Distintos analistas estiman que entre las 10 principales promotoras apenas alcanzan una cuota de mer- cado conjunta del 7%(27), resultando en un 1% para empresas líderes como Vallehermoso o Urbis. Y, puesta esta reflexión en términos de empleo, nótese que las empresas consideradas registran 1.680 empleos, lo que supondría escasamente el 1,2% del total del empleo esti- mado (INE, DIRCE). Por tanto, el patrón tipo de la empresa dedicada a la actividad inmobiliaria es el de empresa familiar, cuyos criterios de inversión y comercialización son muy diferentes de los utiliza- dos por las empresas de un cierto tamaño y, en mayor medida, cuando además están presentes en los mercados de valores.
Cantabria Cataluña Andalucía
(61,7%, 12,3%, 26%) (50%, 22,8%, 27,2%) (60,1%, 10,7%; 29,2%) Castilla-León C.Madrid Asturias
(63,6%; 12,8%; 23,6%) (42,8%, 27,2%, 30%) (53.4%, 13,9%; 32,7%) Castilla-La Mancha País Vasco Baleares
(71,1%; 10,3%; 18%) (43,5%, 28,7%, 27,8%) (58,2%; 14,3%, 27,5%) Galicia Canarias (75,2%; 7.8%;16,9%) (43,8%; 25,5%; 30,7%) Murcia C.Valenciana (74,9%; 5,1%;20,0%) (55,4%, 14,2%, 30,4%) La Rioja Extremadura (62,1%; 16,6%; 21,2%) (59,6%, 7,4%; 33%)
Elaboración Ikei. (Fuente: INE, DIRCE).
Los servicios inmobiliarios en España
servicios
inmobiliarios
Comparación de las estructuras
porcentuales del sector de servicios
inmobiliarios según Comunidades Autónomas. España, 2000
Cuadro 3.7.
(26) También aluden a la presencia de un importante grupo de inversores (pequeños y medianos) que operan en este mercado por cuenta propia.
(27) Utilizando los datos reflejados en el cuadro 3.10. las diez primeras empresas del sector supondrían 222.393 millones de pesetas de facturación. Elevada esta cifra en el sentido mencionado (7% del total de la actividad de servicios inmobiliarios) la facturación total de sector así estimada sería de 3,2 billones de pese- tas para dicho ejercicio.
Con mayor peso relativo de la actividad 70.1
Con mayor peso relativo de la actividad 70.2
Con mayor peso relativo de la actividad 70.3
Pero, además, de la información adjunta se constata que son las empresas activas en el subsector de activi- dades de alquiler por cuenta propia y de promoción inmobiliaria las que realmente tienen un cierto tamaño empresarial. Así, en este panel de empresas, 15 de ellas declaran o se adscriben como actividad principal al sub- sector de promotoras. Y las cinco empresas restantes al correspondiente de alquiler por cuenta propia en el que, por otra parte, tres de ellas se sitúan entre las cinco primeras plazas en facturación del conjunto del sector de servicios inmobiliarios. Estas cinco empresas son, en términos de empleo, las más importantes ya que conjun- tamente representan el 53% de este panel de veinte empresas.
Es importante señalar el menor tamaño medio de las empresas promotoras frente a las que realizan alquiler de bienes inmuebles, ya que únicamente 2 de las 15 empresas promotoras superan los 100 empleos. Sin embargo, 5 de las seis empresas dedicadas al alquiler por cuenta propia supera los 100 empleos.
Finalmente, no hay ninguna empresa dentro de este panel que realice actividades por cuenta de terceros que según el DIRCE (2000) representan el 28% del total del sector, frente al 18,4% que corresponde a alquiler por cuenta propia y al 53,9% de actividades de promoción.
