Fuente: Apuntes de clase. Curso Dirección Comercial Inmobiliaria – MDI - Ing. César Ponce
Gráfico No. 7.4
7.5 Estrategia tributaria del negocio
Para culminar con los temas relacionados a la Factibilidad Administrativa analizaremos el marco tributario en el cual deberíamos desarrollar el negocio. El enfoque lo haremos desde la perspectiva de la Empresa Inmobiliaria que es la que prácticamente concentrará la mayor parte del movimiento económico del negocio.
Para empezar debemos de señalar que hay dos tipos principales de impuestos que tendremos la obligación de pagar, el primero es el IGV (impuesto general a las ventas) y el segundo es el Impuesto a la Renta de tercera categoría.
Analizaremos en forma individual cada uno de ellos para establecer una estrategia también individual en cada caso.
El Impuesto General a las Ventas: El marco jurídico de esta obligación se encuentra en el Reglamento de la Ley del Impuesto General a las Venta e Impuesto Selectivo al Consumo según el Decreto Supremo No. 29-94-EF y el Apéndice II del TUO del Reglamento de las mismas leyes según el D.S. No. 055-99-EF. Estos dispositivos se pueden encontrar en la web:
www.sunat.gob.pe .
En el caso específico nuestro, estos dispositivos establecen que están afectos al pago del IGV todas las primeras ventas de inmuebles realizadas por los constructores siempre y cuando el monto de la venta supere las 35 UIT, es decir, en el año 2,008, los S/. 122,500.- En el caso que éstas estuvieran afectas, el monto imponible se aplicará sobre el 50% del valor total de la propiedad, ya que se considera que el terreno no está afecto a dicho impuesto. Se considera implícito en la ley que el costo del terreno es el 50% del valor total de la propiedad.
En nuestro caso. Las viviendas costarán como promedio S/. 64,500.- por lo que estarán exoneradas del impuesto general a las ventas. En general todas las ventas de nuestro proyecto estarán exoneradas del pago del IGV.
Por un lado esto es una ventaja, pero por otro debemos recordar que no tendremos sobre que aplicar el crédito fiscal de nuestras compras, por lo que en el esquema general del presupuesto debemos considerar el IGV de estas compras directamente a los costos. Es por esta razón que trataremos de
minimizar la sobre facturación del IGV de las empresas tercerizadoras que nos presten servicios. Para ello debemos considerar directamente en nuestras planillas al personal técnico y obrero de la obra con cargo al contrato de construcción. Ello representa cerca del 30% del costo directo de la construcción.
Impuesto a la Renta: El marco jurídico de esta obligación tributaria se encuentra en el TUO de la Ley del Impuesto a la Renta según el D.S. No. 179- 2004 – EF y se puede obtener también de la misma web que la señalada en el caso de la ley del IGV. En ella básicamente se anota que se utilizará el criterio del devengado, es decir, que se considerará recién liquidable el impuesto una vez que el propietario asuma el uso del bien. Todos los pagos a cuenta recibidos se considerarán cómo adelantos de clientes en los asientos contables respectivos y recién se liquidará el impuesto a la renta una vez que se haya culminado e incluso entregado cada una de las propiedades individualizadas del emprendimiento. La tasa aplicable del impuesto será del 30% sobre la utilidad bruta del negocio.
Este dispositivo es muy importante, ya que permite a la empresa inmobiliaria diferir el pago del impuesto a la renta hasta la entrega de los inmuebles. Los ingresos por pagos a cuenta de las ventas se considerarán sólo como adelantos de clientes y en caso de tener que ser facturados para el pago del IGV, no se liquidará sobre ellos el pago del 2% como adelanto del pago del impuesto a la renta que sólo se liquidará al momento que se realice la Recepción de las obras por parte del Municipio y que el propietario tome posesión del bien.
Cabe señalar adicionalmente que el pago de los intereses bancarios también están inafectos al pago del impuesto a la renta, por lo que en el Flujo de Caja de las operaciones habrá que considerar en el Flujo Financiero un “Escudo Fiscal “ que no es otra cosa sino un crédito equivalente al 30% del valor de los intereses pagados al Banco.
Conclusiones del Capítulo
¾ El diseño y redacción del contrato de compraventa debe ser realizado por un profesional especializado con la participación del responsable del desarrollo inmobiliario. De su calidad podría depender la viabilidad del proyecto.
¾ Tres son los actores principales en un negocio inmobiliario, El promotor- constructor, el banco y el cliente. Cada uno de ellos asumen obligaciones e intereses complementarios los que tienen que relacionarse a través de una estructura organizativa única y eficiente durante todo el proceso.
¾ El esquema de la organización societaria del promotor-constructor implica la constitución de hasta tres diferentes empresas. Una desarrolladora inmobiliaria, otra inmobiliaria propiamente dicha y hasta una tercera que sería la constructora en el caso que el grupo empresarial lo considere estratégico. Es recomendable la creación de una “marca” para que sea ella la única imagen de respaldo ante el cliente.
¾ En el aspecto tributario en cuanto al IGV, las viviendas están exoneradas del IGV por lo que el IGV de las compras serán un costo del proyecto. Respecto al impuesto a la renta la tasa es del 30% pero sólo se liquidará al final del proyecto. Sólo habrá la obligación de pagar el 2%, o el factor que corresponda, del pago adelantado cuando el bien se haya devengado, es decir, todos los pagos recibidos a cuenta de las ventas serán considerados como adelantos de clientes y sólo se facturarán cuando la vivienda exista, es decir, cuando haya sido recepcionada por el municipio y sea entregada a sus propietarios.