EBIT* Performance by Division

1.- Construcciones bajo rasante.

A.- Se autoriza la construcción, en las condiciones expuestas en los artículos 30 (30.3.A y B), 59, 60(60.1.A,B,C y D) etc. de este documento, del número de plantas bajo rasante que se expone a continuación:

* Parcelas de tipología “a.10 Residencial de casco antiguo”, “a.2 Residencial de ensanche” y “a.30 Residencial de edificación abierta”: cuatro plantas.

* Parcelas de tipología “a.40 Residencial de bajo desarrollo”: número de plantas necesario para la materialización de la edificabilidad bajo rasante autorizada en estas parcelas.

* Parcelas de tipología “b.10 Uso industrial” y “b.20 Uso terciario”: cuatro plantas.

* Parcelas de tipología “g.00 Equipamiento comunitario” de titularidad privada: cuatro plantas.

* Parcelas y espacios adscritos a tipologías diversas de las anteriores (“g.00 Equipamiento comunitario” de titularidad pública; espacios libres públicos; otros espacios de titularidad pública o privada carentes de edificabilidad sobre rasante; etc.): cuatro plantas.

* En suelo no urbanizable: 1 planta destinada a dichos usos.

B.-. La altura libre mínima de las plantas bajo rasante destinadas a usos principales será la necesaria y establecida en cada para la implantación de los correspondientes usos.

C.- La altura libre mínima de las plantas bajo rasante destinadas a usos auxiliares (aparcamiento, trasteros…) será de 2,50 metros, con las salvedades que, debidamente justificadas, puedan establecer a ese respecto las Ordenanzas urbanísticas municipales a promover en desarrollo de este Plan General.

2.- Altura libre mínima de las plantas altas.

Con carácter general, la altura libre mínima de las plantas altas, fijada conforme a los criterios establecidos en estas Normas Urbanísticas, será de 2,50 m.

En todo caso, las Ordenanzas municipales de edificación a las que se hace referencia en el artículo 5 de este documento podrán prever, con carácter excepcional y en las partes de la vivienda que, en atención a su destino específico, se estimen adecuadas, alturas libres inferiores a la citada.

de una altura inferior a la citada, se autorizará el incremento de la altura total de la edificación con el fin de dotar a dichas plantas de la altura mínima señalada. Ahora bien, este criterio no será de aplicación en lo referente a la altura de las plantas bajocubierta, salvo que éstas tengan la condición de planta de edificación regular, y formen parte del perfil de edificación autorizado. Tampoco será de aplicación en los supuestos de catalogación de las edificaciones, siempre que no sean compatibles con las condiciones establecidas a los efectos de la preservación de las mismas.

3.- Tratamiento de la cubierta.

* Con carácter general, la pendiente máxima de la cubierta de las edificaciones destinadas a usos residenciales, de actividades económicas y de equipamiento será del 40%.

* En las construcciones que agoten el número de plantas y la altura de edificación autorizados, por encima de la cubierta sólo podrán sobresalir: chimeneas; conductos de ventilación o refrigeración; antenas de radio, televisión…; placas solares; cuartos de instalaciones de ascensores; claraboyas, lucernarios… en los supuestos y condiciones autorizados bien en el planeamiento urbanístico, bien en las Ordenanzas municipales; buhardillas y torreones en los supuestos autorizados; cualesquiera otros elementos técnicos que, de conformidad con los criterios establecidos en las disposiciones legales vigentes deban colocarse de esa manera.

Los restantes elementos técnicos de la edificación, así como los espacios en los que se habiliten los mismos, deberán quedar integrados en el interior de la propia edificación y, en su caso, de la envolvente de la cubierta de la misma, sin que por causa alguna se puedan establecer salientes que deformen el aspecto de la misma.

