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Las macromagnitudes del sector de servicios inmobiliarios resumen aspec- tos fundamentales de esta actividad. Muy brevemente, destacar que aun-

Los servicios inmobiliarios en la CAPV

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(42) Como el sector de edificación residencial y, a la postre, el sector de la construcción en su conjunto.

(43) Aspectos que se tratan en el capítulo siguiente al analizar la demanda del sector de servicios inmobiliarios como escenario de referencia para el propio desa- rrollo del sector en la CAPV.

(44) Evolución de los ingresos de explotación.

Crec. acum. 1994 1996 1998 1999 anual (%) (1994/1999) Servicios (1) Nº empleos (miles) 407,6 431,8 461,8 484,1 3,5 VAB( mill.ptas) 2.153.578 2.482.874 2.851.947 3.076.215 7,4 Servicios prof-empresariales (2) Nº empleos (miles) 43,5 59,2 76,6 82,6 13,7 VAB( mill.ptas) 241.980 355.922 453.864 517.103 16,4 Servicios inmobiliarios (3) Nº empleos (miles) 2,2 3,4 4,5 5,0 18,0 VAB( mill.ptas) 38.078 89.961 104.313 120.962 26,0 Participación S. Inmobiliarios %s/ Empleo Servicios 0,5 0,8 1,1 1,2 %s/Empleo Serv. Prof-Empresariales 5,0 5,8 5,9 6,1 %s/VAB Servicios 1,8 3,6 3,7 3,9 %s/VAB Serv.Prof-Empresariales 15,7 25,3 23,0 23,4 %s/PIB 0,9 1,9 1,9 2,0

Fuente: PRA, Cuentas Económicas, Encuesta al Sector Servicios Profesionales y Empresariales. Elaboración Ikei.

VAB y empleo. Sector de servicios, de servicios empresariales y profesionales y de servicios inmobiliarios. CAPV, 1994- 1996-1998-1999

que se consignan los datos relativos al sector desde 1994, el análisis se centrará en las cifras de 1996 y 1999. Así, con relación a las variables recogidas, en este cuatrienio es preciso destacar:

– El importante aumento del empleo y del numero de establecimientos. Ambas variables reflejan crecimientos acumulativos anuales de 15,2% y 13,6% respectivamente, manteniéndose el pequeño tamaño medio de esta actividad con 1,7 y 1,6 empleos por establecimientos en los dos ejercicios de referencia. Asimismo, se con- solida la figura del asalariado frente al autónomo.

– El segundo hecho a destacar es el importante aumento en la producción bruta, que alcanza 0,4 billones de pesetas en 1999 y que ha ido creciendo a un ritmo del 33% anual desde 1996. En la misma línea evoluciona la variable consumos intermedios, que ha duplicado su valor con respecto a 1996.

– El resultado es que el Valor Añadido Bruto (a precio de fábrica) crece de forma relativamente más moderada -puesto que entre 1996 y 1999 incrementa anualmente su saldo un 10,4%– y alcanza los 120.962 millones de pesetas. – Asimismo, el coste de personal crece a un ritmo más elevado que el propio personal, lo que podría deberse

a una mejora efectiva en la remuneración y/o a la reclasificación de personal en régimen de autónomo a régi- men de asalariado.

– Finalmente, el Excedente Bruto de Explotación es de 94.746 millones de pesetas, que crece de forma más contenida (5,8% anual). Pero los aspectos más importantes, y que diferencian los resultados de 1996 y de 1999, son las dotaciones para amortizaciones y la inversión realizada. En ambos casos, se trata de aspectos relacionados con la actividad de promoción y con la necesidad de financiar operaciones a futuro.

La evolución de la cuenta de pérdi- das y ganancias pone de manifiesto de forma clara la positiva evolución de la actividad en términos de ratios empre- sariales. Así, nótese que los ingresos están integrados casi únicamente por las ventas (relativas a la actividad), siendo muy pequeño el peso de otras partidas, en especial la de variación de existencias, cuyo reflejo en este con- texto corresponde a las empresas pro- motoras (CNAE 70.1) y, en ningún caso, a las que realizan la intermediación por cuenta de terceros (CNAE 70.3).

Como resumen del ejercicio de 1999, la actividad de servicios inmobi- liarios ha generado unos beneficios de 72.855 millones de pesetas. Se han alcanzado gracias a los 314.593 millones de pesetas ingresadas en concepto de ventas y a una clara con- tención en los costes, que crecen menos que las variables de ingreso. Por otra parte, disminuye el peso absoluto y relativo del gasto finan- ciero.

