C OMPOUNDING AND R ESOLVING P RISMS

En este proyecto se regulan las ―propiedades especiales‖ en el título VII del libro V ―De los derechos reales‖.63

El Art. 2029 dispone:‖ ―conjuntos inmobiliarios. Los clubes de campo, parques industriales, barrios o cementerio privados, centros de compra y entidades similares, pueden sujetarse al régimen de los derechos personales o de la propiedad horizontal.

En los conjuntos inmobiliarios sometidos al régimen de la propiedad horizontal o los que se sujeten a él, sólo son necesariamente comunes las partes del terreno destinadas a vías de acceso y comunicación e instalaciones de uso común.

El reglamento de propiedad y administración puede establecer limitaciones edilicias o de otra índole, instituir una administración con el carácter de mandato irrevocable, y facultar al consorcio para adquirir nuevos inmuebles para integrarlos al conjunto inmobiliario como unidades funcionales o cosas y partes comunes. En este caso quedan modificados de pleno derecho los títulos de todas las unidades, de lo que se debe tomar razón en los respectivos asientos registrales‖.

Este proyecto propone la opción de sujetarse al régimen de la propiedad horizontal o de los derechos personales.

Si se opta por someter la urbanización privada al régimen de la propiedad horizontal se establece que sólo son necesariamente comunes las partes del terreno destinadas a vías de acceso y comunicación e instalaciones de uso común.

El Art. 1974 del proyecto que estudiamos define la unidad funcional dentro del régimen de propiedad horizontal: ―unidad funcional. El derecho de propiedad horizontal se determina en la unidad funcional, la que consiste en pisos, departamentos, locales u otros espacios susceptibles de aprovechamiento independiente por su naturaleza o destino, en comunicación con la vía pública, directamente por un pasaje común.

La propiedad de la unidad funcional comprende la alícuota del terreno, de las cosas y partes de uso común del inmueble o indispensables para mantener su seguridad y puede abarcar una o mas unidades complementarias destinadas a servirla‖.

El Art. 2029 del proyecto de reforma del Código civil de 1998, autoriza a adquirir nuevos inmuebles para integrarlos al conjunto inmobiliario como unidades funcionales, o cosas y partes comunes, caso en el que quedan modificados de pleno

69 derecho los títulos de todas las unidades, de lo que se debe tomar razón en los respectivos asientes registrales.

Los Arts. 1993 y 199464 prescriben que para realizar las mejoras u obras nuevas que afecten las cosas y partes comunes requieren el consentimiento de la mayoría de los propietarios, y para hacer modificaciones sustanciales en la estructura del inmueble se requiere acuerdo unánime de los propietarios. No se requiere la autorización de los propietarios para realizar obras nuevas en las unidades funcionales, lo que si es necesario en el régimen del Art. 7° de la ley vigente de propiedad horizontal.

El proyecto no confiere facultades disciplinarias al consorcio, ni prevé la posibilidad de la constitución de una comisión de disciplina. Al igual que en el la ley 13.512, las facultades disciplinarias son de competencia judicial. En efecto el art.2014 del proyecto que estudiamos reza: ―En caso de violación por un propietario u ocupante de las prohibiciones establecidas en este código o el reglamento de propiedad y administración, y sin perjuicio de las demás acciones que correspondan, el consorcio o cualquier propietario afectado tiene acción para hacer cesar la infracción, la que debe sustanciarse en una única audiencia en la que las partes deben acompañar toda la prueba de la que intenten valerse. El tribunal puede ordenar allanamiento. La sentencia debe dictarse dentro de los 5 días posteriores a la audiencia, y disponer el cese de la infracción, pudiendo imponer multas, en beneficio del fisco respectivo, hasta del diez por ciento de la valuación fiscal de la unidad funcional.

Sin perjuicio de lo dispuesto precedentemente, si el infractor es un ocupante no propietario, puede ser desalojado en caso de reincidencia.‖

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Art. 1993 proyecto del Código civil de 1998 :.‖ Mejoras u obras nuevas. Para realizar mejoras u obras nuevas que afecten las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, los propietarios o el consorcio requieren el consentimiento de la mayoría de propietarios, previo informe técnico de un profesional autorizado. Quien solicitó la autorización si le fue denegada, o la minoría afectada en su interés particular que se opuso a la autorización, si se concedió, tienen acción para que el tribunal deje sin efecto la decisión de la asamblea. El tribunal debe evaluar si la mejora u obra nueva es de costo excesivo, contraria al reglamento o a la ley, ponderando la seguridad, solidez, salubridad, destino y aspecto arquitectónico exterior o interior del inmueble. La resolución de la mayoría no se suspende sin una orden judicial expresa.‖ Art. 1993 proyecto del Código civil de 1998:‖ Mejora u obra nueva que requiere unanimidad. Si la mejora u obra nueva afecta las cosas y partes comunes o bienes del consorcio, aun cuando no importe elevar nuevos pisos o hacer excavaciones, gravita o modifica la estructura del inmueble de una manera sustancial, debe realizarse con el acuerdo unánime de los propietarios‖

70 El proyecto del Código civil de 1998, en el Art. 200265 establece que las decisiones de la asamblea se adoptan por mayoría absoluta, pero que la mayoría de los presentes puede proponer decisiones, que deben comunicarse por medio fehaciente a los propietarios ausentes y se tienen por aprobada a los quince días de notificaos, salvo que estos se opongan por igual medio, con mayoría suficiente.

Si bien es cierto que en la Propiedad Horizontal, en todas las legislaciones del mundo se tiene estipulado la necesaria inescindibilidad entre las partes privativas ―unidades funcionales‖ y las partes comunes, por razones que la realidad lógica impone, también es cierto que en estos edificios la ley preserva con la misma fuerza el estilo arquitectónico de las partes del edificio que no son modificables sin expresa unanimidad. Quiero llegar a decir que en los ―Clubes de Campo‖ y en ―Barrios Cerrados‖ se trata de un conjunto de parcelas independientes con destino a construcciones diferentes, aunque guarden en común un estilo arquitectónico. Cada propietario edifica cuando desee y en la época que elija sin depender de los demás y esto precisamente no se da en la normativa pensada en todas las legislaciones del planeta.

Si se hubiese aprobado el proyecto de la Ley de Unificación de los Códigos Civiles y de Comercio en lo que se refiere a las Propiedades Especiales, se estaría aprobando la posibilidad de un loteo o parcelamiento en Propiedad Horizontal con los mencionados inconvenientes.