Chapter 5: Conclusions and recommendations
5.1 Summary
Para la realización de un hipotético estudio de viabilidad y saber si es viable o no la rehabilitación y el cambio de uso a casa de colonias del actual edificio, se deberá tener en cuenta lo siguiente:
- El estudio de mercado realizado.
- Estudio de los diferentes alojamientos de turismo rural parecidos al nuestro. Listado de los diferentes alojamientos de turismo rural en la provincia de Huesca: CASAS DE COLONIAS:
ALBERGUE DE NAVAL: Ubicado en Naval. Capacidad para 50 personas.
Tel: 974 300 345
ALBERGUE FORATATA: Ubicado en Sallent de Gállego. Capacidad para 90 personas.
Tel: 974 488 112 CASAS RURALES:
PUERTA DE ORDESA APARTAMENTOS: Ubicado en Laspuña. Capacidad para 34 personas.
Tel: 974 505 101
APARTAMENTOS CASA RIVERA: Ubicado en Ainsa. Capacidad para 32 personas.
Tel: 974 510 074
CASA ALFONSO: Ubicado en Graus. Capacidad para 34 personas. Tel: 974 540 049
ESPANTABRUJAS: Ubicado en Santa Cruz de la Serós. Capacidad para 19 personas.
Tel: 974 356 685
L’ORACHE: Ubicado en Aratorés. Capacidad para 8 personas. Tel: 974 348 149
CASA CHAMINERA: Ubicado en Aratorés. Capacidad para 16 personas.
Tel: 676 055 755
Según la información recogida, solo hay dos casas de colonias dentro de la comarca de la Jacetania, por lo que he optado por escoger algunas de las casas rurales de la zona, para realizar un estudio un poco más aproximado.
A continuación se detallan datos de ocupación de los establecimientos nombrados anteriormente para el año 2011, facilitados algunos por la oficina de turismo rural y por los propios establecimientos:
MES OFERTA DE PLAZAS % OCUPACIÓN
ENERO 283 65 FEBRERO 283 65 MARZO 283 55 ABRIL 283 40 MAYO 283 35 JUNIO 283 55 JULIO 283 80 AGOSTO 283 90 SEPTIEMBRE 283 50 OCTUBRE 283 40 NOVIEMBRE 283 50 DICIEMBRE 283 75
En nuestro caso, sabiendo que muchos colegios de la zona y otros no tan cercanos, tienen la semana blanca en enero, subiría el porcentaje de enero al 95%. Los demás meses los podríamos dejar igual que están ahora.
Sabiendo estos datos se calculará en cuantos años se puede llegar a amortizar la inversión de 283.973,74 euros del presupuesto ejecutivo del proyecto.
Se ha contrastado la tarifa de las casas de colonias antes mencionadas para saber el precio de este proyecto:
- Solo alojamiento: 15.25 €
- Pensión completa (hasta 14 años): 25.00 € - Media pensión (hasta 14 años): 20.00 € - Pensión completa (adultos): 29.00 € - Dormir + Desayuno: 19.00 €
A estos precios se deben descontar todos los gastos que tendrá la casa de colonias, tanto de personal, como de mantenimiento, comida, etc.
A continuación se realiza una aproximación de los gastos necesarios. Personal necesario:
- 1 recepcionista de 7:00 a 13:00 h. - 1 recepcionista de 13:00 a 23:00 h. - 1 vigilante de 23:00 a 7:00 h.
- 2 señoras de limpieza, jornada de 8 horas diarias (turnos), que sirve también desayunos y comidas. - 1 cocinero para desayunos, comidas y cenas.
- 2 ayudantes de cocina para cocinar y servir, fregar, etc.