Las previsiones anteriores serán objeto del correspondiente reajuste o complementación en el contexto de las Ordenanzas municipales a promover en desarrollo de este Plan General. * La habilitación y el tratamiento de los citados torreones se adecuará, entre otros, a los

siguientes criterios generales:

- Desde la perspectiva tanto de su destino urbanístico como de su cómputo o no a los efectos de la edificabilidad resultante, podrán ser bien meramente no aprovechables o decorativos, bien aprovechables y/o computables, siempre que, en este caso, reúnan las condiciones establecidas para su aprovechamiento y uso (habitabilidad…), como elemento complementario de la planta de la edificación a la que estén vinculados. - Tratándose de edificaciones emplazadas y/o proyectadas en parcelas de tipología

“a.20 Residencial de ensanche común” y “a.21 Residencial de ensanche antiguo”, dichos torreones (tanto preexistentes y consolidados, como nuevos y construidos de conformidad con los criterios establecidos en este Plan General) se entenderán integrados, a todos los efectos, en la forma de la edificación autorizada por este Plan General. En consonancia con ello, la edificabilidad autorizada sobre rasante en esos casos se entenderá conformada por la asociada a las plantas “regulares” o “convencionales” de la edificación, complementada con la vinculada a esos torreones, siempre que éstos reúnan las condiciones necesarias para su computo a los efectos de la edificabilidad.

- Tratándose de edificaciones emplazadas y/o proyectadas en parcelas de tipología “a.22 Residencial de nuevos ensanches”, la regulación y el tratamiento de los correspondientes torreones se adecuará a los criterios establecidos al respecto en el

contexto de la ordenación pormenorizada.

- Se ubicarán en la esquina de la edificación correspondiente, con una longitud máxima de 5,00 m en cada una de las fachadas, a partir del encuentro de ambas alineaciones, y sin que los mismos deban de someterse a retranqueo alguno respecto de la fachada propiamente dicha.

- Tendrán, en todo caso, la condición de elementos y espacios física y jurídicamente vinculados a la correspondiente planta de edificación, sin que en ningún caso puedan ser independientes.

4.- Rasantes de la edificación y de la urbanización.

A.- En los suelos urbanos ejecutados y consolidados se considerarán asimismo consolidadas las rasantes de la edificación y de la urbanización existente.

Esas rasantes servirán de referencia para la regulación de la implantación de la urbanización y de las edificaciones en las intervenciones de sustitución de las mismas. B.- Tanto en el suelo urbano objeto de nuevos desarrollos urbanísticos, incluidos los

resultantes de los procesos de reforma urbana, como en el suelo urbanizable, las rasantes de la urbanización y de la edificación deberán ser fijadas en el planeamiento urbanístico que defina su ordenación pormenorizada, incluido este mismo Plan, mediante la utilización de las adecuadas coordenadas digitalizadas. Dicho planeamiento podrá prever su más precisa determinación en los correspondientes proyectos de urbanización, de conformidad con los criterios establecidos a ese respecto en el mismo.

Esas rasantes se extenderán tanto a los terrenos públicos y privados resultantes de la nueva ordenación, como a las edificaciones proyectadas en los mismos.

5.- Condiciones generales de iluminación y ventilación de los locales.

Sin perjuicio de su reajuste en las Ordenanzas municipales de urbanización y edificación a promover en desarrollo de este Plan General, dichas condiciones generales son, entre otras, las siguientes:

* En toda vivienda y residencia colectiva, la “estancia” (salón o asimilable), en cualquiera de sus modalidades tendrá huecos a las fachadas exteriores del edificio, o a un patio de manzana, dando frente a un espacio de más de 100 m2 _{de superficie, en el que se podrá} inscribir un círculo horizontal igual o superior a 8,00 m, tangente al eje vertical de alguno de dichos huecos.

* En los locales destinados otros usos principales (industriales, terciarios, equipamentales…) autorizados con carácter autónomo y emplazados sobre rasante, se habilitará, como mínimo, una estancia o habitación de más de 16,00 m²(útiles) que dispondrá de huecos bien a fachada exterior (considerando como tal la que da frente a espacio público exterior) bien a patio de manzana, dando frente a a un espacio de más de 100 m2 de superficie, en el que se podrá inscribir un círculo horizontal de 8,00 m de diámetro, tangente al eje vertical de alguno de dichos huecos.

* En los locales destinados a usos principales no residenciales (industriales, terciarios, equipamentales…) autorizados con carácter autónomo y emplazados bajo rasante, serán de aplicación las condiciones establecidas en el planeamiento urbanístico que prevea y autorice su implantación.

