学校编码：10384 分类号_______密级 ______ 学号：X2010156228 UDC _______
硕 士 学 位 论 文
央企房地产业务整合模式探讨
——
以中航工业瑞赛公司为例
The Discussion about the Real Estate Integration Model for
Central Enterprises
—Hereby Take AVIC Raise Science as an Example
武 步 国
指导教师姓名： 唐 炎 钊 教 授
专 业 名 称： 工商管理（EMBA）
论文提交日期： 2 0 1 3 年 3 月
论文答辩日期： 2 0 1 3 年
月
学位授予日期： 2 0 1 3 年
月
答辩委员会主席：
评 阅 人：
2013 年 3 月
厦门大学博硕士论文摘要库
厦门大学学位论文原创性声明
本人呈交的学位论文是本人在导师指导下,独立完成的研究成
果。本人在论文写作中参考其他个人或集体已经发表的研究成果，均
在文中以适当方式明确标明，并符合法律规范和《厦门大学研究生学
术活动规范（试行）
》。
另外，该学位论文为（ ）课题（组）
的研究成果，获得（ ）课题（组）经费或实验室的
资助，在（ ）实验室完成。
（请在以上括号内填写课
题或课题组负责人或实验室名称，未有此项声明内容的，可以不作特
别声明。）
声明人（签名）：
年 月 日
厦门大学博硕士论文摘要库
厦门大学学位论文著作权使用声明
本人同意厦门大学根据《中华人民共和国学位条例暂行实施办
法》等规定保留和使用此学位论文，并向主管部门或其指定机构送交
学位论文（包括纸质版和电子版），允许学位论文进入厦门大学图书
馆及其数据库被查阅、借阅。本人同意厦门大学将学位论文加入全国
博士、硕士学位论文共建单位数据库进行检索，将学位论文的标题和
摘要汇编出版，采用影印、缩印或者其它方式合理复制学位论文。
本学位论文属于：
（ ）1.经厦门大学保密委员会审查核定的保密学位论文，
于 年 月 日解密，解密后适用上述授权。
（ ）2.不保密，适用上述授权。
（请在以上相应括号内打“√”或填上相应内容。保密学位论文
应是已经厦门大学保密委员会审定过的学位论文，未经厦门大学保密
委员会审定的学位论文均为公开学位论文。此声明栏不填写的，默认
为公开学位论文，均适用上述授权。）
声明人（签名）
：
年 月 日
厦门大学博硕士论文摘要库
摘 要
本文首先对目前关于地产整合的相关文献进行论述，随后本文根据研究意 图，建立了房地产企业整合理论模型，并提出在不同的整合方式、被整合主体、 被整合土地性质以及整合目的等影响因素下，房地产整合五要素土地、资金、 人才、管理体系、企业文化的整合效果可能存在一定差异的假设。 本文依据理论模型，以瑞赛公司为案例，对相关假设进行验证，得出如下结 论： 土地整合主要受被整合土地的性质和整合的目的影响（对自有土地进行市 场化开发常会带来利益冲突，从而显著增大土地整合的难度）；此外，土地整合 也受整合方式（财务收购效果较好）与被整合主体影响（同一央企内部土地整 合的困难程度远远超过了与其他企业的整合难度）。 资金整合则主要受整合方式影响（财务收购和合作开发双方都有资金投入 的动力，资金整合效果较好，战略收购资金整合效果差）；此外，资金整合也受 到被整合土地的性质和整合的目的的影响（系统内土地开发、开发完成后进行 系统内销售资金整合效果较好，这主要是因为其可以汇集内部职工资金这一特 殊性）。 人才整合主要受整合主体影响（系统内合作的人才融合远好于与其他企业 的合作）；此外，人才整合也受整合方式（合作开发人才整合效果较好，战略收 购容易导致人才流失、财务收购无法派驻收购方人才）与被整合土地的性质和 整合的目的影响（自有土地开发、内部销售的人才整合效果较好）。 管理体系融合主要看双方实力与约定，受本文所提出的影响因素的影响不 大。 企业文化的融合则主要跟被整合主体的企业性质有关。 最后本文通过上述结论，对破解我国央企地产整合难题、有效加快央企退 地的进程，提出如下具体的建议： 第一，地产整合可采取“只收购股权、不收购资产”的整合方式，从而抛 开整合时双方对现在资产（主要是土地）的纠结，完成整合的快速实现；厦门大学博硕士论文摘要库
第二，地产整合可采取收取固定回报这种特殊的财务收购的方式来实现整 合，可有效破解股东双方因投入资源禀赋不同而造成在利益分配上的分歧，从 而完成整合的快速实现； 第三，将自有土地进行市场化开发是未来实现央企自有土地价值最大化的 必由之路。若是参与进行整合，整合方应为被整合方提供土地补偿（土地价值 重估）；相应地，整合方可收取一定的管理费。在扣除以上两方面的因素后， 双方再按照股权比例进行分配利润，这可能是一条破解央企系统内土地市场化 开发难题的可行路径。 关键词：地产整合; 财务收购; 战略收购; 合作开发
厦门大学博硕士论文摘要库
Abstract
This article first discusses the current literature on real estate consolidation and then established the integration of theoretical models of the real estate business based on the research intent. And also build hypothesis that integration effect of the five elements of land- capital, talent, management system, corporate culture for real estate integration may be some difference under the influence of different way of integration, integrated subject, integrated land property, Integration purpose.
The following conclusions are based on theoretical models, Raise Science’s case, related hypothesis validation:
