DISCUSSIONS AND CONCLUSIONS

Manuales de Uso y Mantenimiento. Tipos de mantenimiento (correctivo, preventivo, predictivo, etc.). Cómo se ejecuta el mantenimiento hoy?. Prevención, o patología preventiva. Hacia el mantenimiento programado. Plan de mantenimiento correctivo. Plan de mantenimiento preventivo.

1. INTRODUCCIÓN

El presente trabajo pretende introducir al lector en aquellos conceptos que a mi entender son vitales para un abordaje eficaz y eficiente del mantenimiento de los edificios.

Sabido es que todo, o casi todos los objetos necesitan de operaciones de mantenimiento durante su vida útil para garantizar “desempeños” dentro de niveles aceptables (performance...), y los edificios no escapan a esa necesidad.

Asimismo, los edificios deben ser entendidos como “sistemas” complejos, sometidos a diversas exigencias que aumentan a lo largo del tiempo (por la tendencia a la sofisticación en la calidad de vida...), que son mas o menos durables, y siempre expuestos a un conjunto de agentes de degradación que tienden a destruirlo.

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Por otro lado, el conjunto de los edificios que tienen nuestros países, constituye la mayor inversión en bienes de capital, y como tales deben ser mantenidos.

Pero, en general no puede ignorarse que nuestras sociedades tienen una tendencia a despreocuparse por el mantenimiento de las cosas, por confluencia de una serie de circunstancias, tales como: mayor interés en concretar obras nuevas (desde los políticos, pasando por los profesionales, y terminando por los usuarios), la falta de políticas, planes y programas de mantenimiento; la falta de constancia y de disciplina en para su abordaje; una actitud “fatalista”, al pensar que los problemas y/o accidentes ocurren por “desgracia”, y no porque se podrían haber evitado con medidas concretas (materiales o no), etc.

Se nos enseña que lo esencial es crecer y producir a cualquier precio, relegando el mantenimiento de lo que poseemos y la adopción de medidas preventivas tendientes a conservar nuestro patrimonio a un plano secundario y casi vergonzante. En ese ambiente, la sociedad consumista privilegia lo nuevo ante cualquier intento de mantener el patrimonio existente. Hoy día, se impone la sensatez económica, que demanda el óptimo aprovechamiento de los recursos siempre escasos.

Creo, que debemos asumir que nuestra “cultura” actúa de manera irracional, y por lo tanto imprudente e irresponsablemente respecto de la importancia que tiene para la sociedad en su conjunto el mantener su parque edilicio de la mejor manera posible (seguro y en optimas condiciones de uso...); y es en ese sentido que los Profesionales debemos trabajar, en la medida que los alcances de nuestras disciplinas lo permiten, para mejorar ese cuadro de situación.

Algunas definiciones:

Criterios de valoración

Se puede reconocer en los edificios un conjunto de valores, entre los principales están: el valor de uso, el valor de cambio y el valor simbólico. El valor de uso es aquel que relaciona al conjunto de propiedades de la “mercancía” edificio con diferentes clases de deseos y necesidades humanas; su utilidad está en relación, entre otras, a nuestra necesidad de alojamiento. En ese sentido, el edificio, se convierte en algo parecido a un artefacto, o un utensillo.

El valor de cambio, es aquel del tipo monetario, y que está con relación al de otras cosas, y está fijado por el mercado. Es transaccional. Expresa el valor relativo de las “mercancías” como un precio.

El valor de símbolo de los edificios, es un tanto más intangible, los objetos se desmaterializan, “no son lo que son, sino lo que representan”... para las personas y la sociedad.

En los edificios, estos valores siempre presentes, poseen distinta importancia relativa. Así tendremos edificios “patrimoniales” de gran valor

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simbólico (p.e. edificios “históricos”, religiosos, de gobierno, etc.) donde su trascendencia radica en su carga simbólica por sobre los otros valores. Por otro lado, habrá edificios no patrimoniales, “comunes”, donde sus valores de uso y de cambio serán dominantes (p.e. viviendas, escuelas, hospitales, etc.).

Con relación a esto último, se puede establecer que la llamada “preservación” opera dentro del universo de edificios del tipo patrimonial, preciados por sus cualidades historico-artísticas, y que obviamente tienen valor de símbolo; las intervenciones que se realizan en esos casos suelen ser de restauración y tener el objetivo de recuperar y mantener al bien lo mas original posible, preservando sus características iniciales, y por tanto sus valores estéticos e históricos.

En los otros tipos de intervenciones, tales como rehabilitaciones, reformas, refuncionalizaciones, conservación y mantenimiento, etc., su objetivo principalmente suele estar relacionado con mantenerle, devolverle y/o incrementarle al edificio su valor de uso y de cambio. En ese sentido, creo útil definir brevemente los siguientes términos1

∗ Recuperación: serie de operativos tendientes a recobrar un edificio, aprovechándolo para un uso que puede o no ser el que tenía en su origen.