* Podrán excluirse del cumplimiento de las condiciones anteriores los locales situados tanto en zonas globales de tipología “A.10 Residencial de casco antiguo”, como en edificaciones preexistentes ubicadas en otro tipo de zonas y que este Plan General consolida, en los que dicho cumplimiento no resulte materialmente posible.

En ese contexto, se consolidan los usos y actividades preexistentes con anterioridad a la entrada en vigor de este Plan General, siempre que se cumplan, entre otras, las condiciones siguientes: haber sido implantados de conformidad con los criterios establecidos en el planeamiento urbanístico vigente en su momento, previa obtención de la o las correspondientes autorizaciones administrativas, incluidas licencias municipales; cumplir los requisitos establecidos en las restantes disposiciones legales vigentes en la materia, incluidas las ordenanzas municipales reguladoras de la implantación de actividades; no resultar afectadas por previsiones de declaración de disconformidad o de fuera de ordenación adoptadas por el planeamiento urbanístico (bien este mismo Plan General, bien el planeamiento consolidado por el mismo, bien el planeamiento promovido en su desarrollo).

Sección Segunda.

CONDICIONES DE USO DE LAS EDIFICACIONES RESIDENCIALES (Parcelas “a”).

Artículo 59.- Régimen general de implantación de los usos autorizados en las edificaciones residenciales (Parcelas “a")

1.- Criterios generales.

A.- En atención a su propia naturaleza y carácter, las parcelas de uso residencial se destinarán de forma predominante al uso de vivienda.

B.- La implantación de los restantes usos autorizados en dichas parcelas se ajustará a los criterios establecidos tanto en los apartados siguientes de este mismo artículo, como en los restantes de este documento reguladores de los mismos. En todo caso, su autorización se entenderá supeditada a su compatibilidad con el uso residencial predominante.

C.- Tratándose de parcelas residenciales destinadas a la construcción de viviendas protegidas, la autorización de otros usos diversos del residencial en plantas y/o espacios destinados a los mismos se entenderá en todo caso supeditada a su compatibilidad y/o viabilidad en el marco del régimen propio de esas viviendas.

D.- La implantación de los usos no residenciales en edificaciones íntegra y/o preferentemente residenciales deberá adecuarse a los criterios establecidos tanto en este Plan General (incluidos los artículos 59, 60, 62 y siguientes, etc. de este documento) como en las restantes disposiciones legales vigentes en la materia, incluidas las reguladoras de la implantación de actividades.

2.- Condiciones generales de implantación de los usos autorizados.

2.1.- Parcelas “a.10 Residencial de casco antiguo”, “a.2 Residencial de ensanche”” y “a.30

Residencial de edificación abierta”.

A.- Vivienda y usos asimilados a la misma.

Con carácter general, se autoriza su implantación exclusivamente en plantas sobre rasante, incluido entresuelo.

sótano. Dicha excepcionalidad se entenderá condicionada al cumplimiento, entre otros y además de los generales propios de dicha planta, de todos los requisitos siguientes:

* Disponer, como mínimo en una de las fachadas de la edificación, en la parte específica correspondiente a la indicada planta, de una altura libre mínima de 2,50 m situada en su totalidad sobre la rasante del terreno no edificado, público o privado, perimetral a la edificación, debiendo encontrarse dentro de esa altura la totalidad del espacio o local que dé frente a esa fachada.

* Cumplir la totalidad de las condiciones de altura, iluminación y ventilación, aislamiento térmico, habitabilidad, accesibilidad, etc. establecidas en las disposiciones legales vigentes, incluidos este Plan General, el planeamiento promovido en su desarrollo y las Ordenanzas municipales a las que se hace referencia en el artículo 5 de este documento para la implantación de dicho uso. * Estar prevista de forma expresa la implantación del referido uso en la citada

planta en el contexto de la correspondiente ordenación pormenorizada definida bien en este Plan General, bien en el planeamiento promovido en su desarrollo (sin que a este respecto los estudios de detalle sean instrumentos adecuados), debiendo justificarse en el mismo el cumplimiento de las restantes condiciones establecidas en este apartado. En ese contexto, el indicado planeamiento ha de identificar con precisión la parte o partes de la referida planta destinadas a dicho uso.

