Haciendo un retroceso en el tiempo, encontramos que desde los orígenes de la propiedad privada, ya se utilizó este sistema desde luego y en virtud de no existir la moneda, para establecer el negocio se empleaba la forma del trueque, forma empleada hasta casi los tiempos actuales (en las tribus primitivas de la zona amazónica). La historia nos trae los siguientes datos que los esbozaremos muy sintéticamente: “El primer indicio de venta aparece en el derecho Quiritano, donde se transmitía automáticamente la propiedad enajenada, es decir que no era una venta obligacional sino traslaticia de dominio.
Tal venta se efectuaba por medio de la mancipación o de la “iure cessio” si la cosa mancipi, acto que no tenía solemnidades, pero que requería un elemento material: la entrega de la cosa”. La venta romana emptio-venditio, era un contrato consensual, bilateral perfecto y de buena fe, por el cual una persona llamada vendidor se obligaba a asegurar a otra llamada emptor o comprador, la posesión pacífica y duradera de una cosa, transmitiéndole todos sus derechos sobre la misma, mediante el pago de un precio cierto en dinero. LARREATEGUI, Carlos, Derecho Romano de las Obligaciones, El contrato de compraventa es institución del derecho romano vulgar o bonitario, fue creación de la pretura para sustituir la mancipio en los casos que esta institución quiritaria y exclusiva no procedía, es requisito legal creado por el pretor, para poder conceder comercialización a los fundos provinciales. Siguiendo con la evolución del concepto y la práctica de esta institución de la compraventa, encontramos que en plena época clásica, período comprendido desde el siglo 1 A.C. hasta el siglo II D.C. cuando dos personas convienen que la una debe procurar a la otra sólo la posesión pacífica de una cosa, mediante el pago de un precio en dinero, celebran el contrato de compraventa. El que debe entregar la cosa es el vendedor; ha celebrado un venditio y tiene contra
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el comprador, para exigir el pago del precio, la acción venditi. Por su parte, el que debe entregar el precio es el comprador y ha celebrado una emptio; y tiene contra el vendedor, para exigir la entrega de la cosa, la acción empti. Esta institución de la compraventa desplazó a la mancipio, típica del derecho romano clásico o quiritano, por que se puedo aplicar y por eso se concibió fundamentalmente por el Pretor, a los fundos provinciales sobre los cuales los ciudadanos romanos no tenían verdadera propiedad quiritana sino una mera tenencia o posesión. Vemos que incluso en esta época ya se diferencia de verdadera propiedad de la simple posesión, que no analizaremos detenidamente más adelante. La compraventa se diferencia de la mancipio, fundamentalmente en que sólo es título traslaticio, es decir, que sólo habilita para adquirir el dominio de la cosa, no es requisito de la esencia del contrato que el vendedor sea dueño, como ocurre con la mancipio quiritaria, principio que se mantiene en la compraventa del Código Civil de Napoleón.
1.29.1 Definición de compraventa.
Antes de entrar a definir el concepto de compraventa queremos puntualizar que desde su inicio esta institución mantiene el espíritu de traspaso de dominio, ya sea por necesidad o negocio, propio de la condición humana, por ello el comprador debe tener la certeza de que el bien que adquiere es realmente de quien le vende y que por lo tanto le traspasa el dominio sobre aquel. Nuestro Código Civil, en su art. 1732 define al contrato de compraventa de la siguiente manera: “compraventa es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa, y la otra a pagarla en dinero. El que contrae la obligación de dar la cosa se llama vendedor, y el que contrae la de pagar el dinero, comprador, el dinero que el comprador se obliga a dar por la cosa vendida se llama precio”. La Real Academia Española de la Lengua, define así a la compraventa: “Es un contrato en virtud del cual se transfiere a dominio ajeno una cosa propia por el precio pactado”; y, “compara, es la acción e efecto de adquirir por dinero el dominio de una cosa”. “Es un contrato en cuya virtud una de las partes se obliga a conferir la propiedad de una cosa mediante la entrega o la inscripción registral o constituir sobre ella un derecho real limitado, a favor de otra, que se obliga a pagar por ello un precio cierto en dinero” dos aspectos
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importantes en esta definición: por un lado, el hecho de conferir Propiedad con la compraventa y, por otro la inscripción registral, aspectos considerados hasta nuestros días fundamentales para dar seguridad jurídica a la compra venta. El Código Civil colombiano en su art. 1849 define a la compraventa de la siguiente manera: “Es un contrato en que una de las partes se obliga a dar una cosa y la otra a pagarla en dinero” En un sentido restringido, la compraventa es un contrato en virtud del cual una persona se obliga a transmitir a la otra la propiedad de una cosa a cambio de una suma de dinero. El Dr. Luis Vargas Hinostroza, hace una interpretación a la definición de compraventa que trae nuestro código civil vigente, de la siguiente forma: “la definición de nuestro código tiene sus dificultades pues en doctrina se le ha criticado por lo siguiente:
