4%
4%
92%
De 5 Años De 10 Años
Gráfica 12. Plazos de financiamiento, Elaboración Propia, (2010). 0%
4%
4%
92%
vivir en los alrededores de San Pedro Sula, Cortés, Honduras lo que representa para nosotros una ventaja competitiva del proyecto.
La venta de las casas estaría distribuida según el cuadro siguiente:
MODELO 1er Año 2do Año 3er Año
Barbados 2/Plantas 13 20 23
Tabla 20. Distribución venta de casas, Elaboración Propia (2010).
No existen registros históricos oficiales de demanda de construcción de viviendas en Honduras. Por lo tanto, tampoco existen estudios realizados por la DIEM (Centro de Transparencia de la Municipalidad de San Pedro Sula) y catastro municipal sobre la construcción de viviendas en la ciudad de San Pedro Sula, Cortés, Honduras básicamente no podemos tomar fuentes secundarias fidedignas para que nos sirvan de comparación. De acuerdo con la estimación del Censo Nacional de Población en Honduras en el año 2009 existe un aproximado de 7, 639,327 habitantes, con un crecimiento promedio de 3.3% anual.
El departamento de Cortés cuenta actualmente con 926,313 habitantes aproximadamente. Promedio de miembros por familia municipios de Cortés:
Municipio No. Miembros / Familia Fuente de Información Choloma Villanueva Puerto Cortés La Lima Progreso PROMEDIO 6 6 5 5 5 5
Estudio Cámara de Comercio Estudio Cámara de Comercio División de Estadística y Censo Municipalidad
Unidad de Investigación Especial Social.
Tabla 21. Miembros por familia municipios de Cortés, Elaboración Propia (2010). 7.6.2 ANÁLISIS DE LA OFERTA
Debido al tipo de producto a comercializar se asume la misma distribución que el cuadro de la demanda, ya que está programado un plan de trabajo para la construcción y entrega de las casas a sus respectivos dueños. Se tomó en cuenta el tiempo que dura la construcción de cada residencia así como la cantidad de mano de obra contratada para tal fin.
MODELO 1er Año 2do Año 3er Año
Barbados 2/Plantas 13 20 23
Tabla 22. Análisis de la Oferta, Elaboración Propia (2010).
7.6.3 ANÁLISIS DE LA COMPETENCIA
A continuación se detallan los principales proyectos que pueden ser considerados como una competencia directa para el proyecto (se omitieron los nombres reales de las empresas por confidencialidad).
PROYECTOS HABITACIONALES ACTUALES DE LAS COMPETENCIAS
EMPRESA NOMBRE DE LA RESIDENCIAL CARACTERISTICAS A B C D E F G H A.1 B.1 C.1 C.2 D.1 E.1 F.1 G.1 H.1 H.2
Viviendas 3 dorm., contado L.600,000.00 Casas de L.750,000.00 y L.800,000.00 Solo lotes de L.600.00 la vara cuadrada Casas de L.1,500,000.00 y L.500,000.00 Terrenos de L.850.00 la vara cuadrada Casas desde L.600,000.00
Casas de 2 plantas, L.1,000,000.00 Casas de 2 plantas desde L.700,000.00 Casas de 1 planta de L.480,000.00 Casas de L.750,000.00
Tabla 23. Proyectos Habitacionales actuales de las competencias, Elaboración Propia (2010).
Como competencia indirecta también se puede tomar en cuenta, los Apart-Hoteles, Hoteles y Town Houses, de los cuales existen varios en San Pedro Sula. Cabe mencionar que las personas siempre tienen presente la necesidad de tener su propio hogar, y el proyecto reúne todas las condiciones que requiere un nivel de vida exclusivo.
7.6.4 ANÁLISIS DEL MERCADO 7.6.4.1 Segmentación del mercado.
El mercado de compra de estas viviendas consiste principalmente en dos segmentos de niveles alto- alto y alto bajo, ya que son los segmentos que cuentan con una mayor poder adquisitivo económicamente.