Por tanto, y a modo de conclu- sión, la información relativa al tejido empresarial pone de manifiesto su importancia como generador de empleo pero, sobre todo, su frag- mentación, que es previsible que sea aún mayor cuando se descuentan las empresas adscritas a las áreas metropolitanas de Madrid y Bar- celona. Es, además en ambas áreas donde se concentra una parte impor- tante del mercado de oficinas que se completaría con las restantes grandes ciudades (Valencia, Sevilla, Bilbao) pero que, con relación a las mencionadas, suele señalarse como de sensible menor relevancia.
Esta estructura empresarial se entiende como dual: de una parte, las grandes empresas con un seg- mento de clientes y nicho de ser- vicios muy especializado y, de otra, las empresas pequeñas y/o muy pequeñas, que actúan en su área de influencia –demanda próxima– nor- malmente ligadas a la vivienda(28) y al sector de particulares. Descon- tando este colectivo, ciertamente numeroso, las grandes empresas del
Los servicios inmobiliarios en España
servicios
inmobiliarios
(28) Es el caso de las empresas promotoras y de las empresas de alquiler por cuenta de terceros. Sus características en términos de número de promociones o tamaño de las promociones y mercado principal y segmento de clientes principal se recoge en el siguiente capítulo dedicado a la actividad inmobiliaria en la CAPV para el que se dispone de esta información. En cualquier caso, es previsible que esta caracterización hecha en el contexto vasco sea relativamente exten- sible a las empresas de tipo, tamaño y especialización similar en otras comunidades.
Principales empresas del sector en España. 1998
Cuadro 3.8.
Factu- Em- Empresa Provincia Actividad ración
pleo (M. ptas.)
Gesinar, S.L. Madrid 70.1 61.031 114 Vallehermoso, S.A. Madrid 70.2 40.339 252 Inmobiliaria urbis, S.A. Madrid 70.2 28.299 112 Inmobiliaria colonial, s.a. (INCOSA) Barcelona 70.2 23.397 83 Sepes Entidad Publica Empresarial de Suelo Madrid 70.1 17.214 172 Fadesa (Grupo) La Coruña 70.2 15.092 200 Dragados Inmobiliaria, S.A. Madrid 70.1 12.714 70 Metrovacesa, S.A. Madrid 70.2 9.538 213 Hispaland, S.A. Madrid 70.1 7.735 5 Inmobiliaria Espacio, S.A. Madrid 70.1 7.034 46 Bami, S.A. Madrid 70.1 6.126 14 Hercesa Inmobiliaria, S.A. Guadalajara 70.1 5.762 47 Inmobiliaria Zabalburu, S.A. Madrid 70.1 5.419 29 Inmobiliaria del Sur, S.A. Sevilla 70.1 5.164 29 Darro Inmobiliaria y Financiera, S.L. Madrid 70.1 4.877 17 Living Gestion Inmobiliaria, S.L. Barcelona 70.1 4.850 47 Apex 2000, S.A. Madrid 70,1 4.668 34 S.A.M. Actuaciones Urbanas de Valencia Valencia 70,1 4.632 11 Inmobiliaria Guadalmedina, S.A. Valencia 70.1 4.390 175 Inmobiliaria Alcazar, S.A. Madrid 70.1 4.345 10
Total 1.680
sector son las que cotizan en bolsa y normalmente, con un accionista financiero de peso como figura principal. Esta situación simultaneada con las recientes fusiones bancarias explica parcialmente las recien- tes estrategias de concentración empresarial, en las que se busca afianzar la estrategia de crecimiento de las empresas.
Para estas empresas de una cierta dimensión se han planteado estrategias de crecimiento apoyándose en: – Equilibrar mercados, de forma que se compensen las distintas evoluciones de la demanda entre las distintas
zonas geográficas del país;
– Reforzar la línea de promoción residencial en base a una adecuada reserva de suelo;
– Rentabilizar la presencia en el mercado de oficinas mediante estrategias de rehabilitación y puesta en el mer- cado de edificios de zonas céntricas;
– Nuevas líneas de negocio: residencias, centros comerciales y complejos turísticos; – El mercado internacional –en especial, el latinoamericano– como zona de expansión-.