Land integration is mainly effected by the nature of the integrated land and the Integration purpose (conflict of interest caused by marketization development with own land is significantly increasing the difficulty of land integration). In addition , the land consolidation also affected by integrated way and integrated subject.
The funds integration is mainly influenced by the integrated approach (both
financial acquisitions and cooperatives have the power of capital investments. The
better of the financial integration, the worse effect of strategic acquisition of capital integration comes) Moreover, Financial integration is also influenced by the nature and purpose of the integrated land.(develop the land in inner system and sell within system will bring better result because this way can gather some money from staff )
The talent integration is mainly affected by the Integrated subject (The talent fusion within same system is much better than cooperate with other enterprises). Further more, the talent integration is also related to integrated approach and integrated purpose.
Integration of management system is mainly depend on the strength and conventions rather than the influencing factors mentioned by this article.
Integration of corporate culture is mainly related to the nature of the integrated company.
The advices according to this article to thrash out the real estate integration difficulties and effectively speed up the process of returned the land back by central enterprises are as following：
First,real estate integration can take the way of only acquiring equity interests
but not assets. So both sides can avoid the disputes, especially for the land and come to an agreement for integration fast.
Second，the special financial acquisition way of asking for fixed returns could also be accepted during the process of Real estate integration. This method is expected to resolve interest distribution difference caused by different resources endowment invested by the two parties’ shareholders and push the integration to go forward.
Third，the only way to maximize the value of own land for central enterprises is marketization development of own land in the near future. Integration party should offer land compensation fees (land value revaluation) for integrated party. Accordingly, integration party is permitted to collect some management fee. After deduction of the two above factors, both sides can distribute profits in accordance with the equity ratio. This may become a feasible way to solve the problem of marketization development for central enterprises system.
