Buenos Aires, 27 de enero de 2017
VISTO:
El Expediente Nº 25.533.134/2016, por el que se consulta sobre una propuesta morfológica de "Obra Nueva", con destino "Vivienda Multifamiliar, Cocheras, Local Comercial y Local Gastronómico", a materializarse en el predio resultante de la unificación de las parcelas 24 y 25, sito en la calle Guatemala Nº 5653/55/57/59, y;
CONSIDERANDO:
Que, el predio motivo de consulta, se encuentra emplazado en un Distrito U20 - Z4 (parágrafo 5.4.6.21) de Zonificación General del Código de Planeamiento Urbano Ley Nº 449, texto ordenado Decreto Nº 1.181-GCBA-2007 (BOCBA Nº 2.772);
Que la Gerencia Operativa de Supervisión Interpretación Urbana de la Dirección General de Interpretación Urbanística, mediante Informe Nº 3442566-DGIUR-17 hace saber que para el presente caso, resulta de aplicación lo dispuesto en el Parágrafo 5.4.6.21 (Distrito U20 - Barrio Nuevo Colegiales), el Capítulo 4.10 "Completamiento de Tejido", del Código de Planeamiento Urbano, los Artículos 8º y 24º de la Ley 2930, Hábitat y Vivienda e Instrumentos Normativos a) Código Urbanístico - Plan Urbano Ambiental (BOCBA Nº 3091);
Que para el pertinente estudio se adjunta documentación gráfica mediante PLANO2017-2931314-DGROCdel N° de Orden 57 del Expediente Electrónico (EE), consistente en: Plantas cortes y vistas de la propuesta; en RE-2017-2931311-DGROC del N° de Orden 56: Axonometrías de la propuesta; en RE-2016-25533005-DGROC del N° de Orden 5: Memoria técnica; en IFMUL-2016-2533025-DGROC del N° de Orden 8: Relevamiento fotográfico; RE-2016-25533014-DGROC del N° de Orden 14: copia de DI-2015-1514-DGIUR sobre la consulta realizada oportunamente sobre la parcela Nº 25; RE-2016-25533018-DGROC del N° de Orden 16: Copia de la caratula de los Planos Registrados correspondiente a la parcela Nº 25, de fecha 14/01/2016; mediante RE-201625533022-DGROC del N° de Orden 17: Planos según lo autorizado en parcela nº 25 según DI-2015-1514-DGIUR, así como la demás documentación de consulta del sistema interno "Parcela Digital Inteligente" (PDI);
Que se trata del predio resultante de la unificación de las parcelas intermedias Nº 24 y 25, emplazadas en una manzana típica circunscripta por las calles Bonpland, Paraguay, Fitz Roy y Guatemala;
Que dicho predio desarrollaría un frente de 17,83m de frente sobre la calle Guatemala, y sobre sus lados izquierdo y derecho, alcanzaría una profundidad de 34.45m y 38.74m respecto de la Línea Oficial, con una superficie total aproximada de 646,25m2, según se desprende de lo suministrado por los interesados bajo declaración jurada en documentación gráfica en la presente propuesta y documentación suministrada por sistema interno "PDI";
Que respecto al área edificable, la parcela se halla afectada por la Línea de Frente Interno trazada a 25,00m de la Línea Oficial de la calle Guatemala según se desprende del plano 5.4.6.21 C1 del Atlas del Código de Planeamiento Urbano;
Que en relación al entorno general del predio y la manzana de emplazamiento, según puede observarse en el relevamiento fotográfico suministrado por sistema interno "PDI", se observa un tejido mixto en proceso de consolidación y desarrollo, con un alto porcentaje de edificios consolidados en la cuadra de emplazamiento, desde el punto de vista morfológico, localizados en los predios de la calle Guatemala Nº 5630, 5632, 5638, 5648, 5650, 5652, 5658, 5664 y 5641; y un menor porcentaje de edificaciones poco consolidadas, las que resultarían pasibles de una renovación y/o ampliación futura;
Que con respecto al entorno inmediato, sobre el lado derecho, linda con la parcela Nº 26, que posee un edificio destinado a uso residencial, desarrollado planta baja y azotea, con un bajo grado de consolidación, resultando pasible de renovación, y a su vez la parcela Nº 27, de la calle Guatemala Nº 5641, contigua a esta última, que posee un edificio con un alto grado de consolidación, de planta baja + 7 pisos + 1 primer piso retirado + 1 segundo piso retirado + servicios, alcanzando una altura sobre fachada de +21,84m y total aproximado de 30,84m, según MH-163-10 obtenido por sistema interno "PDI";
