Conclusions

In  this  chapter,  we  discussed  several  problems  related  to  providing  financial  means  to  develop a public infrastructure. Value capturing has been suggested as a promising solution to these  problems and has attracted the interest of many public authorities around the world, including the  Netherlands. In general, value capturing can be defined as the process of recouping all or a portion  of  the  increment  in  land  and  property  values  that  results  from  an  improvement  in  certain  public  services—rather than from the landowner’s action—to be used for public purposes. A long‐standing  debate has centred on who should receive the value increase that results from public activities, and  this  can  be  related  to  a  broader  discussion  regarding  the  content  of  the  rights  governing  land  ownership.  In  the  Netherlands,  this  value  increase  goes  to  the  landowner,  and  there  is  no  special  legal  instrument  that  acknowledges  a  public  share  in  the  increased  value  of  private  property  that  accumulates  from  public  investments.  In  this  chapter,  we  argue  that  the  discussion  regarding 

whether  public  authorities  have  the  right  to  capture  the  unearned  value  that  they  received  from  private properties should not be the central issue in an attempt to promote value capturing.    Without question, the option of transferring the increased value from private landowners to  the public authority must be fair; otherwise, it would promote social efficiency to all parties involved  in the process. Therefore, any regulation to endorse the implementation of value capturing should— at the very least—not endanger the private landowner’s welfare. This concern was also the central  issue  in  Coase’s  approach  to  deal  with  externality  problems  that  can  be  strongly  related  to  value  capturing,  as  it  can  be  viewed  as  a  tool  for  internalising  positive  externalities.  Coase  approach  therefore also provides a compelling argument in favour of basing value capturing on an acceptable  negotiation outcome.   

We extended our argument with the idea of negotiation, which can be investigated using the  concept  of  equilibrium  in  game  theory.  In  a  highly  simplified  manner,  value  capturing  can  be  conceptualised  as  the  process  of  establishing  a  social  contract  in  order  to  achieve  the  optimum  allocation  of  an  increment  value  that  results  from  a  public  investment  between  only  two  parties  (namely, a public authority and a private property owner). Here, we argue that this process should  be conducted through a negotiation mechanism. Based on the Coase Theorem, as discussed above,  this  negotiation  process  can  achieve  optimum  allocation  when  there  are  low—or  even  no— transaction  costs  involved.  Because  a  negotiation  without  transaction  costs  is  nearly  impossible  to  achieve  in  practise,  introducing  specific  regulations  to  allow  stakeholders  to  negotiate  with  the  lowest possible transaction costs is important. However, using a game‐theoretical approach, it can  be revealed that having low—or even no—transaction costs alone might not necessarily be sufficient  to create an optimal or efficient outcome.  

Using  game  theory  allows  one  to  observe  the  various  equilibrium  possibilities  that  arise  when players are free to interact and make a decision, i.e. with no transaction costs involved. It was  argued that the optimum outcome can only be expected in a case in which the interaction structure  of the stakeholders naturally produces the optimum equilibrium. Consequently, any statutory public  intervention introduced to enforce the interaction of stakeholders towards a specific result without  considering the equilibrium that results from that interaction might well end in failure.  

It  is  true  that  game  theory—and  the  five  classic  games  in  particular—describes  the  interaction  situation  in  a  highly  simplified  manner.  Moreover,  most  game‐theoretical  models  intrinsically  assume  that  a  face‐to‐face  negotiation  is  not  always  possible,  particularly  for  models  that  are  based  in  a  non‐cooperative  setting.  This  limitation  is  a  criticism  of  game  theory.  Nevertheless, at the very least, game‐theoretical models facilitate the simple and clear structuring of  interdependent situations. Furthermore, with proper validation, these models can serve as the first  step  in  raising  our  understanding  of  the  decision  problems  faced  in  value  capturing,  which  might  subsequently serve as the key to achieving higher success in the public‐private co‐financing of public  infrastructure development.  

In addition, using the idea of equilibrium to develop instruments for value capturing that are  based  on  a  negotiation  process  would  not  only  increase  the  acceptability  of  the  results  of  value  capturing,  but  it  might  also  yield  a  more  optimal  outcome  for  the  stakeholders.  Finding  an  equilibrium  means  finding  a  natural  position  for  either  agreement  or  disagreement  between  the  parties involved and might therefore serve as an indicator for whether an agreement can naturally  be reached or not. If an agreement can be reached, then public enforcement will not be needed in 

37 Chapter 2 – Public Infrastructure Financing and Value

order to arrive at that agreement; if an agreement cannot be reached, this  will provide an idea of  what  conditions  should  be  created  to  allow  the  stakeholders  to  reach  an  agreement.  However,  although we do not expect that it would solve all of the problems associated with financing public  development projects, it may at least contribute to any attempts to move in that direction.