Información a revelar sobre un resumen de las políticas contables significativas
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Los estados financieros adjuntos y sus notas fueron autorizados, para su emisión el XX de XXX de 20XX por los funcionarios con poder legal que firman al calce de los estados financieros básicos y sus notas.
A continuación, se presentan las políticas de contabilidad más significativas seguidas por el Fideicomiso, las cuales han sido aplicadas consistentemente en la preparación de su información financiera en los años que se presentan, a menos que se especifique lo contrario:
a. Bases de preparación de la información financiera
Los estados financieros que se acompañan al 31 de diciembre de 2019 y 2018, han sido preparados de conformidad con las Normas Internacionales de Información Financiera ("NIIF" o "IFRS", por sus siglas en inglés) emitidas por el International Accounting Standards Board ("IASB"). De conformidad con las modificaciones a las Reglas para Compañías Públicas y Otros Participantes del Mercado de Valores Mexicanos, emitidas por la Comisión Nacional Bancaria y de Valores el 27 de enero de 2009, el Fideicomiso está obligado a preparar sus estados financieros utilizando como marco normativo contable las IFRS.
Las IFRS incluyen todas las Normas Internacionales de Contabilidad ("NIC") vigentes, así como todas las interpretaciones emitidas por el IFRS Interpretations Committee ("IFRIC-1-C"), incluyendo aquellas emitidas previamente por el Standard Interpretations Committee ("SIC").
Los estados financieros han sido preparados sobre la base de costo histórico para la valuación de los rubros, excepto por los activos y pasivos financieros a valor razonable con cambios en resultados.
Las IFRS requieren realizar ciertas estimaciones contables críticas para preparar los estados financieros. Asimismo, requieren que la administración ejerza un juicio para definir las políticas contables que aplicará el Fideicomiso. Las estimaciones y supuestos relativos se basan en la experiencia y otros factores que se consideran pertinentes. Los resultados reales podrían diferir de dichas estimaciones. Las estimaciones y supuestos se revisan sobre una base regular. El rubro que involucra un mayor grado de juicio o complejidad y en el que los supuestos y estimaciones son significativos para los estados financieros se describe en las Notas 7 y 8.
b. Moneda funcional y de presentación
La moneda de registro, funcional y de reporte es el peso mexicano, ya que es la moneda propia del ambiente económico primario para los propósitos del mismo; debido a esto, no fue necesario realizar proceso de conversión alguno.
c. Efectivo y equivalentes de efectivo
El efectivo incluye el efectivo en caja, depósitos bancarios disponibles para la operación y otras inversiones con alta liquidez y vencimientos originales de tres meses o menos, que consisten principalmente en depósitos de renta fija y cuentas de mercado de dinero, todos estos sujetos a riesgos poco significativos de cambios en su valor. El efectivo es administrado por el Fiduciario de conformidad con las reglas de operación establecidas en el Contrato de
Fideicomiso mediante instrucciones que para tal efecto gire el Fideicomitente. Véase Nota 5. d. Efectivo restringido (Fondo de Reserva)
El propósito de este fondo es el de proveer de liquidez, para alcanzar la cantidad requerida de cobertura de la parte amortizada de capital e intereses, en el escenario programado correspondiente a las siguientes tres
fechas de pago de los CBF. Los recursos que forman parte de esta cuenta, solo podrán ser usados para cubrir cualquier faltante de recursos para el pago de intereses en una fecha determinada, las reservas se realizan para la cobertura de pasivos pagaderos a un plazo menor de un año. Véase Nota 5.
e. Activos financieros vi. Clasificación
Desde el 1 de enero de 2018, el Fideicomiso clasifica sus activos financieros en las siguientes categorías de medición (Véase Nota 14):
Aquellos que se miden subsecuentemente a su valor razonable (ya sea a través de otros resultados integrales, o a través de resultados), y
Aquellos que se miden a costo amortizado.
La clasificación depende del modelo de negocio del Fideicomiso para la administración de los activos financieros y de los términos contractuales de los flujos de efectivo.
Para los activos medidos a valor razonable, las ganancias y pérdidas se registrarán en resultados o en otros resultados integrales ("ORI"). Para las inversiones en instrumentos de capital que no se mantienen para negociar, esto dependerá de, si el Fideicomiso ha tomado la decisión irrevocable al momento del reconocimiento inicial, de registrar la inversión a valor razonable a través de ORI.