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∗ Rehabilitación: habilitar de nuevo el edificio haciendolo apto para su uso primitivo. Este es el término mas ampliamente difundido, y el que se aplica con frecuencia a viviendas donde no existe cambio de uso general de inmueble.

∗ Reforma-remodelación: dar una nueva forma a una edificación o a un espacio arquitectónico. También tiene aplicación directa al campo de la vivienda, donde trabajos de ese tipo se dan con mayor frecuencia.

∗ Restauración: conjunto de operaciones llevadas a cabo para recuperar la imagen original de un edificio. Suele darse en casos especiales, y por ello las consideraciones económicas están subordinadas al valor histórico-artístico de este patrimonio.

∗ Consolidar: asegurar, fortalecer, reforzar, dar firmeza y solidez a una edificación.

∗ Re-estructurar: dar una nueva estructura al edificio, implantando nuevos elementos estructurales o ampliando los existentes, con posible aumento del número de plantas.

∗ Conservación y Mantenimiento: si bien estos términos aparecen casi siempre juntos, y a veces se los emplea como sinónimos, en tanto que el segundo se refiere al efecto de mantener, a la acción; el primero, incluye la dimensión temporal, y en algún modo el efecto de esas acciones a través del tiempo. El objeto del mantenimiento es conservar.

La idea del edificio funcionando, en condiciones de uso, lleva implícita la idea del mantenimiento, ya que la degradación es inevitable. El presente articulo, está orientado al mantenimiento y conservación de aquellos

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edificios, que podríamos definir como “comunes”, es decir de poco valor de símbolo, al menos por ahora....

Costo global o total de los edificios

“Un 10% de la inversión total del sector construcciones corresponde a tareas de mantenimiento” (Mascaro L. UNLP 1975). En países como el nuestro ésta cifra es baja, si la comparamos con la de países que han alcanzado un mayor desarrollo y donde las actividades se realizan de manera sistemática y constante. Por ejemplo, en la Comunidad Económica Europea la inversión total en el sector construcciones destinada al mantenimiento alcanza el 35 %2

Los edificios considerados como bienes de capital y un recurso instalado en el territorio, necesitan durante su vida útil inversiones para lograr un adecuado desempeño

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$

t

Referencias: C.I. = costo inicial C.O. = costo de uso C.G. = costo global C.G.

Construcc. período de uso / vida útil

obsolescencia C.U.

C.I.

(Norma ISO N 6241). Los edificios deben responder a determinadas exigencias (Blachere, 1978) tales como las de habitabilidad (fisiológicas, psicológicas, sociológicas) y durabilidad, ésta última de índole económica, concepto que se relaciona con la vida de los edificios.

Atendiendo a lo que establece la Norma IRAM N 11.553 sobre durabilidad, la vida física de un edificio es la duración de éste de acuerdo a, la vida de los materiales, componentes e instalaciones con que fue construido y habiendo recibido un adecuado mantenimiento. La misma Norma establece el concepto de vida económica y se refiere a la duración de un edificio en relación con su funcionalidad, adaptación, ubicación y posibilidad de renta. Estas dos variables son las que van a determinar el concepto de vida útil. Como se puede apreciar en el gráfico 1, las acciones y tareas de mantenimiento se realizan durante un período más extenso, comparado con el de diseño y construcción del edificio. Dichas acciones de orden técnico (detección, diagnóstico, tratamiento, etc.) pueden ser de carácter correctivo, preventivo y predictivo.

$

t

Referencias: C.I. = costo inicial C.O. = costo de uso C.G. = costo global C.G.

Construcc. período de uso / vida útil

obsolescencia C.U. C.I. GRÁFICO 1 GRÁFICO 2 2

Información obtenida del Instituto de Ciencias de la Construcción Eduardo Torroja, Seminario 4 - CEMCO 95. 3

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Estas acciones que tiene por objeto la conservación y el mantenimiento de los edificios generan desembolsos de dinero y requieren reinversiones destinadas a hacer frente a los costos de uso.

Se entiende por costo de uso la suma del costo de mantenimiento (costo de las reparaciones) más el costo de funcionamiento (energía para el funcionamiento del edificio, gastos administrativos e impositivos). Por costo

inicial el costo de la construcción del edificio. Por vida útil al menor tiempo

que puede durar física y económicamente un edificio o sus partes siempre y cuando halla tenido el adecuado mantenimiento. La obsolescencia es el término de la vida útil, debiéndose diferenciar entre la obsolescencia física (que es la debida al deterioro último de los elementos físicos), funcional (que es la debida a la inhadecuación del edificio a la función original), económica (cuando los costos de intervención respecto de la rentabilidad del edificio resultan antieconómico) y tecnológica (cuando por un avance tecnológico se puede lograr una prestación superior).

