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Se recorrió la zona en busca de predios que estuvieran en oferta de venta y renta y paralelo a ello se consultó fuentes virtuales de carácter inmobiliario, como resultado se recopilaron 98 ofertas de venta, las cuales fueron georreferenciadas; esto con el fin de establecer una ubicación espacial de contraste con los predios objeto de avalúo. Es importante establecer la ubicación de los predios oferta, para establecer grupos teniendo en cuenta la norma de usos, condiciones de accesibilidad. Simultáneamente, se encontraron 47 ofertas de renta, las cuales establecen en general un canon de arrendamiento por mes.

La actividad para la estimación del valor de la renta según los arrendadores es residencial (actividades más predominante e intensa en el sector) sin embargo se encuentra otros usos como la renta de locales para uso comercial.

A continuación, se muestra la ubicación de los predios en venta y renta en los sectores:

Ilustración 17. Ofertas Renta UPZ No. 104

En el sector se evidencio que existen 10 ofertas de venta de predios ubicados en propiedad horizontal en el sector de El Salitre y Pablo IV Norte.

Las ofertas de renta encontradas fueron 3 que solo se ubican en el sector de El Salitre, en Pablo IV no se encontró ningún PH con oferta para arrendar, también se evidenció que en este sector las edificaciones en propiedad horizontal son pocas y están aglomeradas en un lugar específico, estas construcciones son muy particulares toda vez que son construcciones con una vetustez aproximada de 40 a 43 años.

Ilustración 18. Ofertas Venta UPZ No. 109

En los sectores que se encuentran en la UPZ No. 109 que corresponde a Ciudad Salitre Nor-Oriental y Sur-Oriental se encontraron 88 ofertas de venta y 44 ofertas de renta de predios ubicados en propiedad horizontal, en este sector es una de las zonas más heterogéneas de la capital toda vez que es uno de los sectores más cotizados del país entre los inversionistas nacionales y extranjeros, grandes cadenas hoteleras, constructores y centros comerciales.

Los conjuntos residenciales en su mayoría son estrato 4, los más viejos son estrato 3 y la mayor parte de los construidos después del año 2000 son de estrato 5.

Unas veces realizada la depuración del mercado y de los valores de M2 de área privada se realiza una breve descripción de los valores más representativos de los sectores encontrados en la zona de estudio:

Valores de: $0 a $1.000.000

Hace referencia a predios con uso dotacional ubicados en la zona de estudio y que no cumplen con el parámetro de predios sometidos a propiedad horizontal – PH entre los cuales tenemos edificaciones reconocidas como:

- El Centro de servicios médicos – Compensar - Edificio Cámara Colombiana de la Infraestructura - Edificio de Avianca

- Edificio Agencia Nacional de Infraestructura - Hotel TRYP

- La Superintendencia de Sociedades - Gobernación de Cundinamarca - Clínica Universitaria Colombia

Sin embargo, en la Clínica Universitaria Colombia se encontraron 2 consultorios médicos a la venta con un área privada de 15.92m2, por un valor de $ 20.100.000 m2.

Valores de: $2.000.000

Este valor se identificó en un predio ubicado en la UPZ No. 109 Ciudad Salitre Oriental, más exacto en el sector de Salitre Sur-oriental, en avenida calle 22 con avenida carrera 60, muy cercano a la Localidad No. 16 de Puente Aranda allí predomina la clase media baja, con un estrato socioeconómico 3 y su característica principal es la actividad industrial con enfoque a la elaboración y procesamiento de plásticos, textiles, químicos, metalmecánica, gaseosas, tabaco, concentrados e industrias alimenticias, el predio cercano hace referencia a una bodega ubicada en la zona la cual está en venta con un área construida de 1.224 m2, por un valor de $2.000.000 m2.

