Chapter 5 Discussion
5.10 Conclusion
1. Agrícola Cultivos Semestrales
01- Algodón X 02- Arroz X 03- Papa X 04- Maíz X 05- Arveja X 06- Habichuela X 07- Hortalizas X 08- Sorgo X 09- Yuca X 10- Avena X 11- Cebolla X 12- Cebada X 13- Fríjol X 14- Trigo X Cultivos Permanentes 20- Caña de azúcar X 21- Caña panelera X 22- Plátano X 23- Banano X 24- Café X 25- Cacao X 26- Palma de aceite X Frutales 30- Cítricos X 31- Guanábana X 32- Mango X 33- Aguacate X 34- Tomate de árbol X 35- Curubo X 36- Papaya X 37- Mora X
45 USO DEL SUELO TIPO AFECTACION PARCIAL TOTAL Cultivos Confinados
40- Viveros, flores y horticultura X
41- Galpones X Pastizales 50- Pastos limpios X 51- Pastos arbolados X 52- Pastos enmalezados X 53- Mosaico de pastos X 2. Bosques y áreas seminaturales
01- Bosque natural denso X
02- Bosque natural fragmentado con arbustos y matorrales X 03- Bosque de galería X 04- Bosque plantado X 10- Rastrojos - abástales X 11- Pastos naturales X 12- Sabanas X
20- Playas, arenales y dunas X
30- Afloramientos rocosos X
31. Tierras degradadas o eriales X
32- Zonas quemadas X
40- Zonas nivales o glaciales X
3. Territorios
artificializados 01- Vivienda Campestre Dispersa 02- Vivienda campestre agrupada X X
03- Vivienda tradicional dispersa X
04. Vivienda Tradicional Agrupada X
10. Zonas Comerciales X 20. Zonas Industriales X 30. Redes viarias X 31- Redes ferroviarias X 40- Zonas Portuarias X 50- Obras hidráulicas X 60- Aeropuertos X
70- Otras explotaciones mineras X
71- Escombreras y vertederas X
80- Instalaciones deportivas y
recreativas X
46 Con respecto al tipo de infraestructura que se instale para desarrollo de la actividad de la industria se determinará el valor del área afectada teniendo en cuenta la clasificación presentada en la siguiente tabla.
Tabla 19
Afectaciones según infraestructura
Sector Grado de Afectación
Infraestructura Hidrocarburos Parcial Ductos
Subterráneos Total Ductos
superficiales Casetas Cheques Eléctrico Parcial Redes de
conducción Total Torres Fuente:(ECOPETROL S.A, 2013) Calculo para la indemnización de servidumbres
Para determina el valor de servidumbre se tendrá como base los avalúos comerciales, determinados a partir de aplicar los métodos contenidos en el del Decreto reglamentario 1420 de 1998, y en la Resolución 620 de 2008 del IGAC, o las normas que las sustituyan, modifique, adicione o complemente, si se requiere de avalúos masivos se tendrá en cuenta la metodología para la determinación de zonas homogéneas geoeconómicas del Instituto Geográfico Agustín Codazzi.
Los aspectos a tener que deben ser calificados por el perito para determina el índice de afectación son los siguientes.
It = Vs + Vc + Vc Dónde:
47 Vc Valor de los cultivos
Vc Valor de las construcciones
Cuando se considere una afectación total será indemnizada equivalente al 100% del valor comercial por el área que se requiera para la servidumbre.
Vs = VC*Aa Dónde:
Vs Valor comercial Vc Valor comercial Aa Área afectada
En caso de que la afectación sea parcial el valor de la servidumbre tendrá en cuenta los factores de trazado, ocupación y limitación de uso, de acuerdo a la siguiente expresión matemática. 𝑽𝒔 = 𝑨𝒔∗ (𝑽𝒎𝟐∗ [𝑭𝒕 + 𝑭𝒍𝒖 + 𝑭𝑨]) Donde Vs Valor Servidumbre As Área Servidumbre Vr m2 Valor comercial Ft Factor por Trazado Flu Factor limitante de uso FA Factor de área
Para determinar la calificación de cada uno de los factores se deben tener en cuenta el capítulo de metodologías utilizadas para la indemnización de servidumbres en Colombia, sector eléctrico, descritas en el presente documento.
48 Indemnización en Cultivos Permanentes
Para la valoración de las afectaciones transitorias, es decir cultivos permanentes y transitorios, utiliza la siguiente metodología se debe utilizar la metodología de ECOPETROL (2013).