Los clientes están bien definidos y localizados, con patrones de compras normales y estables. Representan el 60% del mercado aquellos que adquirirán un financiamiento con fondos del Fondo Nacional para la Producción y la Vivienda, FONAPROVI, un 20% los que considerarían optar un financiamiento con fondos del Régimen de Aportaciones Privadas, RAP, (ver Anexo # 4) y un 10 % los que caen en la categoría de compra de contado. El segmento que tiene que pedir financiamiento como Altos ejecutivos y dueños de empresas medianas. Y que representan el mayor porcentaje de nuestro mercado, son clientes que gozan de credibilidad dentro de los sistemas bancarios y estables al cumplir con sus compromisos.
7.6.4.2 Selección del mercado.
Conforme al análisis hecho de las fuentes primarias, que son los compradores de estas viviendas, se determinó atender a los dos tipos de segmentos de mercado, ya que representan el 100% de los clientes para este proyecto.
7.6.4.3 Posicionamiento en el mercado.
La empresa se posicionará en el mercado sobre la base de liderazgo en costos que identifique al producto como “la vivienda económica y resistente”. Este liderazgo se logra al ofrecer la vivienda al precio determinado en el apartado de análisis de precios y que resulta en una operación rentable de la empresa como demuestra la evaluación económica. 7.6.4.4 Medición de la demanda.
La población en la ciudad de San Pedro Sula crece a una tasa de 5.4% anual constante. Conforme a la distribución de la población para el año 2007 según la Comisión de Transparencia de la Municipalidad de San Pedro Sula (DIEM). La población del departamento de Cortés, Honduras es de 926,313 habitantes en una densidad de 236.1km2, lo que San Pedro Sula representa el 51% del total de pobladores.
7.7 PLAN DE MERCADEO
La estrategia de mercadotecnia que se usa para comercializar este producto abarca cuatro variables conocidas como las “cuatro P”: Producto, Precio, Plaza y Promoción.
El Producto en este caso son las viviendas de la “RESIDENCIAL LA CORDILLERA” ya que son el bien que la empresa ofrece al mercado meta.
Del mercado que actualmente atiende la competencia se determinó que existe demanda que puede convertirse en compradora del producto debido a la investigación presentada previamente.
El Precio es la cantidad de dinero que los clientes pagan para obtener el producto de la empresa XXX, S.A. y se determinó el precio de L. 1, 500,000 (78,833.68 USD, tipo de cambio (venta del dólar) al 31 de Marzo del 2010) el primer año, L. 1, 695,000 (89,082.06 USD, tipo de cambio (venta del dólar) al 31 de Marzo del 2010) el segundo año y L. 1, 915,350 (100,662.73 USD, tipo de cambio (venta del dólar) al 31 de Marzo del 2010) el tercer año (aumento en precios en los años 2 y 3 debido a la inflación del 13% en Honduras) a través del cuestionario de opinión (ver Anexo # 1).
La Plaza es donde se llevaran a cabo las actividades de la compañía para poder poner el producto a disposición de los compradores meta. La empresa XXX, S.A. posee un equipo de personas que venden el producto en diferentes puntos de la ciudad, zona metropolitana, así como ubicadas en el proyecto, la empresa y los oficiales de la institución financiera. Además cuenta con una gran cantidad de compradores que conforman una gran parte de la demanda.
La Promoción es la encargada de comunicar los méritos del producto y convencer a los clientes. La empresa XXX, S.A. tiene como estrategia una campaña de lanzamiento a través de medios impresos, folletería (brochures) y visitas personalizadas del oficial o promotor de ventas, a los altos ejecutivos de empresas o propietarios de los negocios, en las cuales se negociarán las condiciones del servicio a brindar: Plazo del crédito, tiempo de entrega, prima, etc. Se debe tener apoyo en estas visitas de folletería que explique la gama de beneficios que tiene el proyecto y la vivienda.
7.7.1 Canal de Distribución.
El uso de los canales de distribución se presenta en los datos contenidos en la tabla que se muestra a continuación:
Tabla 24. Canales de Distribución, Elaboración Propia (2010).
Se puede observar que la empresa constructora que propone el proyecto canaliza el 45% del total de la venta, con la ventaja adicional que sus compradores son regulares. El 10% es el servicio prestado por la institución financiera que financia el proyecto captando compradores de acuerdo a la experiencia que tienen en este tipo de proyecto. El resto que es de un 45% corresponderá vender a los promotores que visitan directamente en sus trabajos a compradores potenciales y un promotor en el proyecto que atenderá a todas aquellas personas que vayan directamente al mismo a solicitar información.