Valores de: $3.000.000 a $4.000.000

Hace referencia a los apartamentos ubicados en el sector de Pablo IV Norte, allí se refiere a la unidad residencial El Quirinal, es una unidad desarrollada sobre la Avenida Calle 63 y la Avenida Carrera 50, vías que se encuentran en buen estado de conservación y mantenimiento, corresponden a apartamentos principalmente de 5 a 6 pisos, con buenos acabados, sin ascensor con áreas de 90 a 100 m2, también encontramos el edificio Mauro II, La Kapilla, Zocalo, Chinavita, Luz Mar, Greco Reservado y Multifamiliar Salitre Centro estos ubicados en el sector de El Salitre, corresponden a construcciones de 5 a 6 pisos y vetustez entre 19 a 20 años aproximadamente con buena dotación comunal para el uso residencial, presenta buenas áreas de parqueaderos privados, el estrato socioeconómico del sector corresponde al 4, el sector cuenta con accesibilidad a zonas verdes y recreativas como lo son el Parque Simón Bolívar, Centro de Alto Rendimiento, El Parque de los Novios y la Biblioteca Virgilio Barco.

Valores de: $5.000.000 a $6.000.000

Hace referencia a los apartamentos ubicados en el sector de Ciudad Salitre Sur- Oriental, allí se encontraron más de 29 conjuntos como características similares entre los cuales se encuentran Conjunto Residencial Lousiana, Scala 25, Torres

del Obelisco, Scala 24, Conjunto Residencial Punta del Este y Koala Salitre Conjunto, todas estas unidades cuentan con varios accesos como lo son la Avenida Carrera 60, Avenida Calle 24, Carrera 66, Calle 22A y Calle 22B, las cuales se encuentran en normal estado de conservación y mantenimiento, cuentan con una tipología constructiva multifamiliar de 10 a 12 pisos de altura aproximadamente, con áreas de 63 a 68 m2 – 100 a 126 m2, con buena dotación comunal, espacios amplios para el uso, presenta buenas áreas de parqueaderos privados, el estrato socioeconómico del sector corresponde a 5, el sector cuenta con accesibilidad a zonas verdes y recreativas como lo son el Parque Simón Bolívar y zonas comerciales como lo son el Centro Comercial Gran Estación y el Centro Comercial La Esfera, también cuenta con cercanía a centros médicos como lo son la Clinica Colombia y Compensar, cercano al Centro Administrativo Nacional - CAN. Es una zona que cuanta con circuito cerrado 24 horas, de fácil acceso, con buen flujo vehicular lo que brinda un parte de seguridad, tranquilidad y comodidad para sus residentes.

Valores de: $7.000.000 a $9.000.000

Hace referencia a los apartamentos ubicados en el sector de Ciudad Salitre Sur- Oriental, allí se encontraron conjuntos como Conjunto Residencial Navarra, El Refugio, Puerto Madero, Conjunto residencial Atika, Conjunto Residencial Loira, Almenares Parque Residencial , estas unidades cuentan con varios accesos como lo son la Avenida Carrera 60, Avenida Calle 24, Avenida Carrera 68 y la Avenida Calle 26, las cuales se encuentran en buen estado de conservación y mantenimiento, cuentan con una tipología constructiva multifamiliar de 10 pisos de altura aproximadamente, con áreas entre 66 a 108 m2 aproximadamente con buena dotación comunal para el uso residencial, presenta buenas áreas de parqueaderos privados, el estrato socioeconómico del sector corresponde al 4, el sector cuenta con accesibilidad a zonas verdes y recreativas como lo son el Parque Simón Bolívar y zonas comerciales como lo son el Centro Comercial Gran Estación y el centro Comercial La Esfera. Es una zona que cuanta con

circuito cerrado de seguridad, lo que brinda un parte de seguridad y comodidad para sus residentes.

Valores de: $9.000.000 a $25.000.000

Estos valores hacen referencia predios ubicados en propiedad horizontal – PH que se encuentran en uso comercial en este caso podemos evidenciar los consultorios y locales comerciales que se encuentran en la Clínica Colombia, Centro Comercial Gran Estación II y en el Centro comercial Quirinal, estos predio por su uso tienen mayor valor toda vez que cuentan con el equipamiento del centro comercial donde se encuentran ubicados, cabe resaltar que su exclusividad en estos centros de alta circulación los hace muy atractivos para el comercio.