En términos generales consiste en retribuirle al dueño de las mejoras afectadas, las inversiones en la instalación y sostenimiento del cultivo hasta el momento en que el mismo empieza a producir y el lucro cesante en este mismo periodo. A continuación, se presenta la fórmula para determinar el valor de este tipo de cultivos:
𝑰𝑯 = 𝑪𝒊+ 𝑲𝟐∗ (𝑷 ∗ 𝑷𝒗) − 𝑪𝒔
Dónde:
IH = Indemnización por hectárea
Ci = Costo de instalación o establecimiento por hectárea (preparación del terreno, semillas, plántulas, mano de obra, etc).
k1 = Periodo en los cuales se incurre en costos de sostenimiento Cs = Costos de sostenimiento por hectárea.
k2 = Número de años en los cuales se configura lucro cesante P = Producción por hectárea
Pv = Precio de venta
La indemnización calculada a partir de la ecuación se define en unidades de hectárea, se puede hacer el cálculo por unidad de planta obteniendo la densidad de siembra del cultivo permanente.
Los costos de instalación y los costos de sostenimiento corresponden al concepto de daño emergente y el resto de la ecuación representa el lucro cesante.
Como el propietario no va a incurrir en los costos de comercialización del producto, es decir empaques, transporte y costos de recolección, estos se deben descontar al precio de venta.
49 Si el cultivo es tecnificado y se generan daños a los sistemas, como por ejemplo el de riego, este valor se debe calcular por el método de reposición a nuevo.
Valoración de cultivos transitorios
Para la indemnización de cultivos transitorios se tiene la siguiente formula.
𝑰𝑯= 𝑪𝒊+ (𝑷 ∗ 𝑷𝒗− 𝑪𝒔)
𝑰𝑯= (𝑷 ∗ 𝑷𝒗) Dónde:
IH = Indemnización por hectárea
Ci = Costo de instalación o establecimiento P = Producción por hectárea
Pv = Precio de venta
Debido a que son cultivos de periodos cortos en los costos de instalación van los costos de mantenimiento.
Los costos de instalación corresponden al daño emergente el resto de la ecuación corresponde al lucro cesante.
Al igual que los cultivos permanentes los costos de recolección, empaque y trasporte deben ser descontados del precio de venta.
Valoración por la afectación en pastos:
Cuando se afecte un cultivo de pastos con ocasión de la obra de utilidad pública, éstos se valorarán de la siguiente forma:
50 Pastos con afectación total:
Al realizar el descapote en la etapa de construcción, se remueve toda la capa vegetal presente en el área de construcción, la valoración de estas afectaciones se determina de la siguiente manera:
𝑰𝑯𝒑𝒕 = 𝑪𝒊+ (𝑻𝒐 + 𝑻𝒓) ∗ (𝑽𝒑𝒎∗ 𝑪𝒄) Dónde:
IHpt: Indemnización por hectárea en pasto con afectación total. Ci: Costos de instalación o establecimiento (por hectárea).
Tr: Tiempo de recuperación del cultivo, calculado en meses o fracción. To: Tiempo de ejecución de la obra, calculado en meses o fracción
Vpm: Valor del pastaje mensual en la región del tipo de pasto a indemnizar (por cabeza de ganado).
Cc: Capacidad de carga (número de cabezas de ganado que se puedan establecer por hectárea). Pastos con afectación por pisoteo:
El pisoteo de los pastos se genera por el paso a pie del personal de obra, por el paso de vehículos livianos, entre otros que no generen la remoción de los pastos, para cuantificar su valor se tiene:
𝑰𝑯𝒑𝒕 = 𝑪𝒓+ (𝑻𝒐 + 𝑻𝒓) ∗ (𝑽𝒑𝒎∗ 𝑪𝒄) Dónde:
IHpp: Indemnización por hectárea en pasto con afectación por pisoteo.
Cr: Costos de recuperación del pasto (fertilizantes, correctivos, entre otro. Por hectárea). To: Tiempo de ejecución de la obra, calculado en meses o fracción
51 Tr: Tiempo de recuperación del cultivo, calculado en meses o fracción hasta por es un máximo de 4 meses.
Vpm: Valor del pastaje mensual en la región del tipo de pasto a indemnizar (por cabeza de ganado).
Cc: Capacidad de carga (número de cabezas de ganado que se puedan establecer por hectárea). Dentro de los costos de instalación, se deben incluir los costos de sostenimiento durante el periodo de recuperación del cultivo.
Los costos de instalación corresponden al concepto de daño emergente y el resto de la ecuación representa el lucro cesante.
Indemnización de maderables
En la etapa de desmonte y adecuaciones de las franjas para la construcción de la infraestructura, se generan afectaciones a arboles aislados o plantaciones forestales, los cuales son valorados mediante la siguiente formula.
𝑰𝑯= {(𝑽 ∗ 𝑭𝒇) ∗ 𝑽𝒎𝒎} − 𝑪𝒂− 𝑪𝒕 Donde
IH = Indemnización por árbol V = Volumen de madera
Vmm = Valor de la madera en el mercado Ca = Costos de aserrada
Ct = Costos de transporte Ff = Factor de forma
La fórmula para calcular el volumen es la siguiente:
𝑽 = (𝑫𝑨𝑷)𝟐∗ (𝝅/𝟒) ∗ (𝒉 𝒄)
52 Donde
DAP = Diámetro del árbol a altura de pecho π/4 = 0,7854
hc = Altura comercial.
