuntamiento como por otra entidad pública distinta. El municipio sólo asumirá la conservación en el momento en que reciba la totalidad de obras correspondientes, de acuerdo con lo que establecen los artículos 335 o 336 de este Reglamento.

3. No obstante lo previsto en el apartado 2, la conservación de las obras de urbanización corresponderá a las personas propietarias de los solares, previa constitución de garantía y agrupadas legalmente en entidad urbanística de conservación de acuerdo con los artículos 273 a 276 de este Reglamento, en los supuestos siguientes:

a) Cuando las personas propietarias hayan asumido voluntariamente la conservación a través de cualquier procedimiento que garantice la oportuna publicidad.

b) Cuando el instrumento de planeamiento que haya legitimado la ejecución de la urbanización así lo determine, por razones justificadas de desproporción entre los costes y los tributos, derivada del carácter extensivo de la urbanización u otras circunstancias concurrentes.

La entidad urbanística colaboradora mantendrá la obligación de conservación en cualquiera de los supuestos anteriores hasta que el ámbito urbanizado llegue a tener consolidada la edificación correspondiente a los terrenos con aprovechamiento lucrativo de las personas propietarias en un porcentaje del 50 %, correspondiendo después la conservación al municipio, momento en el que se devolverán las garantías constituidas a que se refiere el apartado 4 de este artículo, previa resolución del correspondiente ayuntamiento.

4. La entidad de conservación formalizará una garantía financiera prestada con los requisitos establecidos en la legislación reguladora de la contratación del sector público, que no podrá ser inferior al 3 % del coste de ejecución material de las obras de urbanización.

5. Las entidades urbanísticas de conservación son entidades de derecho público, de adscripción obligatoria, y personalidad y capacidad jurídicas propias para el cumplimiento de sus fines, desde su inscripción en el Registro de entidades urbanísticas colaboradoras regulado en este Reglamento. Están sujetas a la tutela del municipio y pueden solicitar y obtener de éste o, en su caso, de la administración actuante, la aplicación de la vía de apremio para la exigencia de las cuotas de conservación que corresponda satisfacer a las personas propietarias que las integran. El ayuntamiento o la administración actuante entregará el importe de las cuotas a la entidad de conservación.

En el supuesto de que las personas propietarias no se constituyan en entidad urbanística de conservación en los supuestos en que así lo determina el planeamiento, o en el supuesto de que existan personas propietarias que no se hayan adherido, se aplicará lo previsto en el apartado 2 del artículo 273 de este Reglamento.

6. La participación de las personas propietarias en los gastos de conservación y mantenimiento de las obras de urbanización, las dotaciones y las instalaciones de los servicios públicos, cuando no sea a cargo del ayuntamiento o de la administración actuante, se determinará de acuerdo con la que les haya correspondido en el sistema de ejecución de reparcelación con la modalidad correspondiente, salvo que se disponga otra cosa en los estatutos de la entidad urbanística de conservación.

Si sobre los solares resultantes se hubiesen constituido regímenes de propiedad horizontal, la participación de las personas propietarias en la obligación de conservación y mantenimiento se determinará por la cuota de participación con relación al total del valor del inmueble que tenga asignada en cada comunidad, siendo esta comunidad la entidad obligada inicialmente.

Subsección 2.ª Cesión y recepción de las obras de urbanización Artículo 333. Cesión y entrega de las obras de urbanización.

1. La cesión de obras de urbanización, instalaciones y dotaciones cuya ejecución estuviera prevista en el plan urbanístico y en el proyecto de urbanización aplicables, cuando su ejecución no corresponda directamente al ayuntamiento, se deberá efectuar a favor del ayuntamiento en un plazo no superior a tres meses, a contar desde que la persona responsable de la ejecución hubiese recibido la obra.

2. La expresada cesión se podrá referir a una parte del sector o unidad de actuación urbanística, aunque no se hubiese completado la urbanización de su totalidad, si se correspondiese con una fase determinada a estos efectos por el instrumento de planeamiento o por el proyecto de urbanización, o si el área ya urbanizada constituyese una unidad funcional directamente utilizable, por disponer de todos los servicios urbanísticos.

3. La cesión deberá formalizarse en un acta a subscribir por el ayuntamiento y por la persona responsable de la ejecución de la urbanización, en los términos que prevén los artículos siguientes.

Artículo 334. Recepción de las obras de urbanización.

La recepción de las obras de urbanización corresponderá siempre al municipio, de oficio o a instancia de la persona responsable de la ejecución, la conservación y la entrega de las obras y se realizará de conformidad con lo previsto en los artículos siguientes. Sin embargo, cuando las obras de urbanización sean ejecutadas por el mismo municipio, la recepción se realizará de conformidad con lo previsto en la legislación de contratos del sector público. Artículo 335. Procedimiento de recepción de las obras de urbanización.