Canal de Distribución Porcentaje (%) Institución financiera
Punto de Venta en el Proyecto Empresa Constructora Promotor 30 5 45 20
7.7.2 Comercialización.
Las tareas diarias de comercialización serán todos los trámites requeridos para el financiamiento para poder adquirir una vivienda. Algunos clientes pagarán de contado su vivienda por lo que tendrá la institución o constructora un plazo determinado para ser entregada.
Otro aspecto importante es la distribución de boletines y folletería en diversos puntos de la ciudad para promover nuestro proyecto.
También se contará con visitas programadas a distintos prospectos para compra del producto.
7.8 ANÁLISIS SITUACIONAL
Para tener éxito en el Plan de Mercadeo, resulta necesario hacer un análisis del entorno para identificar los elementos más importantes para el proyecto entre los más importantes tenemos los siguientes:
7.8.1 COMPETENCIA
En el rubro de la construcción existe mucha competencia de manera informal ya que existen maestros de obra que de manera empírica construyen casas y algunos hasta proyectos completos.
Para el proyecto estos no representan una gran amenaza, ya que el tipo de proyecto que se propone no comprometería calidad y costos debido a lo exigente que pueden ser nuestros potenciales compradores, por lo que la construcción y supervisión será llevada a cabo por personal altamente calificado en este ramo.
Lo que si representa una competencia significativa para el proyecto son las diferentes compañías constructoras que existen en Honduras (ver Tabla # 22) las cuales pueden ofrecer productos similares al nuestro, por lo que se debe hacer una diferenciación en base a ciertos factores mencionados anteriormente, como ser calidad, costo, seguridad, estatus, etc. 7.8.2 CONDICIONES ECONOMICAS
Las condiciones económicas de Honduras no son muy buenas, pero debido al mercado al cual se está orientando el proyecto, Empresarios o altos ejecutivos, no se prevee un efecto negativo, ya que estas personas tienen acceso a recurso económico propio o acceso a capital financiado.
7.8.3 FACTORES SOCIOCULTURALES
Es muy importante mencionar el estatus que el proyecto da a los potenciales compradores, siendo este un detalle importante en nuestra cultura en donde lo que una persona pueda tener nos indica el estatus socio económico y cultural.
7.8.4 ANÁLISIS FODA EMPRESA XXX, S.A.
FORTALEZAS DEBILIDADES OPORTUNIDADES AMENAZAS
Un buen mercado potencial. Poca publicidad directa.
Alto costo del alquiler de los potenciales compradores. Proyectos similares al nuestro.
Énfasis en factores como la calidad, seguridad y costos.
Proyecto con solo 55 casas.
Nuevos programas de vivienda con intereses
bajos. Surgimiento de nuevos hoteles, apart-hoteles o town houses. Relaciones comerciales
estratégicas con instituciones Financieras y compañías
constructoras.
Poco personal para Mercadeo y ventas.
Disponibilidad de recursos con amplio
financiamiento.
Incremento del costo de los materiales de construcción. Tabla 25. Análisis FODA, Elaboración Propia (2010).
7.9 CONCLUSIONES.
El estudio realizado lleva a concluir que el mercado de la construcción de viviendas es un mercado maduro en Honduras. En un mercado de este tipo el producto tiene gran aceptación por parte de los compradores. Se debe evitar en lo posible entrar en un escenario de guerra de precios.
Se ha determinado que existe una demanda real en San Pedro Sula, Honduras para el proyecto, por lo cual en vista de lo anterior, se continúa con el estudio técnico y el estudio económico para determinar si es posible la construcción de estas viviendas al precio propuesto con una rentabilidad atractiva a los inversionistas.
8. ESTUDIO TÉCNICO
El estudio técnico pretende determinar el tamaño óptimo del proyecto (RESIDENCIAL LA CORDILLERA), se requiere conocer con mayor precisión tiempos predeterminados o tiempos y movimientos del proceso de construcción, o en su defecto diseñar y calcular esos datos. Todo proceso productivo conlleva a una tecnología que viene a ser la descripción detallada, paso a paso, de operaciones individuales, que, de llevarse a cabo, permiten la elaboración del producto (viviendas) con especificaciones precisas. En este proceso intervienen los siguientes factores:
− Cantidad que se desea construir en un término de tiempo determinado.
− Intensidad en el uso de la mano de obra que se quiera adoptar.
