Variable selection: a real example

Tomando de nuevo como fuente la publicación de Instrumentos Financieros para la jubilación, de la Fundación de Estudios Financieros, 2008:

Recibe esta denominación la posibilidad de que en el momento de amortizar el préstamo el valor de la vivienda hipotecada resulte insuficiente para hacer fren- te a la deuda total acumulada.

Es el riesgo más importante para los dos lados del mercado y, en principio, tendría que asegurarse. En algún país con mayor experiencia en el rodaje de la hipoteca inversa, como Reino Unido, la contratación de este seguro es actual- mente obligatoria. En España es prácticamente imposible asegurarlo; la princi- pal razón radica en que no existe un sistema de índices de precios de la vivien- da fiable, que pueda servir de referencia para las compañías de seguros y el mercado en general a la hora de construir sus propias expectativas sobre su evolución futura. Subsidiariamente, también sucede que, dado que no se ase- gura, las compañías no disponen de una masa crítica de operaciones suficiente para asumir el riesgo de una contratación aislada.

Volviendo a la hipoteca inversa, el riesgo de capital negativo constituye también el principal obstáculo para su desarrollo. En primer lugar, porque puede impedir que el producto se afiance, ya que las posibilidades de las entidades para ges- tionarlo se reducen a actuar sobre el riesgo de crédito por el sencillo procedi- miento de fijar unos límites muy prudentes a las operaciones que se contraten, inferiores a los que podrían asumirse soportando el coste de un seguro, lo que introduce un factor relevante de presión a la baja sobre la cuantía de las rentas que genere la hipoteca.

Las entidades tropiezan aquí con la principal amenaza sobre su riesgo reputa- cional.

El capital negativo es, quizás, el factor más relevante que puede incentivar el desistimiento de la herencia por parte de los herederos o su negativa a hacer frente a la deuda vencida, llevando a las entidades a la necesidad de ejecutar las viviendas hipotecadas para tratar de liquidar la deuda. Además, una situa- ción amplia de capital negativo podría derivar en una acumulación no deseada de propiedades inmobiliarias en las entidades, lo que representa una carga de gestión compleja y onerosa, totalmente ajena a su negocio típico y que las en- tidades financieras prefieren evitar.

Para la demanda, además del desestímulo que pueda originar la cuantía de las rentas recibidas con cargo a la hipoteca, el riesgo de capital negativo mayor se sitúa en aquéllos casos, hoy numerosos, en los que la motivación de dejar una herencia tiene un fuerte peso: la idea inicial de obtener unas rentas contratando una hipoteca sobre la vivienda propia con la expectativa de que al final de la vida los hijos aún puedan beneficiarse de su valor residual neto, puede modifi- carse en el peor sentido en la ocurrencia de un capital negativo, ya que, como sucede en el cobro de la deuda derivada de cualquier préstamo hipotecario, salvo pacto en contrario entre la entidad y el titular, el derecho de cobro de la entidad no se limita a la garantía cubierta con la hipoteca, sino que se extiende a todos los bienes del deudor. En este sentido, la nueva Ley establece que si

los herederos decidieran no reembolsar la deuda, la entidad acreedora «podrá obtener recobro hasta donde alcancen los bienes de la herencia», aunque nun- ca por encima de este límite.

Es conveniente recordar los elevados porcentajes de personas mayores que son titulares de propiedades inmobiliarias distintas a la vivienda principal, que, llegado el caso, podrían convertirse en una reserva de garantía no esperada por el contratante de la hipoteca inversa ni sus herederos.

Terminando con esta cuestión, es claro que en este riesgo, al igual que en las limitaciones señaladas sobre las rentas vitalicias, juega un papel central el insu- ficiente grado de desarrollo de los mercados españoles, lo que, en buena me- dida, trasciende a los límites propios del producto; por esta razón, pese a su importancia, estos factores podrían perder relevancia a medida que el mercado se desarrollara y se superaran las actuales ineficiencias.

La cuestión relevante es: ¿hasta qué punto la situación presente puede com- prometer precisamente el despegue de la hipoteca inversa y, con ello, las posi- bilidades de crecimiento futuro de los instrumentos de movilización del mercado hipotecario?

Otra cuestión totalmente específica de la hipoteca inversa es que, a las venta- jas de permitir mantener la propiedad de la vivienda, le añade el inconveniente de encarecerla, en razón de la carga de intereses que origina la inevitable in- tervención de una entidad que, con su financiación, hace posible la operación. Este coste adicional respecto de la venta de la nuda propiedad puede interpre- tarse como el precio de la preferencia por mantener la titularidad de la vivienda; una de sus consecuencias es que, en algunos casos, dependiendo del valor de la vivienda, la contratación del producto no resulte atractiva hasta después de los 70 años, o posteriormente en el caso de las mujeres, reduciendo así su pa- pel potencial de cobertura en el inicio de la jubilación, aunque sí puede repre- sentar una considerable ayuda para hacer frente a necesidades derivadas de situaciones de dependencia en un momento posterior.