Keywords: Real estate integration, Financial acquisition, Strategic acquisition and
Cooperative development
目 录
第一章 绪论 ... 1
第一节 研究背景 ... 1 第二节 研究意义 ... 2 一、理论意义 ... 2 二、实践意义 ... 3 第三节 相关概念的界定 ... 3 一、整合 ... 3 二、收购 ... 3 三、合作开发 ... 4 第四节 研究思路与论文框架 ... 4 一、研究思路 ... 4 二、论文框架 ... 5第二章 文献综述 ... 6
第一节 国外企业整合研究综述 ... 6 第二节 国内企业整合研究综述 ... 7 第三节 地产企业整合研究综述 ... 7第三章 房地产整合模型的提出 ... 9
第一节 理论模型的构建 ... 9 一、收购模式 ... 10 二、合作开发模式 ... 10 第二节 对理论模型的相关考虑 ... 11 第三节 研究命题的提出 ... 12第四章 中航工业瑞赛公司的案例分析 ... 17
第一节 中航工业地产开发现状 ... 17 第二节 瑞赛公司的定位和公司战略 ... 18 一、公司定位 ... 18厦门大学博硕士论文摘要库
二、公司战略 ... 19 第三节 瑞赛公司与不同主体的房地产整合模式 ... 19 一、战略收购同一央企内部子公司，市场化土地开发，市场化销售 .... 19 二、战略收购其他企业，市场化土地开发，市场化销售 ... 21 三、财务收购同一央企内部子公司，自有土地开发，内部销售或市场化 销售 ... 23 四、财务收购其他企业，市场化土地的开发，市场化销售 ... 25 五、与同一央企内部子公司进行合作开发，自有土地开发，内部销售或 市场化销售，市场化土地开发，市场化销售 ... 28 六、与其他企业进行合作开发，市场化土地开发，市场化销售 ... 35 第四节 瑞赛公司基于地产整合模式的运营管控模式... 37 一、创新三级管控体系 ... 37 二、规范的公司治理结构 ... 38 三、规范的业务管理体系 ... 38 四、完备的资源保障体系 ... 39
第五章 研究结论与对策建议 ... 42
第一节 研究结论 ... 42 第二节 对策建议 ... 43参考文献 ... 44
厦门大学博硕士论文摘要库
第一章 绪论 1
第一章 绪论
第一节 研究背景
由于历史原因，特别是由于最近几年房地产行业的高速增长，有近百家中 央企业都涉及了房地产业务，包括石油、石化、钢材、建材、外贸、科研院所 等等在内。对于绝大多数央企来说，地产业务虽非主业，但地产业务回报往往 高于各集团的主业。 在李荣融担任国资委主任期间，央企聚焦主业、主辅分离、专业化整合是 其主政的重要思路。因此，早在 2004 年 6 月，国资委就已经开始了整合央企的 房地产业务的步伐，首先圈定了中国建筑工程总公司、中国中化集团、招商局 集团有限公司、中国保利集团公司等在内的 5 家企业以房地产开发为主业；2005 年 10 月，国资委再次圈定 8 家企业以房地产开发为主业，包括中冶建设、华侨 城、南光集团这些为人熟知的行业巨头；2010 年 3 月，国资委圈定的以房地产 开发为主业的央企达到 16 家，并明令 78 家央企退出地产业务；2011 年 3 月， 国资委又增加了包括中航工业在内的 5 家央企允许保留地产业务，但是这 5 家 保留地产业务是有条件限制的，即集团公司不能动用主营业务的大额资金从事 房地产开发。 但是现实情况是，目前应退出房地产业务的央企退地都存在很多现实问题， 如股权如何转让、以什么价格转让、资产如何分配、人员如何分流、谁来接盘、 资产评估是否合理、会否造成国有资产流失等因素，都是造成央企退出房地产 业务进程缓慢的重要原因。截止到 2012 年 4 月，已有包括中远、航天科工在内 的 27 家央企退出了房地产业务，仍然有 46 家央企仍未退出地产业务。在这 27 家央企中，主要采取了以产权交易所挂牌转让的退出方式，公开挂牌转让了 40 宗房地产企业股权。 此外，央企地产整合还包括以下几种路径：划拨、托售、换股、土地入股 等多种形式进行操作。比如中国房地产开发集团公司，就先后经历了由划拨到 被划拨的命运（前几年中房集团以无偿划拨方式获得包括中国城乡建设发展总 公司、中国住房投资建设公司等 20 多家央企的地产业务，但后续消化工作却困厦门大学博硕士论文摘要库