El procedimiento de recepción de las obras de urbanización, en el caso de ejecución del planeamiento por el sistema de reparcelación en la modalidad de compensación o en los otros casos en que la ejecución de la urbanización no corresponda al ayuntamiento, se regirá por las siguientes reglas:

a) Concluida la obra, la persona responsable de la urbanización notificará este hecho al ayuntamiento, con la solicitud de incoación del expediente de recepción.

b) Con la solicitud se adjuntará el certificado expedido por la dirección técnica de las obras y, en su caso, una copia de las actas de recepción de la obra realizada por la persona o empresa contratista de que se trate y descripción de los servicios a que se refiere.

A este efecto, se adjuntará igualmente la documentación gráfica en que se concrete la obra realmente ejecutada con una memoria justificativa de las posibles modificaciones que se hubiesen tenido que realizar con relación al proyecto aprobado, y la valoración económica de los diferentes servicios a ceder al ayuntamiento; así como la acreditación de la puesta en servicio por parte de las compañías suministradoras.

c) El ayuntamiento, mediante la inspección y el informe de los servicios técnicos municipales, deberá comprobar en el plazo de dos meses que la obra realizada ha sido ejecutada de conformidad con las previsiones de urbanización del planeamiento y del proyecto de urbanización.

d) En el caso de que se constatasen deficiencias relativas a las expresadas previsiones, se notificarán a la persona o la entidad solicitante con indicación de un plazo de subsanación, y una vez subsanadas en el plazo que se les hubiera concedido, se deberá proceder de conformidad con lo que establecen las normas anteriores. El ayuntamiento no podrá, en esta fase, señalar otras deficiencias diferentes que las apreciadas con anterioridad, salvo que fuesen sobrevenidas.

De forma subsidiaria, transcurrido el plazo concedido a la persona o a la entidad solicitante para la subsanación de deficiencias, el ayuntamiento puede subsanarlas y proceder a la recepción de acuerdo con lo previsto en este artículo. En este caso, los gastos derivados de la subsanación irán a cargo de la persona o la entidad solicitante.

e) El procedimiento de recepción finalizará mediante la resolución o el acuerdo expreso que dicte el órgano municipal competente, de acuerdo con la legislación de régimen local.

f) Si el órgano actuante no resolviera expresamente sobre la recepción de las obras en el plazo de cuatro meses desde la solicitud acompañada de la documentación a que se refiere la letra b) anterior, se entenderá estimada la petición y producida la recepción por ministerio de ley, y la persona solicitante quedará relevada del deber de conservación y comenzará a partir de este momento, el cómputo del año de garantía a que se refiere la letra i) de este artículo.

El plazo para resolver el procedimiento de recepción podrá prorrogarse por dos meses adicionales mediante acuerdo que deberá adoptarse dentro de los dos primeros meses, motivado en el número de solicitudes pendientes, o en la entidad o la complejidad de las obras a recibir o en las comprobaciones necesarias del estado de las obras, las construcciones o las instalaciones.

g) La resolución o acuerdo municipal se notificará en el plazo máximo de diez días desde su adopción, y deberá indicarse a la persona o la entidad responsable de la ejecución la fecha de formalización del acta correspondiente, que deberá tener lugar dentro de los tres días siguientes al de la notificación de la resolución o el acuerdo de recepción.

El acta será suscrita conjuntamente por la persona o la entidad responsable de la ejecución, asistida de personal facultativo si lo considera oportuno; por el alcalde o la alcaldesa o la persona en quien deleguen; por el personal facultativo municipal o designado al efecto por el ayuntamiento en caso de no disponer de servicios técnicos; por el personal facultativo encargado de la dirección de las obras, y por el secretario o la secretaria de la corporación; a los efectos de dar fe y emitir el certificado administrativo correspondiente.

Si la persona o la entidad responsable de la ejecución de la urbanización no asistiese al acto de recepción, el ayuntamiento le remitirá un ejemplar del acta formalizada para que en un plazo de diez días pueda formular las alegaciones que considere oportunas. En este caso, la recepción de las obras requerirá la resolución de las alegaciones eventualmente formuladas.

El certificado administrativo del acta deberá remitirse al Registro de la propiedad a los efectos procedentes de acuerdo con la legislación aplicable.

h) En ningún caso se entenderá que el ayuntamiento ha recibido las obras de urbanización de forma tácita por actuaciones propias que no hubiesen seguido el procedimiento establecido en este artículo, sin perjuicio de su obligación de instruir el expediente correspondiente.

i) La urbanización ejecutada, de acuerdo con el artículo 116.2 de la LOUS, se encontrará sujeta al plazo de garantía de un año, desde el día siguiente al de la formalización del acta a que se refiere el apartado g) anterior o desde la fecha en que se entienda producida la recepción por ministerio de ley, sin perjuicio de que el municipio o la entidad responsable asuman la conservación.