Costo inicial, costo de uso, durabilidad, vida útil y obsolescencia están relacionados, siendo las principales variables que definen el perfil que tendrá la curva de costo global y el desempeño del edificio durante el periodo de uso.

Por último se entiende por costo global (costo inicial + costo de uso) al correspondiente a la sumatoria del costo de construcción y el costo de uso a lo largo de toda la vida útil del edificio.

Analizando las variables de los costos con relación al tiempo, durante el período de uso la variación de la gráfica no es constante (como indica el gráfico 1), en términos generales variará siguiendo una curva (gráfico 2) ya que a medida que transcurre el tiempo es necesario mayor inversión en mantenimiento para conservar el recurso con un nivel de desempeño adecuado. Esto sucede generalmente porque el costo por reposición se eleva durante la última etapa de la vida útil del edificio.

Según el Arq. Juan Luis Mascaró, los costos de mantenimiento en general tomado en conjunto durante la vida útil constituyen una magnitud considerable. Anualmente representan del 1% al 3% del costo de construcción para viviendas cuya vida útil oscila entre 20 y 50 años. La variación de dichos porcentajes dependerá de la categoría de la vivienda, calidad de ejecución, grado de exposición a los factores que afectan la durabilidad, características del mantenimiento que se realiza, etc. (Norma IRAM 11.553). El costo de mantenimiento anual quedara determinado por la sumatoria del costo de reposición4 y el costo de mantenimiento5

4 Corresponde al costo de sustitución y/o reposición de aquellos elementos, componentes y subsistemas que han alcanzado su vida útil.

5 Corresponde a las operaciones necesarias para garantizar el funcionamiento durante la vida útil del elemento, componente o subsistema del edificio.

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Los rubros de obra cuya durabilidad esta comprometida entre los 20 y 50 años, tales como:

*cubiertas planas (terminaciones y aislaciones) *carpinterías *instalaciones *revoques *cielorrasos *pisos *pinturas

constituyen un porcentaje considerable del costo de mantenimiento anual por su incidencia en el costo de reposición y operación, especialmente en nuestro medio6 costo de uso costo inicial período de construcción período de uso elevado bajo vida útil obsolescencia $ T

en donde algunos de ellos por las condiciones ambientales y los ciclos alternos de uso se ven afectados.

costo de uso costo inicial período de construcción período de uso mayor menor vida útil obsolescencia $ T GRÁFICO 3 GRÁFICO 4

Asimismo, actuar con estrategia de costo global (costo inicial + costo de uso), implica operar sobre el costo inicial contemplando en las soluciones adoptadas en las etapas de diseño y construcción los aspectos del mantenimiento. Si se compararan dos edificios de similares características referente a su uso, superficie y costo global; uno de ellos (el del gráfico 3), correspondiente a un edificio de bajo costo inicial, por ende con estándares de durabilidad de sus partes constructivas bajas, con un periodo de vida útil de sus partes en relación con dichos estándares, y con probabilidad de obsolescencia prematura, tendrá elevados costos de uso durante su período de vida útil para poder cumplir con la función para la cual fue diseñado; el otro (el del gráfico 4), correspondiente a un edificio de mayor costo inicial, con estándares de durabilidad de sus partes constructivas altas, con un período de vida útil con relación a dichos estándares, con baja probabilidad de obsolescencia, seguramente tendrá costos de uso más bajos que el

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primer edificio para poder cumplir durante su vida útil satisfactoriamente con la función para la cual fue diseñado.

Si bien éste último ejemplo es una simplificación (en la realidad interactúan más factores con relaciones más complejas); se puede prever que el primer edificio al tener elevados costos de uso (de funcionamiento y mantenimiento) tendrá una peligrosa tendencia a demandar inversiones pico imprevistas; por el contrario el segundo edificio con costos de uso más bajos tenderá a un envejecimiento más noble sin muchos imprevistos.

Existe otra razón para que la tecnología del mantenimiento se involucre en el proceso desde una etapa temprana; desde este campo se deben hacer recomendaciones e imponer criterios y parámetros para que sean tenidos en cuenta durante las etapas de diseño y construcción de los edificios. Los criterios y recomendaciones tienen el propósito de prevenir que los diseños y soluciones tengan involucrados en si mismos desde su origen errores, defectos o problemas de orden físico/funcional y que luego volverán onerosa la operación del mantenimiento, y que se requiera de reinversiones en periodos de tiempo muy corto por la poca durabilidad.