El Fideicomiso reclasifica los instrumentos de deuda cuando, y solo cuando, cambia su modelo de negocio para la administración de esos activos.
vii. Reconocimiento y baja
Las compras y ventas regulares de activos financieros se reconocen en la fecha de negociación, la fecha en que el Fideicomiso se compromete a comprar o vender el activo. Los activos financieros se dan de baja cuando los derechos de recibir flujos de efectivo de los activos financieros han vencido o han sido
transferidos y el Fideicomiso ha transferido sustancialmente todos los riesgos y beneficios de la propiedad. viii. Medición
Al momento del reconocimiento inicial, los activos financieros se miden a su valor razonable más, en el caso de un activo financiero que no sea a valor razonable a través de resultados (VR-resultados), costos de transacción directamente atribuibles a la adquisición del activo financiero. Los costos de transacción de activos financieros a valor razonable a través de resultados se registran en resultados.
Los activos financieros con derivados implícitos son considerados en su totalidad cuando se determine si los flujos de efectivo son únicamente pagos del principal e intereses.
Instrumentos de deuda
La medición subsecuente de los instrumentos de deuda depende del modelo de negocios del Fideicomiso para administrar el activo y las características de flujo de efectivo del activo. Hay tres categorías de medición de acuerdo a las cuales el Fideicomiso clasifica sus instrumentos de deuda:
Costo amortizado: Los activos que se mantienen para el cobro de flujos de efectivo contractuales cuando dichos flujos de efectivo representan únicamente pagos de principal e intereses se miden a costo amortizado. Los ingresos recibidos de estos activos financieros se incluyen en los ingresos financieros utilizando el método de tasa de interés efectiva. Cualquier ganancia o pérdida que surja de la baja en cuentas, se reconoce directamente en resultados y se presenta en ingresos y costos
financieros. Las pérdidas por deterioro se presentan como una partida separada en el estado de resultados.
VR-ORI: Los activos que se mantienen para el cobro de flujos de efectivo contractuales y para la venta de los activos financieros, cuando los flujos de efectivo de los activos representan únicamente pagos de principal e intereses, se miden a valor razonable a través de otros resultados integrales (VR-ORI). Los movimientos en el valor en libros se reconocen a través de ORI, excepto por el reconocimiento de las ganancias o pérdidas por deterioro, los ingresos por intereses y las ganancias y pérdidas por tipo de cambio que se reconocen en resultados. Cuando se produce la baja del activo financiero, la ganancia o pérdida acumulada previamente reconocida en ORI se reclasifica del capital a resultados y se reconocen en otros ingresos (gastos). Los ingresos por intereses de estos activos financieros se incluyen en
ingresos financieros utilizando el método de tasa de interés efectiva. Las ganancias y pérdidas
cambiarias se presentan en ingresos y costos financieros y los gastos por deterioro se presentan como una partida separada en el estado de resultados.
VR-resultados: Los activos que no cumplen con los criterios de costo amortizado o VR-ORI se miden a valor razonable a través de resultados. Una ganancia o pérdida en un instrumento de deuda que subsecuentemente se mide a su valor razonable a través de resultados se reconoce en resultados y se presenta en términos netos en otros ingresos (gastos) en el periodo en el que surge.
El Fideicomiso reclasifica los instrumentos de deuda cuando, y solo cuando, cambia su modelo de negocio para la administración de esos activos.
Los derechos de cobro futuro están representados por los derechos de cobro de diversos contratos de arrendamiento a largo plazo que los fideicomitentes cedieron al Fideicomiso bajo el contrato de cesión de derechos de cobro que celebraron.
Los derechos de cobro futuros son instrumentos financieros en esta categoría que se mantienen para el cobro de flujos de efectivo contractuales cuando dichos flujos de efectivo representan únicamente pagos de principal e intereses. Los derechos de cobro futuros, se registran inicialmente en el estado de situación financiera a su valor razonable, posteriormente se reconocen a costo amortizado usando el método de interés efectivo, y están sujetos a pruebas de deterioro.
ix. Deterioro
Desde el 1 de enero de 2018, el Fideicomiso evalúa, de forma prospectiva, las pérdidas crediticias esperadas asociadas con sus instrumentos de deuda a costo amortizado y VR-ORI. La metodología de deterioro aplicada depende de si se ha producido un aumento significativo en el riesgo de crédito. En la Nota 7 se incluye mayor información relacionada con el efecto de adopción de la NIIF 9 en relación con la provisión para pérdidas sobre los derechos de cobro.
