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1. Las instalaciones, construcciones y edificaciones así como los usos o actividades, existentes al tiempo de la aprobación de este Plan General de Ordenación, y que resulten disconformes con las determinaciones del mismo, quedarán en la situación legal de fuera de ordenación.

2. Se consideran fuera de ordenación con carácter transitorio o definitivo los usos existentes que se encuentren en alguna de las siguientes circunstancias:

a) Tener declaración expresa de fuera de ordenación por este Plan General de Ordenación o por Planes Parciales o Especiales que en desarrollo del mismo puedan redactarse.

b) Estar afectado, bien por un uso propuesto de carácter dotacional o equipamiento público de los que así se definen dentro de las determinaciones de los usos pormenorizados o globales, o bien por el trazado de viales, todo ello según este Plan General de Ordenación.

c) Estar en situación de incompatibilidad dentro del mismo edificio de acuerdo con lo regulado en este Plan General de Ordenación.

d) Cuando los efectos de repercusión ambiental de cualquier actividad, vulneren los niveles máximos regulados en este Plan General de Ordenación, en las Ordenanzas Municipales apropiadas o en cualquier disposición legal de aplicación por razones de seguridad, salubridad, moralidad o tranquilidad, sin que exista posibilidad de implantar medidas correctoras.

3. Tendrán carácter transitorio la situación de fuera de ordenación cuando un uso existente, incluido en alguna circunstancia de las previstas en el punto d) del apartado

148 anterior, pueda regularizar dicha circunstancia mediante el establecimiento de restricciones o medidas correctoras sobre la intensidad o forma de uso, adquiriendo, en consecuencia, la consideración de uso permitido o tolerado. A estos efectos, el plazo máximo de adaptación para estos usos se fija en cuatro años desde la aprobación de la Adaptación Básica de las Normas Subsidiarias, con independencia de los plazos que puedan exigir las disposiciones estatales en la materia.

4. Tendrá carácter definitivo la situación de fuera de ordenación, cuando un uso existente esté afectado por alguna de las circunstancias previstas en el punto 1 de este artículo y no pueda reunir las condiciones prescritas en el apartado 3.

5. Los usos fuera de ordenación por tener asignado un uso propuesto de carácter dotacional o de equipamiento público, además afectan y dejan fuera de ordenación a las edificaciones que los encierren. Estos usos podrán ser extinguidos por la Administración mediante expropiación dentro de acuerdo con lo previsto en la Ley. Hasta entonces podrán mantener su actividad, con los condicionantes ya expresados, hasta su regulación, expropiación o extinción.

6. Se considera que un uso fuera de ordenación se extingue cuando la persona natural o jurídica que ostente la titularidad del uso, cese en el ejercicio del mismo, no pudiendo alquilar, traspasar o vender el derecho al mantenimiento del uso pero sí del terreno, edificio o local donde se ejerza, si sobre el mismo se establece un uso permitido.

7. Aquellos usos existentes, de carácter industrial, que se hallen en funcionamiento sin autorización municipal, y se consideren fuera de ordenación por no haber mantenido en su emplazamiento una distancia superior a 2.000 m. del núcleo más próximo de población agrupada, según establece el Reglamento de Actividades Molestas, Insalubres Nocivas y Peligrosas (Decreto 2414/1961), vendrán obligados a regularizar su situación con la entrada en vigor del presente Plan General de Ordenación.

8. La situación legal de fuera de ordenación sólo se aplicará cuando no se dé, en relación con la edificación, uso o actividad ninguna de las siguientes circunstancias:

a) Que se haya incoado expediente administrativo por infracción urbanística, habiéndose finalizado el mismo mediante resolución que acuerde la demolición total o parcial de la edificación, o desaparición del uso o la actividad.

b) Que se haya incoado expediente administrativo por infracción urbanística y se encuentre pendiente de resolución.

9. Las instalaciones, construcciones y edificaciones situadas en suelo urbano y construidas legalmente de acuerdo a la normativa anteriormente vigente, se consideran dentro de ordenación. Las posibles obras, sean del tipo que sean, que se plantee realizar en ellas deberán cumplir con las determinaciones establecidas en la normativa del Plan General de Ordenación aplicable a la parcela o unidad apta para la edificación en que se encuentre.

