con servicios y actividades compatibles. Se definen dentro de las siguientes sub-zonas: ZOR – GENÉRICO: Urbano no consolidado, ZOR – GENÉRICO:
Suburbano turístico.
Zonas que por su consolidación actual y la trama urbana existente, se puede someter a una reglamentación más genérica de los parámetros urbanísticos. Usos admisibles: usos compatibles con la residencia, el turismo y servicios compatibles.
ZOR – GENÉRICO: Urbano no consolidado: Retiro Frontal:
Frente a calle: 5.00 metros.
Frente a Avenida (igual o mayor a 20 metros): 10.00 metros.
Frente a Rambla: 10.00 metros.
Frente a R.Ib: 15 metros o –de corresponder- lo indicado por Ley N°
10382, artículo 20, en la redacción dada por Ley N° 19438, artículo 70.
De existir calle de servicio sobre R.Ib: 5 metros.
Retiro Lateral. Según Frente de predio: <12 metros sin retiro lateral.
> 12 y < 15 metros unilateral 3 metros. > 15 metros bilaterales de 2 metros.
Retiro posterior: 20% de la Profundidad del predio.
Alturas de la edificación: 3 niveles: 9.50 metros máximo más 3,00 metros
para servicios en galibo a 45º.
Ocupación del suelo: el área de ocupación de las construcciones quedará regulada por los siguientes parámetros máximos:
Factor de Ocupación del Suelo (FOS) máximo: 55% Factor de Ocupación del Suelo Rústico (FOSR): 30% Factor de Ocupación Total (FOT): 120%.
Factor de Ocupación de Subsuelo (FOSS) máximo: 40%. Factor de Ocupación de Suelo Verde (FOSV) mínimo: 40%
Densidad de ocupación habitacional: La cantidad de unidades habitacionales resultará del cociente entero resultante de dividir el área del predio entre 600 (Área del predio/600).
Retiro Frontal:
Frente a calle: 5.00 metros.
Frente a Avenida (igual o mayor a 20 metros): 10.00 metros.
Frente a Rambla: 10.00 metros.
Frente a R.Ib: 15 metros o –de corresponder- lo indicado por Ley N° 10382, artículo 20, en la redacción dada por Ley N° 19438, artículo 70.
De existir calle de servicio sobre R.Ib: 10 metros. Retiro Lateral. Según Frente de predio:
A) <12 metros sin retiro lateral.
B) > 12 y < 15 metros unilateral 3 metros. C) > 15 metros bilaterales de 2 metros.
Retiro posterior: 20% de la Profundidad del predio. En predios con perímetro irregular la línea de retiro posterior resultará del acordamiento en el 20% de las distintas profundidades, debiendo asimilarse al 20 % del área del predio. Alturas de la edificación: 3 niveles: 8.50 metros más 3,50 metros para servicios en gálibo a 45°.
Ocupación del suelo: el área de ocupación de las construcciones quedará regulada por los siguientes parámetros máximos:
Factor de Ocupación del Suelo (FOS) máximo: 40% Factor de Ocupación del Suelo Rústico (FOSR) 45% Factor de Ocupación Total (FOT): 120%.
Factor de Ocupación de Subsuelo (FOSS) máximo: 40%. Factor de Ocupación de Suelo Verde (FOSV) mínimo:55%
Densidad de ocupación habitacional: La cantidad de unidades habitacionales resultará del cociente entero resultante de dividir el área del predio entre mil (Área del predio/1000).
ZOR - PARQUE. Integrado por los padrones de uso público que se plantea como arque, atractor recreativo, natural y de esparcimiento para todo el ámbito del plan parcial y para toda la población – residentes y turismo-, en correspondencia con la Centralidad Sectorial recreativa propuesta en el Decreto 0013/2017.
Usos admisibles: uso público turístico y de servicios compatibles y/o al disfrute de tiempo libre, tendiendo su protección y control del buen uso del suelo.
Retiro Frontal:
Frente a calles de la localidad: 10.00 metros.
Frente a calles internas de los predios: 5 metros
Retiro Perimetral: Perimetral de 10 metros. Entre construcciones de una misma colonia, perimetral de 5 metros.
Alturas de la edificación: 2 niveles: 7 metros más 3,50 metros para servicios en gálibo a 45°.
Ocupación del suelo: el área de ocupación de las construcciones quedará regulada por los siguientes parámetros máximos:
Factor de Ocupación del Suelo (FOS) máximo: 25% Factor de Ocupación del Suelo Rústico (FOSR) 50% Factor de Ocupación Total (FOT): 50%.
Factor de Ocupación de Subsuelo (FOSS) máximo: 0%. Factor de Ocupación de Suelo Verde (FOSV) mínimo: 70%
Densidad de ocupación habitacional: La cantidad de unidades habitacionales resultará del cociente entero resultante de dividir el área del predio entre mil quinientos (Área del predio/1500).
Otras consideraciones:
1. Los padrones involucrados quedarán condicionados a la ejecución de las obras de mejora de drenaje pluvial previstas para la zona. Mientras no se consoliden dichas obras, los permisos de construcción deberán ser estudiados caso a caso.
2. Actividades en el parque: Se permitirá actividades asociadas al proyecto de detalle particular, según los lineamientos del presente plan, que incluirá:
área para colonias de vacaciones existentes y/ nuevas
área para Proyecto de huertas comunitarias
área para espacios recreativo – cultural y juegos infantiles
área para posible reubicación de predios con edificación sobre faja costera.
ZOR – ESPECIAL 1 (COSTERA). Zona Residencial – Turística Costera, que por su interrelación directa con la faja costera se debe plantear una normativa específica para la protección de ese vínculo, priorizando la conservación y protección de dicha faja.
- Usos admisibles: usos compatibles con la residencia, el turismo y servicios compatibles.
- corresponde las afectaciones ZOR GENERICO - suelo urbano no consolidado -, con las siguientes excepciones:
Alturas de la edificación: 2 niveles: 7 metros más 3,50 metros para servicios en gálibo a 45°.
Ocupación del suelo:
Factor de Ocupación del Suelo (FOS) máximo: 35%
Factor de Ocupación del Suelo Rústico (FOSR) 45%
Factor de Ocupación Total (FOT): 70%.
Factor de Ocupación de Subsuelo (FOSS) máximo: 0%.
Factor de Ocupación de Suelo Verde (FOSV) mínimo: 65%.
ZOR – ESPECIAL 2 (Borde urbano Arroyo). Zona Residencial – Turística Costera, que por su interrelación directa con la faja costera del arroyo y debido a los problemas de drenaje pluvial e inundaciones detectados en los estudios hidráulicos de la zona, serán afectados por medidas específicas conforme al mapa de riesgo.
- Usos admisibles: usos compatibles con la residencia, el turismo y servicios compatibles, que a su vez pueda coexistir con posibles eventos de inundación. - corresponde aplicar la normativa de ZOR GENERICO - suelo urbano no consolidado -, con las siguientes excepciones:
Alturas de la edificación: 2 niveles: 7 metros más 3,50 metros para servicios en gálibo a 45°.
Factor de Ocupación del Suelo (FOS) máximo: 30%
Factor de Ocupación del Suelo Rústico (FOSR) 40%
Factor de Ocupación Total (FOT): 60%.
Factor de Ocupación de Subsuelo (FOSS) máximo: 0%.
Factor de Ocupación de Suelo Verde (FOSV) mínimo: 60%.