− Cantidad de equipos de trabajo.
− Optimización física de la distribución del equipo de construcción dentro del proyecto.
− Capacidad individual de cada equipo de trabajo. 8.1Localización Óptima Del Proyecto.
El proyecto se encuentra localizado al Noroeste de la ciudad de San Pedro Sula, en el margen izquierdo de la calle de acceso a la colonia Los Cedros. Las colindancias del terreno son las siguientes:
− Al Nor-Este, con terrenos de PRODECON.
− Al Nor-Oeste, con terrenos del señor Munir Elias Yanini.
− Al Sur-Este, con terrenos de Colonia SITRATEL, Escuela Técnica Honduras- Korea.
− Al Sur-Oeste, con terrenos del señor Rene Bendaña Meza.
También bajo varios criterios se consideran requisitos para la localización del proyecto RESIDENCIAL LA CORDILLERA, los siguientes:
− Cercanía al centro de la ciudad de San Pedro Sula.
− Ubicación centralizada con respecto al mercado meta a cubrir. Imagen 11. Localización del Proyecto, Elaboración Propia, (2010).
− Infraestructura disponible
− Accesos y vías de comunicación
− Disponibilidad de mano de obra calificada para la construcción
Basándose en criterios se consideran tres localizaciones alternas que son: Noroeste de la ciudad, Noreste de la ciudad y Suroeste de la ciudad.
Se asignan pesos subjetivosa la serie de requisitos considerados relevantes. Esto conduce a una comparación cuantitativa de los sitios. Los pesos que se asignan a los factores definidos como limitantes de la localización se muestran en la siguiente tabla:
FACTOR PESO
1. Cercanía al centro de la ciudad de S.P.S. 0.25 2. Ubicación centralizada con respecto al mercado meta a cubrir 0.10
3. Infraestructura disponible 0.35
4. Accesos y Vías de comunicación 0.15
5. Disponibilidad de mano de obra calificada para la construcción 0.15 Tabla 26. Ponderación de los factores, Elaboración Propia (2010).
La ubicación centralizada tiene la menor ponderación porque las tres localizaciones antes mencionadas cumplen bastante bien con el requerimiento de ser céntricos según Urbina (2001).
Factor Peso
Calificación Calificación Ponderada
Noroeste de la ciudad Noreste de la ciudad Suroeste de la ciudad Noroeste de la ciudad Noreste de la ciudad Suroeste de la ciudad 1 0.25 9 8 8 2.25 2.00 2.00 2 0.10 9 9 9 0.90 0.90 0.90 3 0.35 8 7 4 2.80 2.45 1.40 4 0.15 7 6 3 1.05 0.90 0.45 5 0.15 8 8 7 1.20 1.20 1.05 Total 1.00 8.20 7.45 5.80
Como se muestra en la tabla las localidades del Noroeste y Noreste están bastante cerca en lo que a la calificación ponderada corresponde.
Debido a que el Noroeste presenta la mayor calificación ponderada, es el lugar que se ha seleccionado para la construcción del proyecto. Vale la pena señalar que la ubicación del proyecto en el noroeste de la ciudad cuenta con todos los servicios necesarios incluyendo drenaje sanitario, red de agua potable, red de aguas negras, electricidad y todos los otros servicios básicos.
8.2Capacidad Optima del Proyecto.
El área donde se desarrollará el proyecto tiene una extensión total de 32,651.16m2 igual a 46,830.15vrs2.
Se levantó una poligonal cerrada, con la cual se calculó el área anteriormente descrita. Se obtuvo una buena precisión, dentro de la tolerancia permitida; tanto para la categoría del uso del terreno, como para la topografía del mismo.
Para los levantamientos altimétricos dentro y fuera del terreno se estableció un banco de nivel en el área del proyecto.
8.3Capacidad Instalada y La Disponibilidad de Capital.
El proyecto de inversión se manejará a nivel de financiamiento, arriesgando la menor cantidad de dinero posible debido al crecimiento lento en los materiales de construcción. No será un proyecto que tendrá ampliaciones, ya que su límite es la construcción de 55 viviendas.
La disponibilidad de capital para el proyecto se basará en conseguir un financiamiento con una institución bancaria a través de programas de financiamiento existentes en Honduras.
8.4Capacidad Instalada y Los Insumos.