Los servicios inmobiliarios en la CAPV servicios inmobiliarios Crecimiento 1994 1996 1999 acumulado 96-99 Establecimientos (Número) 1.078 2.049 3.135 15,2 Personal ocupado (Número) 2.188 3.415 5.007 13,6 – Autónomos (Número) 877 864 549 –14,0 – Asalariados (Número) 1.311 2.551 4.458 20,5 – Horas trabajadas (Miles) 3.398 5.652 8.354 13,9 Producción Bruta a salida de

fábrica 105.101 166.069 393.381 33,3 Consumo Intermedio 67.023 76.108 272.419 53,0 Valor Añadido Bruto a salida de

fábrica 38.078 89.961 120.962 10,4 Impuestos ligados a la actividad 398 1.001 3.336 49,4 Valor Añadido Bruto a coste de

factores 37.680 89.330 117.687 9,6 Costes de personal 4.936 9.348 22.941 34,9 Sueldos y salarios 3.641 7.161 18.196 36,5 Cotizaciones sociales 1.278 2.036 4.081 26,1 Otros gastos de personal 17 151 664 63,8 Excedente Bruto de Explotación 32.744 79.982 94.746 5,8 Dotaciones para amortizaciones 717 2.398 9.249 56,8 Excedente Neto de Explotación 32.027 77.584 85.497 3,3 Inversión realizada 794 1931 40.621 176,1

Fuente: Eustat, Encuesta de Servicios Profesionales y Empresariales.

Macromagnitudes del sector de servicios inmobiliarios. CAPV, 1994-1996-1999

Ahora bien, entre las estruc- turas de 1996 y 1999 se detec- tan diferencias de interés, debi- das fundamentalmente al esce- nario en el que se movía la acti- vidad. En 1996, se iniciaba el presente proceso de expan- sión, por lo que el peso de las existencias era muy inferior. No obstante, en el ejercicio de 1999 y en un escenario -2000– de importante dinamismo de la actividad, las empresas del sec- tor de plantean disponer de recursos para una posterior venta; es decir, existe un cierto stock. Este hecho se corres- ponde con la actividad de pro- moción propiamente dicha que, en un escenario de bajos tipos de interés, ha preferido finan- ciar sus operaciones vía endeu- damiento en lugar de sobre ventas anticipadas, de ahí el cambio en las aportaciones por- centuales de ambas partidas.

Por otra parte, el resto de las partidas mantiene prácticamente pesos por- centuales similares. Y es justamente la diferencia básica entre los ingresos totales y las compras netas la responsable del be- neficio del ejercicio, que en valor absoluto y relativo es menor que en 1996. En la misma línea, el Cash-Flow de la actividad ha perdido peso con relación a la evolución de las ventas. Como conclusión, la acti- vidad del sector de servi- cios inmobiliarios tal y como se refleja en la cuenta de pérdidas y ga- nancias refleja que, entre 1996 y 1999,

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Cuadro 4.3.

Gráfico 4.1 Distribución geográfica de la actividad. Territorios Históricos. 1999

Fuente: Eustat, Encuesta de Servicios Profesionales y Empresariales.

Establecimientos Empleo Ventas Va b Inversion realizada 100% 90% 80% 70% 60% 50% 40% 30% 20% 10% 0%

Alava Bizkaia Guipuzkoa

Ingresos 100,0 100,0 Ventas netas 112.713 150.551 314.593 89,2 64,7 Variación de existencias -2.199 14.156 98.733 8,4 20,3 Subvenciones de explotación 397 370 61 0,2 0,0 Otros ingresos de gestión 712 2.098 6.031 1,2 1,2 Ingresos financieros 165 940 14.504 0,6 3,0 Gastos 65,1 87,7 Compras netas 56.221 67.348 307.148 39,9 63,1 Serv.exteriores 16.169 7.718 26.849 4,6 5,5 Impuestos ligados a la actividad 398 1.001 3.336 0,6 0,7 Gastos de personal 4.936 9.348 22.941 5,5 4,7 Otros gastos de gestión 2.530 216 1.343 0,1 0,3 Gastos financieros 4.794 7.519 20.669 4,5 4,2 Dotación amortizaciones 717 2.398 9.249 1,4 1,9 Beneficio/pérdida del ejercicio 26.979 69.820 72.855 39,3 15 Cash-flow act. Ordinarias 27.696 72.218 82.104 40,7 16,9

Fuente: Eustat, Encuesta de Servicios Profesionales y Empresariales.

Servicios Inmobiliarios y Servicios Profesionales y Empresariales. Cuenta de pérdidas y ganancias. CAPV, 1994-1996-1999

Serv. Inmobiliarios S. Profes. y Empres. 1994 (millones de ptas) 1996 (millones de ptas) 1999 (millones de ptas) Estructura Porcentual 1996 Estructura Porcentual 1999

– la actividad ha crecido de forma notoria, como señalan la evolución de las ventas, el número de los estableci- mientos y el empleo

– y, por otra parte, la estructura de la cuenta de resultados es más cohe- rente en 1999 y se asimila en mayor medida -e incluso mejorada– a la del conjunto del sector en el que se inte- gra (servicios profesionales y empre- sariales), para el que la ratio beneficios sobre ingresos y Cash-Flow sobre ingresos es del 15,4% y 18,8%, res- pectivamente.

En términos de ratios, la mejora en la evolución de la actividad a lo largo de los últimos años queda patente. Pero, sobre todo, destacan los buenos resultados obtenidos con respecto al sector en el que se incluye. De forma resumida, y tal y como se presenta en el cuadro adjunto, la rentabilidad de la actividad inmobiliaria por empleo queda patente.

Finalmente, es importante señalar que la importancia del sector por Territorios Históricos prácticamente se ajusta a su peso demográfico. Así, y para un conjunto relevante de variables se ha desagregado dicha informa- ción de manera que, para cualquiera de estas variables, corresponde a Bizkaia la posición de dominio, seguida de Gipuzkoa y de Alava.