Summary of Research Outcomes

Los promotores de una importante clínica de Lima nos comentan que adquirieron un inmueble en un remate judicial con la finalidad de instalar en dicho local una nueva clínica acorde con su política de expansión. Siendo que, luego de realizar el correspondiente pago por el inmueble a nombre del despacho judicial respectivo y de la entrega formal del inmueble, se dan con la ingrata sorpre- sa que el sistema interno de tuberías del mismo presentaban graves defectos al grado que produ- cían constantes fugas en pisos y paredes, lo cual lo convertía en inútil para el propósito por el cual adquirieron dicho local, por ello nos consultan si es que tienen derecho a reclamar la devolución del dinero al Juez que remató el bien o contra quién es que pueden dirigirse para reclamar por dicho vicio oculto que presentaba el inmueble.

RESPUESTA

1. A partir de la lectura del artículo 1490º del Códi- go Civil, cuando nos encontramos ante ventas

forzadas hechas por las autoridades y/o por entidades autorizadas por ley, el mencionado artículo manda que el saneamiento queda limitado a la restitución del precio. ¿Qué quiere decir ello? Por una parte, en una enajenación forzada, deben cumplirse dos requisitos: i) que intervenga en la enajenación la autoridad judicial, ii) que la enajenación se realice en contra de la voluntad del enajenante. Por otra parte, se desprende del artículo que la única obligación de saneamiento es la restitución del precio, con ello se excluye la posibilidad de exigir, por ejemplo la indemnización por daños y perjuicios, pues para ello debe existir la presencia del dolo o culpa, la cual es suprimida

por la intervención de la autoridad judicial (1)_.

2. Ahora, ¿a quién se dirige la clínica para el saneamiento del inmueble que compró?, ¿al deudor que es forzado a la venta, al acreedor ejecutante o a la autoridad judicial que realizó la venta? De acuerdo con el artículo 1490º el obligado al saneamiento será aquel que

efectivamente recibió el precio (2)_{, ¿y quién}

recibe el precio? Pues será aquel o aquellos que tengan el dinero del precio en sus manos en el momento que se presente la causal de saneamiento (evicción, vicio oculto, por hecho propio del transferente) de tal manera que puede darse el caso que la autoridad recibe el precio pagado por la clínica y aún no lo ha repartido al acreedor y al deudor –en caso exista saldo– por lo que será la autoridad quien está obligada al saneamiento.

3. Asimismo, puede darse el caso que la autori- dad ha repartido entre el acreedor y el deudor (suponiendo que ha existido saldo) la suma del precio de la transferencia, en este supuesto tanto acreedor como deudor responderán proporcionalmente por el saneamiento; o bien dirigirse, eventualmente a todos los acreedores que recibieron el precio proporcionalmente a la

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(1) Cfr. CANEPA TORRE, Jorge. "El saneamiento por vicios ocultos y su tratamiento legal en el Código Civil de 1984". Tesis, PUCP, 1988, pp. 239-240.

(2) A mayor abundamiento ver: ALDEA CORREA, Vládik. "El saneamiento en ventas forzosas". En: Código Civil Comentado por los 100 mejores especialistas, Contratos en General, primera edición, Gaceta Jurídica S.A., Lima, 2003, Tomo VII, pp. 845 y ss.

parte del precio que recibieron. Como se ve, en consecuencia, el adquirente del bien inmueble vía remate judicial, podrá dirigirse contra aquél que recibió el precio, según efectivamente lo reciba o quien lo posea en ese momento como es el caso de la autoridad encargada de la venta forzada.

4. En sentido contrario, el adquirente por una venta forzada (remate judicial o administrativo) no podrá dirigirse directamente al acreedor eje- cutante si antes no conoce que éste efectiva- mente ha recibido el precio o parte del mismo; así también se puede decir si la clínica decide dirigirse contra el deudor y/o contra la autori- dad correspondiente debe cerciorarse que han recibido el precio de la transferencia.

ARRENDAMIENTO DEL SUELO A PERSONA DISTINTA DEL SUPERFICIARIO DE LA

CONSTRUCCIóN CONSULTA

Una empresa inmobiliaria de Lima nos consulta en torno a la posibilidad del propietario de arrendar válidamente a un tercero el suelo de un inmueble sobre el cual existe fábrica (edificación) dada en superficie. Siendo la mayor preocupación de la consulta el modo en que de ser posible lo anterior se ejercería el derecho de uso legalmente trans- ferido por el arrendamiento del suelo, al tercero distinto del superficiario de la construcción. RESPUESTA

1. Creemos, ante todo, conveniente precisar algu- nos conceptos clave que rondan la pregunta previamente esbozada, ello con el propósito de una cabal comprensión de la respuesta que a aquélla le otorgaremos. En ese sentido, pensa- mos deviene necesario tener claridad sobre las nociones de derecho de superficie y contrato de arrendamiento. Comenzamos por este último. 2. Conforme a lo regulado en nuestro Código