Que la parcela izquierda Nº 23, sobre la calle Guatemala Nº 5667 /71, presenta un edificio "entre medianeras" destinado a taller mecánico de automotores, de planta baja + 1 piso, con un bajo grado de consolidación por lo que también resultaría pasible de renovación futura;
Que sobre la parcela Nº 25, objeto de este análisis, se tramito un proyecto de Obra nueva, mediante Expediente nº 19290635 / 2015, que dio origen a la Disposición Nº 1514-DGIUR-15, que, asimismo con planos registrados según Expediente nº 18415631/2014, con fecha del 14 de enero de 2016, para la materialización de un edificio de "Vivienda Multifamiliar", "Local Comercial" y "Cocheras", de tipología "Entre medianeras" que alcanza una altura de +21.85m sobre la Línea Oficial, una altura de +24.60m (a NPT) sobre una Línea de edificación que se retira 2m respecto de la Línea Oficial, una altura de +28.69m (a NPT) a nivel de la azotea y una altura total por todo concepto de +30.84m (a NPT);
Que en esta oportunidad se prevé actuar en el perfil urbano dominante de la cuadra, en virtud de lo cual se propone para el predio que resultara de la unificación de las parcelas Nº 24 y 25, un edificio de tipología "entre medianeras" que se destinará a "Vivienda Multifamiliar, "Cocheras" "Local comercial" y "Local Gastronómico", que alcanza una altura de +21.84m (a NPT) sobre la Línea Oficial, más un primer retiro a +24.84m (a NPT), más un segundo retiro a +28.84m (a NPT), y una altura total de +30.84m (a NPT) a nivel de la sala de máquinas; en congruencia con el perfil autorizado por Disposición Nº 1514-DGIUR-15, para la actual parcela Nº15, propuesta a englobar, que a su vez homologa la altura del edificio consolidado en la parcela Nº 27, de la calle Guatemala Nº 5641, antes descripto, a los efectos de promover la continuidad morfológica de las masas consolidadas y las previstas a consolidar, siempre de acuerdo a documentación gráfica adjunta;
Que se deja aclarado que las porciones de muros divisorios que quedaran expuestos al generar el volumen descripto, deberán recibir tratamiento adecuado, en cuanto a calidad de materiales y propuesta de diseño, que guarden unidad de criterio con las fachadas del volumen a edificar, y de acuerdo a lo graficado en documentación aportada;
Que en cuanto al FOS, será de aplicación la ocupación del suelo admitida en el distrito, así como la pisada propuesta según documentación adjunta, en lo que se pondera la conformación de una extensión del espacio urbano de la vía pública, a modo de "recova", a partir de un retiro de 3m de la Línea Oficial, a nivel de la planta baja y 1º piso, espacio que será servido por locales comerciales y/o de servicios, promoviendo el uso de dicho espacio;
Que en cuanto a los usos, el edificio se destinara a "Vivienda Multifamiliar, "Cocheras" "Local Comercial" y "Local Gastronómico", los cuales resultan usos Permitidos y característicos del distrito, con las pautas y condiciones que se indican en el Cuadro de Usos 5.2.1.a) del Código;
Que, en tal sentido, la Gerencia Operativa de Supervisión Interpretación Urbana de esa Dirección General, considera factible acceder a la propuesta presentada mediante PLANO2017-2931314-DGROCdel N° de Orden 57 del EE, toda vez que contribuye a la definición morfológica de la cuadra, teniendo en cuenta a ésta como unidad primaria de configuración del tejido urbano, en consonancia con los criterios urbanísticos que impulsa la Ley 2930;
Que, el estudio realizado no exime del cumplimiento de las restantes disposiciones contenidas en el Código de Planeamiento Urbano y de la Edificación que no hayan sido expresamente contempladas en la presente, así como las relacionadas con los usos a localizar, en la oportunidad de la presentación de la documentación de obra ante la Dirección General Registro de Obras y Catastro.
Por ello, y en uso de las facultades conferidas,
EL SUBSECRETARIO
DE REGISTROS, INTERPRETACIÓN Y CATASTRO