La altura comercial hace referencia distancia que puede ser aprovechada para la obtención de piezas de madera, además los árboles tienen forma de fuste diferente, por tal razón se utilizan los factores que se presenta en la siguiente tabla.
Figura 9
Factores de forma según fuste
Fuente: (ECOPETROL S.A, 2013) Indemnización de áreas de bosque
Las áreas de bosque natural que no tengan licencia de aprovechamiento forestal serán indemnizadas al 100% del valor comercial, para las plantaciones forestales se utilizará la metodología de indemnización de maderables, expuesta en el punto anterior.
Indemnización de construcciones
Para todas las construcciones que se encuentren dentro del área de servidumbre serán indemnizadas de acuerdo al método de reposición a nuevo según el decreto 1420 de 1998, resolución 620 de 2008 o normas que los modifiquen, en cuanto a las viviendas, el valor mínimo a indemnizar será equivalente a una vivienda de interés social del municipio donde se ubique el
53 predio afectado, además se pagaran primas de relocalización y de trasteo, si es un negocio además se pagará una prima equivalente al 25% de las utilidades liquidas del establecimiento, según la declaración de renta del año gravable anterior, proyectadas para ser cancelas en un periodo de 12 meses.
Viviendas y primas sociales: en caso de intervenir una vivienda se debe realizar la respectiva gestión social y su valoración se realizara de acuerdo a lo establecido en el decreto 1420 de 1998 y resolución 620 de 2008 2008 o las normas que los modifiquen, además de lo establecido en el numeral 4 del artículo 10 de la ley 56 de 1981 o las normas que lo modifiquen.
Área remanente Daño al remanente
Los predios de uso de protección y agropecuario dedicados a cultivos semestrales, permanentes de bajo porte y ganadería, no serán objeto de aplicar áreas remanentes ya que son compatibles con las franjas de servidumbre y pueden seguir siendo usufructuadas.
En los predios con cultivo de alto porte, que por el paso de la servidumbre, queden áreas aisladas sobre los linderos, serán objeto de análisis, teniendo en cuenta el área, cálculos de desplazamiento para las labores, productividad.
Selección del avaluador: La elaboración del avalúo de servidumbre será solicitado por la entidad adquiriente, la cual realizará la solicitud al instituto Geográfico Agustín Codazzi o a quien haga sus veces, a personas naturales o jurídicas registradas y autorizadas por lonjas de propiedad y que cumpla con lo exigido en la ley 1673 del 2013.
Solicitud del avalúo: Se debe realizar la solicitud del avalúo de servidumbre por escrito, la entidad solicitante deberá aportar como mínimo los siguientes documentos:
54 Copia del certificado de tradición y libertad, cuya vigencia no supere los 3 meses.
Copia del plano predial, donde se identifique el predio y el área del terreno, indicando el área de la servidumbre y los respectivos linderos.
Copia de la certificación de uso de suelo suministrado por la oficina de planeación municipal o quien haga sus funciones.
Además se debe firmar un acta de compromiso entre el perito y la parte solicitante
Tiempo del informe: El perito tendrá 30 días calendario la entrega del dictamen pericial, contados a partir de la firma del acta de compromiso.
55 CONCLUSIONES
• A partir de las variables utilizadas en cada una de las metodologías de valoración de servidumbre, se toman en cuenta para el presente trabajo las utilizadas en el sector eléctrico, ya que según el análisis cuenta con una mayor objetividad y equidad para la tasación de las afectaciones realizadas por proyectos declarados de utilidad pública.
• Para cada uno de los sectores analizados se realizó la clasificación de afectaciones, determinando el grado de afectación a partir del tipo de infraestructura y de uso de suelo, como eje para la determinación de la forma de valorar la servidumbre, teniendo en cuenta si la afectación es parcial o total.
• A partir de los estudios de caso, se concluye que es necesario que la unificación de criterios y procesos para a valoración de servidumbres se convierta en norma general para todos los avaluadores, con el fin implantar lineamientos claros y precisos, para evitar indemnizaciones que incluyan escenarios hipotéticos o especulativos.
• Se logró unificar los criterios y procesos de valoración de servidumbre donde las afectaciones son parciales y totales de acuerdo a las limitaciones de uso y las que se generan por el tipo de infraestructura, las variables a tener en cuenta y la selección de una fórmula para la indemnización de servidumbres en proyecto declarados de utilidad pública.
56 BIBLIOGRAFIA
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catastrales.
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Silva, J. (2015). Zonas homogéneas físicas rurales (Práctica Municipio de Fusagasugá). UNIVERSIDAD DISTRITAL FRANCISCO JOSÉ DE CALDAS. (2014). Apuntaciones
Conceptuales y Metodológicas Para La Elaboración de Avalúos De Bienes Inmuebles. Recuperado de [http://www.geocities.ws/consultoriocatastral/documentos/apuntamet.pdf]