Sueldos de cada persona al mes:
- Recepcionista: 900 euros/mes (x dos recepcionistas) - Vigilante: 1050 euros/mes
- Señora de limpieza: 950 euros/mes (x dos señoras) - Cocinero: 1200 euros/mes
- Ayudante de cocina: 1000 euros/mes (x dos ayudantes) Gastos de instalaciones y material:
- Luz: 500 euros/mes - Agua: 200 euros/mes
- Material (equipamiento casa): camas 7.000 euros + sábanas, etc 1.200 euros + muebles 20.000 euros. - Comida: 4.000 euros/mes
Total de gastos:
Para el amueblado de la casa antes de su uso: 28.200 euros Gastos al mes: 10.700 euros/mes
Por lo tanto, con una capacidad para 40 personas por día y teniendo en cuenta los porcentajes anteriores, se calculará la cantidad de personas por año:
MES OFERTA DE PLAZAS % OCUPACIÓN Nº DE PERSONAS
ENERO 1240 95 1178 FEBRERO 1120 65 728 MARZO 1240 55 682 ABRIL 1200 40 480 MAYO 1240 35 434 JUNIO 1200 55 660 JULIO 1240 80 992 AGOSTO 1200 90 1080 SEPTIEMBRE 1240 50 620 OCTUBRE 1200 40 480 NOVIEMBRE 1240 50 620 DICIEMBRE 1200 75 900 TOTAL 8854
Para hacer un cálculo estimado se coge el precio medio entre todos los tipos de tarifa que hay: 18.25 €, habiendo descontado ya los gastos.
20 € x 8854 huéspedes = 177.080 € brutos al año.
Restamos los gastos al mes, más los gastos de inicio: 177.080 € - 128.400 € = 48.680 € al año, menos los 28.200 € de la primera inversión en amueblado, 20.480 € el primer año.
Para concluir, se estima que este precio se mantiene durante unos años, con lo que los ingresos los siguientes años se quedarían en 48.680 € al año.
6. CONCLUSIÓN
CONCLUSIONES DEL APARTADO DE PRESUPUESTO EJECUTIVO DE LA OBRA
El coste total de la obra sale a 283.973,74 euros, que no es muy elevado tratándose de una reforma y un cambio de uso. El hecho de que sea un precio medianamente bueno se debe principalmente a no tener que sustituir elementos estructurales en mal estado.
CONCLUSIONES DEL ESTUDIO DE SEGURIDAD Y SALUD
El estudio de seguridad y salud recibe un porcentaje aproximado del 2% del presupuesto de ejecución de la obra, para que se puedan llevar a cabo todas las medidas necesarias para disminuir los riesgos en la construcción.
CONCLUSIONES DEL ESTUDIO DE MERCADO Y VIABILIDAD
El estudio de viabilidad basado en el presupuesto de la obra, sirve para saber si es rentable realizar una obra de este tipo, sobre todo de cara al propietario, que es el que decide. Este estudio ha salido bastante positivo, debiéndose al crecimiento de turismo rural en los últimos años, del coste total de la obra, además de la buena situación geográfica del edificio.
7. BIBLIOGRAFÍA
-
Colegio Oficial de Aparejadores y Arquitectos Técnicos e Ingenieros de Edificación de Madrid.Manual Práctico de Seguridad y Salud en la Construcción. Octubre 2009.
-
AA. VV. Coordinador Carlos Arranz Cordero. Manual Práctico de Seguridad y Salud en laConstrucción.
-
UPC.EDU. Pliego de Condiciones y Estudio de Seguridad y Salud.- BOE nº 86, de 11 de abril de 2006. Real Decreto 396/2006, de 31 de marzo, por el que se
establecen las disposiciones mínimas de seguridad y Salud aplicables a los trabajos con riesgo de exposición al amianto. Abril 2006.
WEBS
- REALIZACIÓN DEL PRESUPUESTO DE LA OBRA. www.itec.es/noubedec.es
- COMPARATIVA PARA ESTUDIO DE VIABILIDAD. http://www.toprural.com/Casas
rurales_Huesca_0_962_p.html
CONSULTAS
- Ayuntamiento de Castiello.