La Clínica Colombia y el Centro Comercial Gran Estación II están ubicados en la UPZ No. 109, mientras que el Centro Comercial Quirinal se encuentra en la UPZ No. 104.

Valores de: $80.000.000

Este valor hace referencia a predios ubicados en propiedad horizontal – PH que se encuentran en uso comercial en este caso podemos evidenciar los locales comerciales que se en cuentan en el Centro Comercial Gran Estación este es el quinto centro comercial más grande de Bogotá sumando sus dos costados unidos mediante un sofisticado puente elevado. Fue inaugurado en 2006.

Está ubicado a 15 minutos del Aeropuerto Internacional El Dorado. Entre la zona empresarial de la calle 26 y el residencial estrato 6 de Ciudad Salitre, por lo que cuenta con una completa oferta de las mejores marcas. Tiene un área construida de 126.000 m², 362 locales, 2.079 parqueaderos y cuenta con un anillo vial propio para evitar trancones, así las cosas, estar ubicado en este centro hace que cualquier marca cuente con exclusividad y por este motivo si valor.

Del análisis anterior se puede observar que el estrato más representativo en el área de estudio de la localidad de Teusaquillo en las UPZ No. 104 y 109 corresponde al estrato 4 – 5, tipología constructiva multifamiliar medio – alto, que cuenta con todos los servicios públicos.

El comportamiento y la distribución de valores de los predios en propiedad horizontal se plasman en una base de datos los cuales se pueden visualizar en su salida gráfica, esta nos muestra rangos de valor de menor a mayor y con su respectivo color y en los sectores donde se encontraron las ofertas de venta, encontradas:

En la ilustración anterior podemos visualizar las zonas de valor representadas en color rojo - naranja los puntos de mayor valor los cuales están entre $8.000.000 a $40.000.000 millones aproximadamente, teniendo en cuenta que los valores de $10.000.000 millones o superiores se encuentran en las ofertas de venta de locales ubicados en Centros Comerciales en este caso las ofertas del Centro Comercial Gran Estación y Centro Comercial Quirinal.

Las ofertas representadas en color amarillo y verde claro muestran los valores que están entre $4.000.000 a $7.000.000 aproximadamente, teniendo en cuenta que los valores resultantes se encuentran en propiedad horizontal de uso residencial, cercano a zonas con usos dotacionales y comerciales.

Las ofertas representadas en color verde oscuro muestran los valores en $0 toda vez que allí se encuentran lotes edificados tanto en No Propiedad Horizontal como en Propiedad Horizontal, pero los usos de esas edificaciones con dotaciones y/o institucionales entre ellas tenemos la Clínica Colombia, la Gobernación de Cundinamarca, Centro Administrativo de Avianca, Agencia Nacional de Infraestructura, la Superintendencia de Sociedades y Centro Medico Compensar Calle 26.

Tabla 26. Lotes NPH vs. PH

Lotes PH UPZ 104 Lotes NPH UPZ 104 Lotes PH UPZ 109 Lotes NPH UPZ 109

Series1 65 759 58 245 0 100 200 300 400 500 600 700 800

Relacion Lotes NPH Vs. PH

Como podemos ver el comportamiento del régimen de propiedad horizontal vs No Propiedad Horizontal tanto a nivel UPZ como a nivel general del área de estudio, representa un mayor porcentaje de lotes en NO PROPIEDAD HORIZONTAL en todos los escenarios del área de estudio.

En esta grafica se observa el porcentaje de predios en PROPIEDAD HORIZONTAL vs NO PROPIEDAD HORIZONTAL, para este caso el 89% representa los predios No Propiedad horizontal y el 11% los predios en propiedad horizontal los cuales fueron avaluados para así poder determinar los respectivos valores utilizados en las zonas homogéneas eoeconómicas y en la determinación de valor de área privada construida.