Estructura y funcionamiento del subsector mantenimiento

Entre los agentes sociales que intervienen en el mantenimiento de edificios de propiedad horizontal, en nuestro medio se pueden reconocer a aquellos que desarrollan actividades gerenciales (tal el caso de las empresas administradoras con mandato de los copropietarios, a veces con la asistencia técnica de Profesionales) y aquellos que ejecutan las acciones técnicas específicas (operarios de los distintos gremios de la construcción cuentapropistas u organizados como empresas); entre estos últimos se reconoce a aquellas empresas (service) que por su modalidad o tipo de trabajo periódico y regular en el tiempo prestan sus servicios bajo la modalidad de abonos, y las que son contratadas para la realización de tareas puntuales.

Constituye una característica del subsector la informalidad con la que opera, por un lado dado por la heterogeneidad misma de los agentes que van desde cuentapropistas (informales) a empresas (formalmente establecidas), es también característico la falta de un marco regulatorio global de la actividad del mantenimiento (solo aspectos parciales están reglamentados) y la imposibilidad de contar con precios de referencias para cada uno de los trabajos. Por lo general las empresas (agentes formales) están a su vez agrupadas en cámaras y centros que nuclean a las de actividades afines (administradores, ascensoristas, constructoras, etc.).

Las acciones que realizan generalmente suelen estar motivadas por urgencias (mantenimiento a la rotura) es decir acciones no planificadas y/o a voluntad de copropietarios y administradores que deciden la realización de intervenciones por necesidades de embellecimiento o reparación. Salvo

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en aquellos casos donde la gravedad y/o importancia económica de la acción lo demanden, las mismas en general se ejecutan sin el asesoramiento técnico profesional previo (diagnóstico, etc.) ni durante la ejecución (dirección técnica, etc.).

Norma Iso 6241: el edificio como sistema y requerimientos de uso (desempeños) de los edificios.

Dicha Norma, concibe al edificio como un sistema, y en tal sentido reconoce en ellos un conjunto de subsistemas y componentes (tabla 5 de la Norma). Esta visión “anatómica” de los edificios, es útil a la hora de unificar criterios respecto de las partes que los componen y contribuye a tipificar / estandarizar la elaboración de los Planes de Mantenimiento.

Asimismo, la misma Norma establece un conjunto requerimientos de uso o desempeños, 14 en total, que en general debe serles exigidos a los edificios. Son requerimientos del tipo exigencial (tabla 6 de la Norma). Estas exigencias, tendrán una importancia relativa diferente, en relación con el tipo de edificio, y principalmente a su función (vivienda, escuela, hospital, oficina, industria, etc.). Según sea el caso, sé tendrán desempeños “críticos”, o más importantes, o dicho de otro modo, si el edificio tiene una baja importante en un desempeño crítico (por debajo del mínimo admisible...) dicho edificio será ineficaz para el uso previsto (o tendrá serios inconvenientes en prestar servicio).

Si relacionamos estos dos últimos conceptos, veremos que cada componente y/o subsistema guarda relación con uno o más desempeños. Por lo tanto, el estado de conservación de los mismos tendrá incidencia con la “performance” del edificio (entendida como el grado de adecuación a los requerimientos de uso...). En ese sentido, los desempeños podrán verse afectados con relación a los tipos de procesos patológicos, el grado y la extensión de las lesiones que afecten a los componentes y subsistemas. Este enfoque, nos permitirá en cada caso, poder individualizar aquellos “objetos“ y/o partes del edificio susceptible de mantenimiento, y establecer su importancia relativa respecto de los desempeños críticos del edificio. Por ejemplo, esto es útil a la hora de establecer prioridades de intervención en un Plan de Mantenimiento Correctivo, o establecer frecuencias de ítems de inspección en un Plan de Mantenimiento Preventivo.

Si bien, es cierta la afirmación de Gerard Blachere cuando dice que “... las

cualidades de lo nuevo no pueden conservarse idénticas: lo nuevo no puede seguir siendo nuevo con el uso...”; la performance de los edificios durante la

vida útil no debe estar por debajo de un mínimo admisible, ya que si ocurren bajas considerables en sus desempeños, el edificio no será adecuado para su uso. Por lo tanto, es obvio que debemos realizar acciones de mantenimiento en la etapa de uso para garantizar el cumplimiento de los desempeños por sobre el mínimo admisible.

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2. Por qué y para qué mantener los edificios?

Degradación de los edificios, factores

En alguna medida el... por qué mantener los edificios?..., ya ha sido desarrollado. Es evidente que la exposición de los componentes y/o subsistemas que integran al edificio a los distintos agentes de degradación, producirá en aquellos deterioro y bajas del desempeño. La velocidad con que ocurra ello, depende de numerosos factores, tales como:

• Tipo y agresividad de los agentes de degradación (naturales, humanos-uso, etc.).

• Susceptibilidad de los materiales a los agentes de degradación a los que están expuestos (nobleza/calidad...).