Los materiales necesarios para la construcción de las viviendas y preparación del terreno son adquiridos en Honduras y otros importados. Existe un número de proveedores en Honduras los cuales suplen el 90% de los materiales a necesitar y 10% en el extranjero a quienes se les compran los accesorios de decoración. Las leyes de nuestro país no impiden la importación de estos insumos.
La mano de obra que requiere el proyecto si debe tener un nivel de calificación medio a alto, especialmente las personas a nivel técnico que manejará la calidad de las obras, pero la institución bancaria que financiará el proyecto da la asesoría necesaria al respecto.
8.4.1 Recepción de materia prima del proveedor.
La materia prima (cemento, grava, material selecto, bloques) es recibida por el encargado en el proyecto y es revisada para verificar que corresponda a la descripción de la materia prima que se ha solicitado. El cemento es almacenado en la bodega de materia prima. Los bloques se guardan en el área del almacenaje designada para este tipo de materia prima.
8.4.2 Selección de la materia prima.
Es aquí en donde se inicia el proceso de transformación. Por un lado, el constructor recibe del encargado de la materia prima la cantidad necesaria para realizar el trabajo y así tenerlas listas para el momento de iniciar el mezclado. La mezcla se compone de grava, gravin ó material selecto.
Aparte prepara la cantidad de bolsas de cemento necesarias para el trabajo que realizará en el día, cabe recordar que una vez mezclado todo debe de utilizarse ya que no se puede dejar para otro día ni almacenarse ya que tiende a ponerse duro.
8.5Descripción del Proceso de Construcción de Una Vivienda (ver Anexo # 5). 8.6Optimización del Proceso y de la Capacidad de construcción de una vivienda. Considerando que el proceso de construcción de una vivienda de dos plantas, cuenta con materia prima básica como ser el agua, siendo este un bien escaso, se optimizará el consumo de dicho líquido evitando el desperdicio y el uso inadecuado por parte de quienes participan en el proceso de mezclado para la construcción.
Los otros materiales como material selecto y grava son comprados de acuerdo a las necesidades de la construcción.
El proceso de construcción se realiza con varios equipos de trabajo por lo que se requiere de varias herramientas para suplir los mismos.
8.7Funciones de mantenimiento.
Las funciones de mantenimiento se pueden clasificar en administrativas, técnicas y de operación, en la forma siguiente:
− Funciones Administrativas: determinación de las políticas de mantenimiento; establecimiento de un departamento y un sistema de mantenimiento; planeación, programación y control de las actividades de mantenimiento; análisis y evaluación económica; mejoramiento de la capacidad y la motivación de los trabajadores; control de presupuesto; registro e informes de mantenimiento.
− Funciones Técnicas: análisis de rendimiento de equipo, análisis de la causa de las fallas, preparación de normas e instrucciones de inspección, exploración y reparación, análisis de sustituciones.
− Funciones de Operación: inspección (rutinaria, periódica y de aceptación), operaciones de preparación (reparación de equipo y herramientas, ajustes en mezclas).
8.8Conclusiones
A través de este estudio se ha demostrado que es factible construir el proyecto RESIDENCIAL LA CORDILLERA en el sector noroeste de la ciudad de San Pedro Sula, ya que se conoce el área del terreno y no existe impedimento en cuanto a ubicación, materia prima, mano de obra, proveedores etc. para la construcción de las viviendas.
Se concluye que tomando como base la capacidad de obtención de la materia prima es posible construir 55 viviendas.
9. ESTUDIO ECONÓMICO
La parte del estudio económico determina cuál es el monto de los recursos económicos necesarios para la realización del proyecto, cuál será el costo total de la operación de la planta, abarcando las funciones de ventas, producción y administración, así como otra serie de indicadores que servirán como base para la parte final y definitiva del proyecto, que es la evaluación económica.
Al principio se determinaron los costos totales de la empresa, los cuales se clasifican de manera genérica como:
− Costos de producción (construcción)
− Gastos de administración
− Gastos de Ventas.
Como referencia en este estudio se utiliza la técnica del punto de equilibrio, mismo que señala el nivel de producción en el cual los ingresos por ventas son exactamente iguales a los costos totales incurridos en ese nivel de producción.
Uno de los aspectos vitales del proyecto es la determinación de la Tasa Mínima de Rendimiento (TMAR), ya que ésta es el punto de comparación con la Tasa Interna de