央企房地产业务整合模式探讨 2 难重重，致使集团治理结构散乱。2010 年，中房集团整体划拨并入中国交通建 设集团有限公司，成为其全资子企业）。 与此同时，获准保留地产业务的 21 家央企，对内部、外部资源的整合也是 一个艰巨的任务。以中航工业为例，清退令出台后，中航工业上报了旗下共 41 家地产开发公司。 其中有 32 家在其地产业务平台公司——中航国际旗下，其 余则在与中航国际平级的其他板块公司旗下，中航工业地产业务之庞杂，可见 一斑。其他央企与此情况类似。可以预见，央企地产业务的资产整合将在未来 很长一定时期内仍持续进行下去。
第二节 研究意义
据前所述，国资委央企“退地令”出台已有三年的时间，但目前我国央企 实际的退地进展却十分缓慢。除上述所提到的现实问题之外，更大的问题可能 出自接盘方。据报道，退地央企所挂牌的项目虽然市场关注度比较高，但除极 个别的之外，基本在规定期限内都无法找到接盘方，很多项目都要经过二次挂 牌或最终撤单。市场对此的解读是，一方面由于退地令出台后不久国家就开始 了史上最严厉的房地产调控政策，房地产公司利润逐步被压缩，因此接盘者日 趋谨慎；另一方面则来自接盘方对接盘后，资产、人员、企业文化能否有效整 合的疑虑。接盘方如何对其进行整合，如何在保持其现有优势的同时进一步发 展，如何与原有资产产生协同效应，使资源得到更优配置，是个必然要面对的 问题。 一、理论意义 目前央企退地还正在进行过程当中，且目前看来，预计还需要持续很长一 段时间。如何深入、快速地推进尚未完成退地的央企的退地进程，如何整合允 许经营地产的那 21 家央企的地产业务，目前理论界对此问题研究却很少。通过 本文研究，力图为央企地产整合探索出一条可行的路径，以此进一步丰富我国 房地产整合的理论内容，从而对我国房地产整合进行理论创新。厦门大学博硕士论文摘要库
第一章 绪论 3 二、实践意义 本论文的研究课题与实际联系紧密，实践性和可操作性强。此外，本文通 过中航工业瑞赛公司的房地产整合实践为样本，深入对比不同类型的整合方式 的适用情况、整合后资产、人员、企业文化如何有效产生协同效应、以及整合 后的公司治理、运营管控等诸多实质问题，这些对于我国央企未来深入整合地 产业务的实践具有重要的借鉴意义，对于我国其他地产企业进行并购、合作开 发也具有很强的借鉴意义。
第三节 相关概念的界定
本论文研究要用到以下概念： 一、整合 目前对整合没有一个特别权威的定义。我们可以把整合一般性地理解为： 按照统一标准，实施要素集中，在此基础上，进一步使有交叉的工作流彼此衔 接，通过一体化的举措而实现系统资源共享和协同工作。其精髓就是将分散的 要素组合在一起，最后形成一个有效率的整体。本文所指的企业间的整合一般 可理解为企业收购后，两家企业在营运、组织和文化等各个方面进行融合。 二、收购 收购是指一个企业以购买全部或部分股票（或称为股份收购）的方式购买 了另一企业的全部或部分所有权，或者以购买全部或部分资产（或称资产收购） 的方式购买另一企业的全部或部分所有权。收购是通过取得控制性股权而成为 一个公司的大股东的过程，一般是指一个公司通过产权交易取得其他公司一定 程度的控制权，以实现一定经济目标的经济行为。本文所指的收购主要指的是 股份收购，即通过购买全部或部分股权的方式购买了另一企业的全部或部分所 有权。 本文将收购分为了以下两种：厦门大学博硕士论文摘要库
央企房地产业务整合模式探讨 4 1．战略收购：战略收购是指出于企业发展战略利益的考虑，以获取经营协 同效应为目标的并购。战略收购的标志通常可认为是将收购来的公司完全纳入 自身的管理体系，实现管理上的真正的融合。 2．财务收购：财务收购是相对战略型收购而言的，指以获取投资回报、资 本增值为唯一目标的并购。财务收购不过多的介入被收购公司的战略和业务发 展以及人事管理工作，只按照股权比例获取收益分红。 三、合作开发 此处的合作开发是指两家房地产公司共同投入资本成立一家合资公司，这 两家房地产公司分别拥有合资公司的部分股权，并共同分享利润、支出、风险 及对合资公司的控制权。 合作开发与收购主要区别在于：收购是指目标公司旗下一般已有项目，项 目运营主体一般依然为目标公司；合作开发是指对方公司旗下可能有项目，也 可能没有项目。运作主体一般是新组建的合资公司。合资公司既可以在市场中 获取项目，也可以接受对方公司原有项目转让，继续开发。
