Summary of Section 3.3

Las áreas de reparto delimitadas constituyen ámbitos territoriales comprensivos de suelo urbano no consolidado o de suelo urbanizable de características homogéneas para la determinación del correspondiente aprovechamiento medio a los efectos de contribuir a una mejor distribución de los beneficios y cargas derivados del planeamiento y que permite fijar el aprovechamiento urbanístico de referencia para establecer el aprovechamiento subjetivo perteneciente a los propietarios de suelo así como concretar el derecho de recuperación de plusvalías que por ministerio de la ley pertenece a la Administración Urbanística Actuante.

Artículo 3.2.2. Disposiciones generales sobre aprovechamientos urbanísticos

1. Aprovechamiento objetivo es la superficie edificable, medida en metros cuadrados permitida por el presente Plan General o los instrumentos que lo desarrollen sobre un terreno conforme al uso, tipología edificatoria y edificabilidad atribuidos al mismo. En los ámbitos en los que se delimitan Áreas de Reparto, el aprovechamiento objetivo se expresa de forma homogeneizada o ponderada contabiliza en unidades de aprovechamiento urbanístico referidos a un metro cuadrado de la edificabilidad correspondiente al uso y tipología característico, estableciéndose a efectos universales, que en el suelo urbano no consolidado está referido a un metro cuadrado edificable de uso residencial en la tipología de Residencial Plurifamiliar y en el suelo urbanizable, al uso residencial libre media densidad.

2. Aprovechamiento medio es la superficie construible del uso y tipología edificatoria característicos (predominante) del área de reparto correspondiente, para cada metro cuadrado de suelo en dicha área, una vez homogeneizados los distintos usos y tipologías por referencia a las características de cada área, a través de la asignación a cada uno de aquéllos (usos y tipologías) de coeficientes de ponderación que exprese su valoración relativa. El aprovechamiento medio se define por el presente Plan General para cada área de reparto en que se divide el suelo urbano no consolidado y urbanizable con delimitación de sectores (por contar éste con los ámbitos de desarrollo sectorizados y definidas las determinaciones necesarias para garantizar su adecuada inserción urbanística), no pudiendo ser modificado por ningún otro instrumento de ordenación.

3. Aprovechamiento subjetivo es la superficie edificable, medida en metros cuadrados del uso y tipología característicos, que expresa el contenido urbanístico lucrativo de un terreno, al que su propietario tendrá derecho mediante el cumplimiento de los deberes urbanísticos.

a. El aprovechamiento subjetivo de los propietarios de terrenos del suelo urbanizable y urbano no consolidado incluidos en los ámbitos de áreas de reparto, se corresponde con el aprovechamiento urbanístico resultante de la aplicación a las superficies de sus fincas originarias del noventa por ciento (o en su caso, el porcentaje establecido por la legislación urbanística

vigente en el momento de aprobarse el proyecto de reparcelación) del aprovechamiento medio del área de reparto.

b. El aprovechamiento subjetivo de los propietarios de terrenos del suelo urbano consolidado coincide con el aprovechamiento urbanístico objetivo, salvo cuando la parcela esté calificada de uso y dominio público.

4. Con carácter general y universal, a los efectos del cálculo y fijación del Aprovechamiento Medio, así como para la concreción y determinación de las unidades de aprovechamiento urbanístico que contiene un instrumento de planeamiento (Plan Parcial, Plan Especial o Estudio de Detalle) o un proyecto de obras, se establecen los siguientes coeficientes de homogeneización de uso y tipología:

A. Coeficientes en el Suelo Urbano No Consolidado. 1º. Coeficientes de uso y tipología:

Estos coeficientes se han establecido en función de cada núcleo de población donde se localiza el Área de Reparto, equilibrando las posibles diferencias existentes entre los distintos usos y tipologías, no solo entre sí mismos, sino entre uno y otro núcleo de población

Los coeficientes asignados a cada uno de los usos y tipologías previstos en la ordenación de Áreas de Reforma Interior del suelo urbano no consolidado, son:

a. En Áreas de Reforma interior con Ordenación Pormenorizada.

Los coeficientes asignados a cada uno de los usos y tipologías previstos en la ordenación del suelo urbano no consolidado son:

1. Barbate:

• Uso pormenorizado residencial libre:

Residencial Plurifamiliar (Z.O. 2) 1,00 Edificación Entre medianeras (Z.O. 4) 1,15 Edificación aislada en parcela (Z.O. 5) 1,30

• Uso pormenorizado de vivienda protegida:

Para el uso pormenorizado de vivienda protegida el coeficiente asignado es 0,7 sin diferenciar la tipología

• Uso Turístico y de Servicios Terciarios:

Servicios Terciarios Genéricos (Z.O. 7.1) 0,85 Establecimientos Hoteleros (Z.O. 7.2) 0,75 Comercial compatible con uso residencial 0,85 • Uso de equipamientos privados 0,80 2. Zahara de los Atunes:

• Uso pormenorizado residencial libre:

Núcleo Tradicional (Z.O. 1) 1,00 Residencial Plurifamiliar (Z.O. 2) 1,00 • Uso pormenorizado de vivienda protegida:

Para el uso pormenorizado de vivienda protegida el coeficiente asignado es 0,7 sin diferenciar la tipología

• Uso Turístico y de Servicios Terciarios:

Establecimientos Hoteleros (Z.O. 7.2) 0,75 Comercial compatible con uso residencial 0,85 • Uso de equipamientos privados 0,80 3. Caños de Meca - Zahora:

• Uso pormenorizado residencial libre:

Edificación Aislada en parcela (Z.O. 5) 1,50 • Uso pormenorizado de vivienda protegida:

Para el uso pormenorizado de vivienda protegida el coeficiente asignado es 0,7 sin diferenciar la tipología

• Uso Turístico y de Servicios Terciarios:

Servicios Terciarios Genéricos (Z.O. 7.1) 0,85 Establecimientos Hoteleros (Z.O. 7.2) 0,75 • Uso de equipamientos privados 0,80 b. En Áreas de Reforma Interior con Ordenación

Diferida y Sectores de Suelo Urbano No Consolidado.

• Uso global Residencial: Residencial Renta Libre:

Residencial Media Densidad 1 Residencial Baja Densidad 1,30 Residencial en Asentamiento Turístico

Media Densidad 1,30

Residencial en Asentamiento Turístico

Baja Densidad 1,50

Residencial Vivienda Protegida 0,70 • Uso global Industrial, Turístico y de Servicios

Terciarios:

Industria y Almacenamiento 0,70 Servicios Terciarios Genéricos 0,85 Establecimientos Hoteleros 0,75 Comercial compatible con uso residencial 0,85 2º. Coeficiente de urbanización y/o complejidad de gestión:

0,9 Complejidad de gestión por situación edificatoria consolidada.

1 Normal.

3º Coeficiente de localización

1,10 Primera línea del frente litoral 1,00 Otras posiciones

4º. El aprovechamiento objetivo homogeneizado de cada área del suelo urbano no consolidado se calculará aplicando a las superficies edificables que, de manera orientativa (u obligatoria según los casos), se establece para cada uso y tipología en las fichas anexas de las presentes Normas, el coeficiente correspondiente de uso y tipología y, en su caso, el coeficiente de ponderación (0,7) a la superficie edificable destinada a vivienda protegida. El resultado de sumar los aprovechamientos reales así ponderados se multiplicará por el coeficiente de urbanización y localización, obteniendo el aprovechamiento objetivo homogeneizado.

B. Coeficientes de ponderación en Suelo Urbanizable con delimitación de sectores.

1º. Los coeficientes de uso y tipología: a. Uso global Residencial:

Residencial libre:

Residencial Media Densidad 1 Residencial Baja Densidad 1,30 Residencial en Asentamiento Turístico

Media Densidad 1,30

Residencial en Asentamiento Turístico

Baja Densidad 1,50

Residencial Vivienda Protegida 0,70 b. Uso global Industrial, Turístico y de Servicios

Terciarios:

Industria y Almacenamiento 0,70 Servicios Terciarios Genéricos 0,85 Establecimientos Hoteleros 0,75 Apartamentos Turísticos 1,00 Comercial compatible con uso residencial 0,85 2º. El coeficiente de urbanización:

0,95 Coste de urbanización complementario. 1,00 Normal

3º. El coeficiente de localización

1,00 Núcleos de Barbate y Zahara de los Atunes 1,10 Núcleo Turístico de Caños de Meca-Zahora

4º. El aprovechamiento objetivo homogeneizado de cada sector será el producto resultante del Coeficiente del Uso Global asignado por la edificabilidad asignada, y en su caso, homogeneizada por cada una de los coeficientes asignados a los diversos usos generales en que se distribuye la edificabilidad del ámbito y multiplicado, todo ello, por el coeficiente de urbanización y localización. Las disposiciones establecidas en el presente apartado de este artículo tienen el carácter de estructurales.

Artículo 3.2.3. Condiciones para la efectividad y legitimidad del Aprovechamiento

Las facultades conferidas por el planeamiento a la propiedad del suelo se encuentran condicionadas en su efectividad y ejercicio legítimo al cumplimiento de los deberes y limitaciones establecidos por la legislación urbanística y, en su virtud, por el propio planeamiento.

Son deberes y limitaciones generales de los actos de utilización urbanística del suelo:

a. La aprobación definitiva de los proyectos de reparcelación que la ejecución del planeamiento requiera.

b. El cumplimiento efectivo de las cesiones gratuitas de terrenos y de aprovechamiento en favor del Municipio que se establezcan para cada unidad de ejecución de que se trate, con arreglo al Plan General o al planeamiento de desarrollo que se ejecute, así como, en su caso, de las asumidas por la propiedad en los convenios urbanísticos si son superiores a las legalmente exigibles.

c. La ejecución conforme al Plan de las obras de urbanización correspondientes a la unidad de ejecución o a la parcela, en su caso.

d. La sujeción del uso de los predios al destino previsto con las especificaciones cualitativas y cuantitativas de su calificación urbanística.

CAPÍTULO III. EL DEBER DE CONSERVAR Y REHABILITAR.