x. Compensación de instrumentos financieros
Los activos y pasivos financieros se compensaban y el monto neto es presentado en el estado de situación financiera cuando es legalmente exigible el derecho de compensar los montos reconocidos y existe la intención de liquidarlos sobre bases netas o de realizar el activo y pagar el pasivo simultáneamente. El derecho legalmente exigible no debe ser contingente de futuros eventos y debe ser exigible en el curso normal del negocio y en el caso de un evento de incumplimiento, insolvencia o bancarrota del Fideicomiso o de la contraparte. Al 31 de diciembre de 2019 no se tienen compensaciones de activos y pasivos
financieros.
f. Derechos sobre inmuebles fideicomitidos
Los derechos sobre inmuebles fideicomitidos representan los locales comerciales propiedad de AV Promotora, S. A. de C. V. (locales AVP), los cuales fueron cedidos al Fideicomiso para constituir parte de la Garantía de la Emisión de los certificados bursátiles.
g. Pasivos financieros
Los pasivos financieros que no son derivados se reconocen inicialmente a su valor razonable, neto de los costos de transacción directamente atribuible y se valúan posteriormente al costo amortizado. La diferencia entre el monto neto recibido y el valor a pagar es reconocida en el estado de resultados durante el período de duración del préstamo, utilizando el método de tasa de interés efectiva. Los pasivos en esta categoría se clasifican como pasivos circulantes si se espera sean liquidados dentro de los siguientes 12 meses; de lo contrario, se clasifican como no circulantes. Las otras cuentas por pagar son obligaciones de pagar bienes o servicios que han sido adquiridos o recibidos por parte de proveedores en el curso ordinario del negocio.
Los certificados bursátiles representan la emisión de 30,000,000 de títulos con valor nominal de $100 pesos cada uno, cuya amortización se lleva a cabo a través de 204 pagos mensuales, iniciando el 15 de abril de 2015 y hasta el 15 de marzo de 2032. La porción circulante de este pasivo bursátil está representada por el capital e intereses
devengados por pagar en forma mensual.
La obligación del Fideicomiso es pagar en efectivo tanto el importe del capital como los intereses. Esta obligación de pago de efectivo no se puede eludir por parte del Fideicomiso. Asimismo, los certificados bursátiles no permiten ninguna opción a los tenedores de que sean convertidos en acciones o cualquier otro instrumento de capital o patrimonio del Fideicomiso o cualquier otra opción, estos instrumentos son considerados como un pasivo financiero. h. Método de la tasa de interés efectiva
El método de la tasa de interés efectiva es un método de cálculo que sirve para la distribución del gasto/ingreso financiero a lo largo del período cubierto por dicho instrumento. La tasa de interés efectiva es la tasa que descuenta exactamente los flujos de efectivo futuros que se estima cobrar o pagar (incluyendo comisiones y gastos pagados o recibidos que forman parte integral de la tasa de interés efectiva, costos de transacción y otras primas o descuentos) a lo largo de la vida esperada del instrumento financiero (o, cuando sea adecuado, en un período más corto), respecto al importe neto en libros del activo o pasivo financiero a la fecha de reconocimiento inicial.
El ingreso o costo se reconoce sobre la base del interés efectivo para aquellos instrumentos financieros distintos de los activos y pasivos financieros clasificados a valor razonable con cambios en resultados.
i. Patrimonio
Las cifras relevantes a este concepto se encuentran en los estados de situación financiera reportados y representa la totalidad de los activos atribuibles al Fideicomiso menos el impacto de sus pasivos a corto y largo plazo, en consideración del patrimonio del Fideicomiso.
Contractualmente, el patrimonio del Fideicomiso se integra como sigue (los términos cuyas iniciales son en mayúscula corresponden a los definidos en el contrato de fideicomiso o en alguna otra parte en estas notas a los estados financieros):
(xvi).La Aportación Inicial realizada por los Fideicomitentes en términos del contrato de Fideicomiso, sirviendo la firma del mismo como acuse de recibo de dicha cantidad para todos los efectos legales a que haya lugar.
(xvii).Por todas las cantidades que sean depositadas en la Cuenta de Cobranza (cuenta bancaria a nombre del Fiduciario por cuenta del Fideicomiso) por los Arrendatarios correspondientes a las rentas de los Contratos de Arrendamiento, excluyendo el IVA respectivo, y por las cantidades en efectivo
depositadas por el Promotor y Cobrador derivadas de la Cobranza.