149 10. No quedarán fuera de ordenación los usos existentes incluidos en edificios protegidos o los que se encuentren en cascos históricos o en Conjuntos Arquitectónicos, salvo los que lo estuvieran por los supuestos c) y d) del punto 2 de este Artículo. Tampoco quedarán en situación de Fuera de Ordenación los inmuebles protegidos, incluidos en el Catálogo Arquitectónico o en los planes de desarrollo del Plan General de Ordenación y para los que se establezcan medidas especiales de protección. Dichos edificios en ningún caso se entenderán disconformes con las condiciones zonales, por lo que podrán efectuarse en los mismos las actuaciones de consolidación, mantenimiento, restauración y mejora, conforme a las normas específicas que les sean de aplicación.

11. En ningún caso, las obras autorizables cuando se de la circunstancia de encontrarse en situación legal de fuera de ordenación podrán dar lugar a incremento del valor de una posible expropiación.

12. Todas las instalaciones, construcciones y edificaciones en situación de fuera de ordenación han de atenerse a las siguientes reglas:

a) Sólo podrán realizarse las obras de conservación, rehabilitación y ampliación previstas en este Plan General de Ordenación. Cualesquiera otras obras serán ilegales y nunca podrán dar lugar a incremento del valor de las posibles expropiaciones.

b) También podrán autorizarse otras obras de carácter excepcional, si a juicio del Ayuntamiento existe un claro interés general, y siempre y cuando sean obras parciales y circunstanciales de consolidación y no estuviera prevista la expropiación o demolición, según proceda, en un plazo de cinco años, a partir de la fecha en que se pretenda realizarlas. Tampoco estas obras podrán dar lugar a incremento del valor de la expropiación.

Artículo 244. Intervenciones permitidas en Régimen de Fuera de Ordenación

1. Las intervenciones posibles en instalaciones, construcciones y edificaciones fuera de ordenación son las que a continuación se detallan:

a) Conservación. Se trata de intervenciones de mantenimiento, tendentes a garantizar las necesarias condiciones de seguridad, salubridad y ornato de las instalaciones, construcciones y edificaciones. No pueden, por tanto, implicar la modificación del esquema espacial u organizativo del elemento sobre el que se actúa, ni aumentar su volumen.

Podrá incluir la renovación o sustitución de las instalaciones, y de modo excepcional podrá afectar a elementos estructurales, siempre que sea con objeto de garantizar la seguridad o habitabilidad. Para ello será necesario informe técnico municipal favorable. En los casos en los que exista cubierta de teja, podrá autorizarse el retejado de la misma, sin aumento de la superficie cubierta.

b) Rehabilitación. Se trata de intervenciones de adecuación, mejora de las condiciones de habitabilidad o redistribución del espacio interior, incluso modificando fachadas, sin afectar a los volúmenes y la tipología del elemento sobre el que se actúa.

Podrá incluir la renovación o sustitución de las instalaciones, y excepcionalmente y para garantizar la seguridad o habitabilidad de la

150 edificación, la reparación o sustitución puntual de elementos estructurales. Para ello se precisará de informe técnico municipal favorable. Para autorizarse las obras de rehabilitación será obligatoria realizar la cubierta de teja, aunque la edificación original no la tuviese, siempre y cuando así lo dispusiera la normativa aplicable, todo ello sin aumento de la superficie útil de la edificación.

c) Ampliación. Se trata de intervenciones destinadas a mejorar las condiciones de habitabilidad de las construcciones y edificaciones de uso residencial existentes, que conllevan incremento de volumen y de la superficie edificada. 2. Con carácter específico el Plan General de Ordenación, o sus instrumentos de desarrollo, podrán establecer en determinadas clases y categorías de suelo condiciones acerca del tipo de obras permitidas en las instalaciones, construcciones y edificaciones fuera de ordenación que existan en ella.

Artículo 245. Enajenación de Edificaciones en situación de Fuera de Ordenación 1. Quien enajenare terrenos no susceptibles de edificación según este Plan General de Ordenación, o edificios e industrias fuera de ordenación, deberá hacer constar expresamente estas situaciones en el correspondiente título de enajenación.

2. Cuando se trate de terrenos o edificaciones en Suelos Rústicos de Asentamiento Rural situados en Espacios Natural Protegido, hasta tanto se apruebe el correspondiente instrumento de ordenación de ese espacio, se considera que están con carácter transitorio en situación legal de Fuera de Ordenación, y se deberá hacer constar expresamente estas situaciones en el correspondiente título de enajenación, aunque con carácter transitorio. Si finalmente resultan disconformes con las determinaciones del instrumento de ordenación de ese espacio, deberá hacer constar nuevamente estas situaciones en el correspondiente título de enajenación, en esta ocasión con carácter definitivo.