Porque se refiere con vaguedad o no se especifica con exactitud en qué sentido se obliga a dar la cosa, si con ánimo de transferir la propiedad o con ánimo de arrendar, de ceder el uso, de prestar, se puede entender en fin cualquier otro sentido que puede desvirtuar la transferencia de dominio. Por lo que se dice que esta definición en inaplicable a otro tipo de contratos incluso al de arrendamiento… Al señalar en la definición la palabra “cosa” daría la impresión de que es sujeto de venta exclusivamente las cosas corporales y no los derechos, al respecto se dice que la compraventa lo es siempre de derechos, ya que cuando se vende una cosa, se trata al menos tendencialmente de transmitir la propiedad de la misma, es decir, un derecho sobre ella, razón por la que la compraventa tendería en todo caso - como ya ha puesto de relieve el Código Civil Italiano en su Art. 1470 al cambio de un derecho ( de propiedad o de otra clase) por un precio”. Con la finalidad de aclarar conceptos que nos permitan interpretar de una manera más objetiva estas acotaciones a la definición de nuestro Código, mencionemos definiciones de códigos extranjeros para ver similitud y diferencias de la concepción de compraventa: El Código Alemán dice. “La compraventa es no sólo la prestación una “cosa” sino también de derechos a cambio de una suma de dinero”, vemos que habla de prestación más no de transferencia, en cuanto a la cosa amplía también a los derechos, a cambio del precio, pero nada dice de propiedad ni inscripción. La doctrina francesa, da el nombre de venta: “a la transmisión de la propiedad u otro derecho patrimonial a cambio de una suma de dinero”, aquí se habla ya de
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propiedad y derechos patrimoniales. Igualmente la doctrina española tiene entendido que la venta se refiere no solo a la obligación de transmitir el derecho de propiedad sino de cualquier otro derecho patrimonial, concepto bastante parecido al francés, notándose que los españoles no consideran al precio parte fundamental de la compra venta. En el código Argentino contempla: “Habrá compraventa cuando se convenga la enajenación definitiva de un derecho patrimonial, por un precio cierto de dinero”. En este concepto no se habla de propiedad sino de derechos patrimoniales y se refiere a un precio, haciendo hincapié a la enajenación definitiva.
De lo expuesto en las diferentes legislaciones y sin profundizar sus contenidos diremos que en nuestro país “la compraventa es un contrato por el cual una parte transfiere o se obliga a transferir el dominio de una cosa material o inmaterial (derechos) y la otra parte paga o se obliga a pagar el precio convenido” así “compraventa es el título traslaticio de dominio legítimamente, es el contrato sustancialmente obligacional, consensual, por el que se constriñe recíprocamente el vendedor a entregar la cosa con el ánimo de transferir el dominio (mediante la entrega física o registral) a favor del comprador que se obliga a pagar el precio de la cosa adquirida al vendedor”. Una definición sencilla y que consideramos sintetiza el contenido de las expuestas sería: La compraventa es un contrato en virtud del cual una persona se obliga a transmitir a otra la propiedad de una cosa material o inmaterial a cambio de un precio previamente establecido, la misma que será registrada en el correspondiente registro. Algo que debemos tener claro es que la compraventa es un negocio bilateral, ya que para su perfeccionamiento requiere de las voluntades concurrentes de dos partes: vendedor y comprador, sin ellos no se da la relación jurídica, es decir el nacimiento de obligaciones.
Por regla general es un contrato consensual, porque se perfecciona por el consentimiento de las partes, pues opera una vez que se han puesto de acuerdo la parte compradora y vendedora respecto de la cosa y del precio y como consecuencia de ello nacen las obligaciones correspondientes de las partes: del vendedor el deber jurídico de entregar la cosa y del comprador de pagar el precio. Por excepción es un contrato solemne; y, la única solemnidad exigida es el otorgamiento de escritura pública, pues es el único vehículo idóneo ante la ley para
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que se manifieste el consentimiento. Solamente la compraventa de los inmuebles por naturaleza deberá efectuarse por escritura pública, los inmuebles por adherencia no están sometidos a esta solemnidad. Es también un contrato oneroso, porque si bien ambas partes se imponen un gravamen, al mismo tiempo ambas partes obtienen un beneficio. Ordinariamente es un contrato conmutativo, porque lo que cada parte se obliga a dar se mira como equivalente de lo que debe dar a su vez la otra parte. Es un contrato principal, porque subsiste y produce sus efectos por sí mismo, no necesita de otro negocio jurídico para su validez y eficacia.