* Cumplir las condiciones establecidas en el apartado 3 del siguiente artículo 60 de este documento, para la implantación del uso de vivienda en las plantas bajas de las edificaciones residenciales (condiciones materiales; régimen jurídico; obligaciones de cesión; etc.).

B.- Usos auxiliares de la vivienda, con excepción del aparcamiento.

Podrán implantarse en todas las plantas del edificio, con excepción de los elementos de las instalaciones de servicio que produzcan molestias a las viviendas, que, siempre que resulte posible y las disposiciones legales vigentes en la materia lo permitan, se situarán en planta baja o bajo rasante.

C.- Aparcamiento.

a) Criterios generales de autorización de aparcamiento para vehículos motorizados (automóviles, motos, etc.):

* Se autoriza su implantación, con carácter general, en las plantas bajo rasante.

* Asimismo, en las parcelas de tipología “a.30 Residencial de edificación abierta” se autoriza su implantación en planta baja, salvo en los supuestos en los que se prohiba el mismo bien en las Normas Particulares de este Plan General, bien en el planeamiento pormenorizado promovido en su desarrollo, bien en las Ordenanzas municipales a las que se hace referencia en el artículo 5 de este documento.

* Con carácter general y sin perjuicio de las salvedades que, justificadamente, pudieran establecerse bien en este Plan General, bien en

el planeamiento pormenorizado consolidado y/o a promover en su desarrollo, bien en las citadas Ordenanzas, bien en planes de movilidad, se autoriza la habilitación de, como máximo, un acceso por parcela. Algunas de esas salvedades son concretamente las siguientes:

- Se consolidan las realidades preexistentes que no se adecuen a la citada condición, siempre que las mismas hayan sido habilitadas de conformidad con los criterios establecidos en el planeamiento vigente en su momento, previa obtención de la correspondiente licencia municipal.

- Excepcionalmente y previa justificación de su necesidad, se autoriza la habilitación de dos o más accesos por parcela con el fin de dar acceso a aparcamientos emplazados y/o que pudieran emplazarse en la planta baja y en las plantas bajo rasante de edificaciones preexistentes y consolidadas, siempre que resulte inviable la habilitación de un único acceso. En todo caso, en el supuesto de sustitución de esas edificaciones será de aplicación el criterio general de habilitación de un único acceso por parcela.

En todo caso, la apertura del o de los correspondientes accesos, así como la formalización de los consiguientes vados, estará condicionada, entre otros extremos, a la disposición del mínimo de plazas de garaje que, en su caso, se determine en las referidas Ordenanzas.

* Con carácter general y sin perjuicio de las salvedades que se mencionan a continuación, no se autoriza el uso de aparcamiento en las plantas bajas de las parcelas de tipología “a.10 Residencial de casco antiguo” y “a.2 Residencial de ensanche”. Dichas salvedades son, entre otras, las siguientes:

- Excepcionalmente, previa justificación tanto de su conveniencia e idoneidad, como de la inexistencia de afecciones perjudiciales en el espacio público derivadas de los mismos, bien el planeamiento pormenorizado, bien las ordenanzas municipales a promover en desarrollo de este Plan, bien el correspondiente plan de movilidad, podrá contemplar y autorizar la habilitación de aparcamientos en las citadas plantas

Con carácter general y salvo justificación de su inviabilidad, el acceso a esos aparcamientos se adecuará a los criterios expuestos en el siguiente apartado “d”. Alternativamente, se estará a lo que a ese respecto se determine en dichos planeamiento pormenorizado, ordenanzas y plan de movilidad.

- Se consolidan los aparcamientos preexistentes en ese tipo de parcelas con anterioridad a la aprobación de este Plan General, siempre que los mismos hubiesen sido implantados de conformidad con los criterios establecidos en el planeamiento y en las disposiciones legales vigentes en su momento en la materia, previa obtención de la o las correspondientes autorizaciones administrativas, incluidas licencias municipales.

b) Aparcamiento para bicicletas.