(xviii).Por todas las cantidades que sean depositadas en la Cuenta de Cobranza por los Administradores de Condominio o los Fideicomitentes, correspondientes a los Ingresos por Distribuciones a Condóminos, excluyendo el IVA respectivo.
(xix).El producto de la Emisión de los Certificados Bursátiles Fiduciarios, el cual será aplicado en la forma y términos descritos en el Contrato.
(xx).Los Locales AVP (locales comerciales propiedad de AVP) y cualesquiera accesiones posteriores a la firma del Contrato, en el entendido que dichos Locales AVP se ceden únicamente para constituir parte de la Garantía de la emisión de los CBF's.
(xxi).Los Derechos Fideicomisarios (derechos sobre los locales de los centros comerciales por los cuales se cedieron al Fideicomiso los Derechos de Cobro), en el entendido que los Derechos Fideicomisarios se ceden únicamente para constituir la otra parte de la Garantía de la Emisión.
(xxii).Cualquier indemnización pagadera por alguna Aseguradora o cualquier tercero, incluyendo aquella que la autoridad gubernamental pague en caso de una expropiación sobre todo o parte de cualquiera de los Locales Comerciales o de los derechos que se hayan afectado al Fideicomiso.
(xxiii).La Cobranza y los Derechos de Cobro.
(xxiv).El producto de la venta total o parcial de los Locales Comerciales y/o los Centros Comerciales y/o los Derechos Fideicomisarios bajo los términos y condiciones que se establecen en el Contrato.
(xxv).El producto de la venta o adjudicación, en su caso, derivado de la ejecución de la Garantía de la Emisión.
(xxvi).Cualquier Inversión Permitida de las mencionadas en el contrato de Fideicomiso que se efectúe con el Patrimonio del Fideicomiso e intereses u otros ingresos que se generen de las mismas y cualquier otra inversión que el Fiduciario haga en los términos del Fideicomiso.
(xxvii).Cualquier cantidad de dinero o interés, incluyendo las cantidades de la Cuenta de Cobranza (excluyendo el IVA), Cuenta General, de la Cuenta de Reserva de Intereses, la Cuenta de Reserva de Residuales, la Cuenta de Reserva de Predial y la Cuenta de Reserva de Gastos Mensuales.
(xxviii).Cualquier aportación en efectivo que, en su caso, realicen los Fideicomitentes conforme a lo establecido en el Contrato.
(xxix).Cualquier aportación adicional de dinero que realicen los Fideicomitentes a lo largo de la emisión de los CBF's en términos del Contrato y el Contrato de Cesión, las cuales única y exclusivamente podrán destinarse al pago del monto Principal e Intereses de los Certificados Bursátiles Fiduciarios; en el entendido que estas aportaciones adicionales que realicen los Fideicomitentes no computarán para efectos del cálculo del DSCR (o razón de cobertura de la deuda) ni del NOI (Net Operating Income), ambos términos definidos en el contrato de Fideicomiso.
(xxx).Las Cartas de Crédito. (Cartas de crédito que deben ser aportadas al Fideicomiso por los
Fideicomisarios en relación con los montos de arrendamiento que se devengan hasta por tres meses). j. Impuestos a la utilidad
De acuerdo a las disposiciones fiscales aplicables vigentes, el Fideicomiso no es sujeto del Impuesto sobre la Renta ("ISR"), y se considera que es el Fideicomitente quien reconoce los efectos de estos impuestos a la utilidad en su propia información financiera.
k. Resultado integral
El resultado integral lo compone la disminución o aumento en los activos netos, así como otras partidas que por disposición específica de las IFRS se reflejan en el patrimonio y no constituyen aportaciones, reducciones y distribuciones de patrimonio.
l. Reconocimiento de ingresos por intereses
Los ingresos por intereses provenientes de derechos de cobro se reconocen en resultados conforme son devengados a través del método de tasa de interés efectiva.
m. Gastos por intereses
Los gastos por intereses se reconocen en el estado de resultados conforme se devengan a través del método de tasa de interés efectiva. A partir de la fecha de emisión y en tanto no sean amortizados en su totalidad, el pasivo bursátil devengará intereses sobre el saldo insoluto de principal a una tasa de interés fija.