Durante este plazo, la persona o la entidad que hubiese entregado las obras al municipio responderá de todos los defectos y los vicios de construcción que fueran apreciados, debiendo proceder a su reparación o subsanación. En caso de incumplimiento de esta obligación, el municipio podrá ejecutar la garantía prestada para asegurar las obras de

Finalizado el plazo de garantía, en caso de no existir deficiencias en la ejecución de la urbanización o bien subsanadas oportunamente en el plazo concedido, la persona responsable quedará relevada de responsabilidad y se dispondrá la devolución de las garantías depositadas para responder de la ejecución correcta de las obras de urbanización, sin perjuicio de la aplicación del régimen sobre vicios ocultos de acuerdo con la legislación de contratos de las administraciones públicas.

Artículo 336. Recepción de oficio o a instancia de las personas afectadas.

1. En el supuesto de que la persona o la entidad responsable de la urbanización, una vez concluidas las obras correspondientes, no procediese a comunicar la finalización de las obras y solicitase su recepción en el plazo establecido en el artículo 333 de este Reglamento, el ayuntamiento, por iniciativa propia o a instancia de las personas propietarias afectadas, deberá notificarle dicha circunstancia para que solicite en un plazo de dos meses la citada recepción, de acuerdo con lo que establece el artículo anterior. Transcurrido este plazo sin haberse efectuado la solicitud, el ayuntamiento, de oficio, deberá proceder a la recepción de las obras de urbanización.

2. La recepción de las obras deberá realizarse incluso en el supuesto de que la persona o la entidad que deba entregarlas no fuese localizable y se producirá mediante el siguiente procedimiento:

a) El órgano municipal competente ordenará que los servicios técnicos emitan informe sobre la situación en que se encuentren las obras de urbanización, con relación al cumplimiento de los requisitos exigidos en el planeamiento, y en su caso, en el proyecto de urbanización, así como su idoneidad para su finalidad.

b) Se citará a la persona o a la entidad promotora de la urbanización, mediante anuncios en el tablón de edictos del ayuntamiento del último domicilio conocido, en la dirección o en el punto de acceso electrónico del ayuntamiento que inicie el procedimiento, y en el Butlletí Oficial de les Illes Balears, con advertencia de la iniciación del expediente de recepción de las obras de urbanización. En el supuesto de que la persona o la representación de la entidad promotora comparezca a la citación, se aplicarán los mismos trámites previstos en los artículos precedentes.

Si no compareciera a la citación se deberán seguir los siguientes trámites:

c) Se iniciará de oficio la recepción mediante la resolución o el acuerdo del órgano municipal competente, en el cual expresamente se hará constar:

1.º La denominación de la urbanización, situación geográfica y expresión de sus linderos. 2.º El nombre y los apellidos o la identificación y el último domicilio conocido de la persona o de la entidad promotora.

3.º La advertencia de que las obras de la urbanización que no se hayan acabado, que no se ajusten a las previsiones contenidas en los planes o que no sean susceptibles de servir al destino urbanístico establecido, irán a cargo de las personas propietarias adquirentes de terrenos en la urbanización mediante la exacción de las cuotas de urbanización correspondientes.

4.º La relación de bienes y servicios de cesión obligatoria que deban ser objeto de recepción.

d) Se publicará el acto o el acuerdo municipal de inicio de la recepción en el tablón de edictos del ayuntamiento, en su dirección o en el punto de acceso electrónico y en el Butlletí Oficial de les Illes Balears, y se concederá un plazo de un mes para que las personas interesadas puedan alegar lo que consideren conveniente en defensa de sus intereses legítimos.

e) Se procederá a la recepción de la urbanización mediante la resolución o el acuerdo del órgano municipal competente que deberá adoptarse en un plazo no superior a cuatro meses, a contar desde la finalización del periodo de información pública.

La aplicación del procedimiento regulado en este apartado se entiende sin perjuicio de que el ayuntamiento finalice las obras de urbanización no ejecutadas mediante el sistema de reparcelación en la modalidad de cooperación previsto en la LOUS y en este Reglamento.

Artículo 337. Incorporación de las obras al inventario de bienes.

La recepción de obras de urbanización que tengan carácter inventariable y, en su caso, las de mejora, implicará su incorporación al inventario municipal de bienes y derechos correspondiente, salvo que ya se hubiese materializado dicha incorporación mediante el proyecto de reparcelación. A tal efecto, el acta de recepción deberá adjuntar, adicionalmente a la documentación a que se refiere el artículo 335 de este Reglamento, un estado de las dimensiones y las características de las obras ejecutadas que deban ser objeto de alta en el inventario de bienes, que las defina con el suficiente detalle en el momento de la recepción. Artículo 338. Requisitos para el otorgamiento de licencias de primera ocupación.

El ayuntamiento no podrá otorgar la licencia de primera ocupación o utilización a que se refieren el artículo 134.1.m) de la LOUS y el artículo 382 de este Reglamento, a ninguna edificación o instalación hasta que no se cumplan los siguientes requisitos:

a) La recepción de las obras de urbanización que afecten a la edificación o instalación de que se trate, previa la tramitación del procedimiento que corresponda de entre los regulados en los artículos anteriores de la presente subsección segunda.

b) La prestación, de manera efectiva, y por parte de las compañías suministradoras, de los servicios urbanísticos correspondientes.