Se autoriza su implantación en, preferentemente, la planta baja, y, asimismo, plantas bajo rasante, en las condiciones establecidas bien en el planeamiento pormenorizado bien en las Ordenanzas municipales de edificación mencionadas en el artículo 5 de este documento.

c) Condiciones de habilitación y acceso de aparcamientos en las parcelas “a.10 Residencial de casco antiguo”.

Se estará a lo establecido tanto en las Normas Particulares de este Plan General como en el planeamiento pormenorizado referido a los ámbitos en los que se integran esas parcelas.

d) Condiciones de acceso y/o paso de los aparcamientos de vehículos motorizados ubicados y/o previstos bajo rasante en las parcelas “a.2 Residencial de ensanche”:

* Condiciones generales de acceso desde las vías urbanas en las que se autoriza su apertura:

Con carácter general, se autoriza la apertura de un acceso por cada una de las fachadas de las manzanas, en el caso de desarrollos de este tipo, o, por cada 60,00 m, en el caso de desarrollos lineales. A los efectos de su cómputo se considerarán en todo caso los accesos ya existentes, siempre que reúnan los requisitos establecidos a ese respecto en las Ordenanzas urbanísticas municipales, con las salvedades que, en su caso y a ese respecto pudieran establecerse en las mismas. No se autorizará la apertura de más de un acceso por parcela, sin computar a este respecto los existentes que no reúnan los indicados requisitos de acceso.

* Nueva apertura de accesos a garajes:

- Se autorizará la apertura de acceso a garaje, así como la consiguiente implantación del uso, a la primera solicitud que en una determinada manzana y tramo de calle que cumpla la totalidad de los requisitos formales y de contenido exigidos.

No se autorizará dicha apertura si existe ya otro acceso en esa manzana y tramo de calle.

Excepcionalmente, se autoriza la apertura de un nuevo acceso en manzanas y tramos de calle que cuenten con alguno ya preexistente en el supuesto de que:

. Dicho acceso no cumpla las condiciones establecidas al respecto en las Ordenanzas urbanísticas municipales.

. Las condiciones materiales de ese acceso (dimensión, anchura, rampas, etc.) no permitan su uso por un número mayor de vehículos que el actual, en la medida en que resultaría necesaria, con ese fin, la modificación y el redimensionamiento de aquellas condiciones.

. Se justifique, por un lado, la inviabilidad de disponer y utilizar el acceso existente en un tiempo prudente y de una manera razonable, y, por otro, que la ejecución del nuevo acceso no conllevará perjuicios y molestias particulares en el espacio público colindante, previa determinación y ejecución, en su caso, de las medidas de eliminación y/o minimización de las mismas. - El proyecto correspondiente deberá garantizar en todo caso la

posibilidad de acceso a los locales de sótano de las parcelas colindantes de conformidad con los requisitos establecidos en la normativa general y en las Ordenanzas municipales mencionadas en el anterior artículo 5. Se formalizará, además, la correspondiente servidumbre de acceso y conexión-paso a favor de esas parcelas, con la anchura mínima que, de conformidad con lo establecido en esas Ordenanzas resulte necesaria, extendida tanto al acceso propiamente dicho, como a la totalidad de los correspondientes y necesarios itinerarios interiores, sin que esté obstaculizada por elementos de estructura portantes, que será objeto de la correspondiente inscripción registral en el contexto de la declaración de obra nueva de la edificación.

* Autorización del uso de aparcamiento en manzanas y tramos de calle en los que ya exista otro acceso:

- Podrá autorizarse la implantación del uso de aparcamiento en las parcelas colindantes con otras que dispongan ya de un acceso previamente realizado que permita el servicio a los nuevos locales de garaje en las condiciones exigidas por la normativa general y las Ordenanzas urbanísticas municipales.

- En el caso de parcelas con accesos construidos con anterioridad a la aprobación de este Plan desde los que resulte viable el acceso a parcelas colindantes en las condiciones establecidas, siempre que no se llegue a una solución de mutuo acuerdo entre las partes afectadas,