第四节 研究思路与论文框架
一、研究思路 本文拟采取理论研究与应用研究相结合、定性研究与定量研究相结合的研 究思路。 首先，基于文献分析的基础，对国内地产整合的基本理论进行梳理，了解 和掌握其研究方法、主要成果和最新进展，为本文的构思设计及模型命题的提 出奠定基础。 其次，在分析目前国内相关研究成果的基础之上，运用逻辑推理并结合实 际归纳总结构建央企地产整合模式的理论模型，根据理论模型，提出相应假设， 即本文的研究命题。厦门大学博硕士论文摘要库
第一章 绪论 5 再次，以瑞赛公司为案例进行分析，通过瑞赛公司的地产整合实践，对前 述理论分析的结果和提出的研究命题进一步佐证，验证理论模型和假设成立性， 并进行修正。 最后，基于修正后的模型为我国央企地产整合模式选择提出相关建议和策 略。在此过程中将运用理论到实践的分析方法，即运用经过案例分析检验和修 正后的理论模型来分析我国央企地产整合中存在的难点和不足，并提出具体的 整合策略，最终得出本文的结论。 二、论文框架 1、绪论 研究背景和意义 相关概念界定 研究思路、论文框架 2、文献综述 国外企业整合研究综述 国内企业整合研究综述 国内地产企业整合研究综述 3、理论模型 理论模型构建 研究命题的提出 4、中航工业瑞赛公司的案例分析 中航工业地产开发现状 瑞赛公司的定位、公司战略 与不同主体的房地产整合模式 基于不同整合模式下的运营管控模式 5、研究结论和对策建议 研究结论 对策建议
厦门大学博硕士论文摘要库
央企房地产业务整合模式探讨 6
第二章 文献综述
第一节 国外企业整合研究综述
并购活动的理论研究是从 20 世纪 60 年代在欧美兴起的，最初的研究集 中在并购的前两个阶段，即并购前的规划筹备阶段和并购的谈判阶段，而对第 三个阶段即并购后整合阶段的研究则是从 20 世纪 80 年代以后，特别是 90 年代以后才开始受到广泛关注。在西方国家，企业并购或并购整合研究大致可 以归纳为四个理论视角。 视角之一是资本市场观。资本市场观虽然没有直接研究并购整合问题，但 涉及到并购整合领域最基本的课题，即并购是否创造价值？为谁创造价值？20 世纪 60 年代，金融学家对这一问题的研究集中于“并购是否为股东创造价值”。 资本市场学派只从经济层面判断并购的好坏，存在一定的不足。 视角之二是战略管理观。20 世纪 80 年代中后期，并购研究被纳入战略管 理框架之下。战略学派关注的是并购对单个企业的影响，研究的要点是相关性/ 战略匹配对并购绩效的影响。战略匹配关注的是目标企业在产业、市场或技术 等方面对并购方战略的增进与补充程度。战略学派过度强调战略任务对并购绩 效的影响，而对组织间的人员和文化等的摩擦和冲突对并购绩效的影响却关注 不够。 视角之三是组织行为观。组织行为观研究的是组织匹配性对并购绩效的影 响。组织学派的理论是对金融经济学家和战略研究者并购观点的一种补充，但 却过分强调从个人对环境的适应上来进行整合，把组织看成是比战略更重要的 一个问题。 视角之四是过程观。即将并购看作是一个长期持续磨合过程，而不是一次 性的购买行为。其研究方法是，通过若干案例的较长时间的跟踪调查和深入分 析后，总结出在实践中的整合过程。过程学派将并购看作是一个多维度的过程， 充分考虑了战略依赖性和组织独立性的有机结合，但对并购整合的机理未作深 入研究。厦门大学博硕士论文摘要库
Degree papers are in the “Xiamen University Electronic Theses and Dissertations Database”. Full texts are available in the following ways:
1. If your library is a CALIS member libraries, please log on http://etd.calis.edu.cn/ and submit requests online, or consult the interlibrary loan department in your library.
2. For users of non-CALIS member libraries, please mail to [email protected] for delivery details.