Civil (artículo 1666º), por el contrato de arren- damiento –el arrendador se obliga a ceder temporalmente el uso de un bien por cierta

renta convenida–. Y qué es el derecho de uso sino, una desmembración del derecho de pro- piedad (artículo 923º Código Civil), que consiste en la facultad de utilizar un bien ajeno e incluso –siendo acordes con la doctrina jurídica más reciente–, la posibilidad de recoger los frutos del mismo, aun cuando de forma limitada: solo en lo necesario para sí mismo y la familia. 3. Por su lado, el derecho de superficie se halla

definido en el mismo cuerpo normativo (artículo 1030º) como aquél “por el cual el superficiario goza de la facultad de tener temporalmente una construcción en propiedad separada sobre o bajo la superficie del suelo”. Se percibe, así, que el derecho de superficie, solo está reserva- do para bienes inmuebles, más concretamente predios (de otra forma no se comprendería el por qué de la ubicación en tal disposición de la palabra "construcción").

4. Ahora bien, repárese en que este no es un derecho desmembrado de la propiedad, a la manera del uso antes mencionado, sino uno autónomo y sui géneris. Esto es así, en virtud de que lo que concede es –en primer término y, en caso no hubiese construcción alguna unida al suelo, al momento de su constitución– el de- recho a edificar sobre el suelo, con la facultad (del beneficiario de la superficie) de hacerse de tal construcción (ser su propietario) por un período de tiempo (no mayor a noventa y nueve años), no obstante el suelo siga siendo ajeno (del concedente de la superficie).

5. Precisamente, es de esta manera como se logra lo que se ha tenido a bien denominar como la derogatoria del principio de accesión. Ello es, que a la propiedad del suelo no siga necesariamente, no acceda, la propiedad de la edificación; vale decir, que se distinga nítida- mente la propiedad del suelo de aquélla otra que recae sobre la edificación.

6. Atendiendo a las nociones previamente esbozadas, y ya entrando a la consulta en específico, pueden distinguirse, entonces, dos escenarios: (i) uno en que el derecho de super- ficie haya sido concedido sobre la superficie del suelo, y (ii) otro, en que tal derecho haya sido constituído bajo la superficie del suelo.

7. De acuerdo a cada una de las circunstancias previamente planteadas, a juicio nuestro cabe esbozar una respuesta distinta. En efecto, asumiendo que la consulta lleva aparejada el primero de los escenarios, tenemos que, clara- mente, no puede arrendarse el suelo a persona distinta del superficiario de la edificación. Ello porque, como hemos anotado, el contrato arrendamiento tiene por fin la traslación del derecho de uso del bien objeto del mismo. ¿Y qué utilización, empleo, del suelo podría trasladarse por el concedente de la superficie a tercero distinto del superficiario, a sabiendas que no va a poder ejercerse, dado el uso otor- gado al mismo por parte de este último? 8. Se podría replicar a nuestra respuesta que

mientras el propietario del suelo (concedente de la superficie) sea tal, tiene la facultad de transferir libremente cualquiera de los atri- butos inherentes a su derecho de propiedad –entre ellos el uso– y que por tanto, debería ser posible y válido, el que celebre un con- trato de arrendamiento sobre el suelo, con la persona que el mejor crea conveniente. Sin embargo, no puede aceptarse tal posición, ya que aún dando por sentada la libre transfe- ribilidad de los atributos de la propiedad por parte del propietario del suelo, debe estarse a que el contrato de arrendamiento, como todo acto jurídico debe poseer –a efectos de su validez– objeto física y jurídicamente posible (artículo 140º inciso 2 CC); requisito que, a todas luces, no vemos cómo podría cumplirse, en tanto –reiteramos– no sería factible el uso efectivo del suelo arrendado, por parte de tercero distinto del superficiario, siendo que éste al ser titular el derecho de superficie concedido sobre la superficie del suelo, precisamente, suelo ajeno (tal es el fin por lo demás de la concesión de tal derecho) para elevar su edificación.

9. Contrariamente, asumiendo, que la consulta se enmarca en el segundo de los escenarios antes planteados, somos de la opinión de que sí po- dría celebrarse contrato de arrendamiento del suelo, por parte del concedente de la superficie con tercero distinto del superficiario. Debiendo

atenderse –eso sí– a que tal pacto no deba resultar nunca perjudicial al superficiario, en el ejercicio de su derecho concedido. Si esto último es respetado, no vislumbramos mayor impedimento, ni siquiera el incumplimiento de algún requisito de validez del acto jurídico, en general. El tercero podría ejercer eficazmente el derecho de uso transferido sobre el suelo de propiedad del concedente. Por lo demás cabría la posibilidad de constituir accesoriamente a dicho contrato –de arrendamiento sobre el suelo–, un derecho de superficie –sobre la superficie del suelo, se entiende–, con la ex- tensión para el mismo, del plazo fijado para el arrendamiento.

SANEAMIENTO DEL TRACTO REGISTRAL