5. Tanto a la entidad urbanística de gestión como a la sociedad constituida por los propietarios podrán incorporarse como miembros o socios personas o entidades que aporten financiación o asuman la realización de las obras de urbanización y edificación precisas.
Artículo 297. Formas de gestión del sistema
1. En el sistema de concierto la gestión podrá ser realizada:
a) Mediante la constitución en escritura pública, por todos los propietarios, de una entidad urbanística de gestión, que tendrá naturaleza administrativa y duración limitada a la de la actuación.
b) A través de una sociedad mercantil constituida a tal efecto, siempre que en su capital participen todos los propietarios. c) Directamente por el único propietario de la totalidad de los terrenos afectados (artículo 121.1 de la LSG).
El municipio estará representado en la entidad urbanística de gestión y en la sociedad mercantil.
2. Cualquiera de los agentes citados en el apartado anterior tendrá la obligación de formular un proyecto de equidistribución ajustado al contenido de los artículos 105 de la Ley 2/2016, de 10 de febrero, y 260 a 264 de este reglamento, así como unos estatutos por los que se regirá la actuación, salvo que se trate de propietario o propietaria única (artículo 121.2 de la LSG).
El contenido de los estatutos se ajustará a lo dispuesto en el artículo 300.
3. El proyecto de equidistribución será aprobado según el procedimiento establecido en los artículos 265 a 273.
4. La constitución en escritura pública de la entidad urbanística de gestión y de la sociedad mercantil podrá efectuarse en cualquier fase de la tramitación del proyecto de equidistribución y, como máximo, en el plazo de un mes desde la aprobación definitiva del mismo. Hasta ese momento, tendrá plenos efectos la formalización de las mismas en documento privado, siempre que este cumpla con el resto de requisitos señalados en el apartado primero de este artículo (artículo 121.4 de la LSG).
5. Tanto a la entidad urbanística de gestión como a la sociedad constituida por los propietarios podrán incorporarse como miembros o socios personas o entidades que aporten financiación o asuman la realización de las obras de urbanización y edificación precisas (artículo 121.5 de la LSG).
Sección 5.ª Sistema de compensación
Artículo 122. Concepto.
En el sistema de compensación los propietarios aportan los terrenos de cesión obligatoria, realizan a su costa la urbanización en los términos y condiciones que se determinen en el plan y se constituyen en junta de compensación. Artículo 298. Concepto
En el sistema de compensación los propietarios aportan los terrenos de cesión obligatoria, realizan a su costa la urbanización en los términos y condiciones que se determinen en el plan y se constituyen en junta de compensación (artículo 122 de la LSG).
Artículo 123. Constitución de la junta de compensación.
1. La aplicación del sistema de compensación requerirá que los propietarios presenten el proyecto de estatutos y de bases de actuación y que en el momento de su aprobación definitiva superen el 50 % de la superficie del polígono. El proyecto indicado podrá presentarse en el ayuntamiento simultáneamente con el planeamiento detallado o mientras el mismo esté en tramitación y, como máximo, en el plazo de tres meses, a contar desde la aprobación definitiva del referido planeamiento.
La aprobación definitiva del proyecto de estatutos y de bases de actuación quedará condicionada a la previa aprobación definitiva del planeamiento que contemple la ordenación detallada.
2. El órgano municipal competente procederá a su aprobación inicial, publicará el acuerdo de aprobación en el Boletín Oficial de la provincia y en uno de los periódicos de mayor difusión y lo someterá a información pública por plazo de un mes. De forma simultánea, lo notificará de forma individual a los propietarios o titulares de derechos patrimoniales en el polígono, a fin de que, por idéntico término, formulen las alegaciones pertinentes sobre el proyecto de las bases de actuación y estatutos y soliciten su incorporación. Concluida la fase de información pública, el órgano municipal competente deberá otorgar la aprobación definitiva en el plazo máximo de un mes, transcurrido el cual se entenderá aprobado por silencio administrativo.
Podrá prescindirse de este procedimiento de aprobación de bases y estatutos de la junta de compensación si el ayuntamiento previamente hubiera aprobado, con carácter general, un modelo de bases y estatutos, con información pública en el Boletín Oficial de la provincia y en uno de los periódicos de mayor difusión, y los propietarios que superen el 50 % de la superficie del polígono hubieran consentido su aplicación, en escritura pública o documento administrativo fidedigno en el plazo establecido en el apartado primero.
3. La junta de compensación habrá de constituirse en el plazo máximo de tres meses desde la aprobación definitiva de estatutos y bases de actuación, o, en su caso, desde que los propietarios hubieran consentido la aplicación del modelo general de bases y estatutos aprobado por el municipio.
A estos efectos, se requerirá a todos los propietarios, mediante notificación individualizada, para que constituyan la junta de compensación en el plazo indicado.
4. La junta de compensación tendrá naturaleza administrativa, personalidad jurídica propia y plena capacidad para el cumplimiento de sus fines.
5. Un representante del municipio formará parte del órgano rector de la junta de compensación en todo caso, siendo designado en el acuerdo de aprobación definitiva de las bases y estatutos.
6. Los acuerdos de la junta de compensación se adoptarán por mayoría simple de las cuotas de participación, salvo el de aprobación del proyecto de compensación, que requerirá la mayoría absoluta de cuotas, y aquellos otros para los cuales los estatutos exijan una mayoría cualificada.
7. Los acuerdos de la junta de compensación serán recurribles ante el municipio. Artículo 299. Iniciativa y superficie exigida
1. La aplicación del sistema de compensación requerirá que los propietarios presenten el proyecto de estatutos y de bases de actuación y que en el momento de su aprobación definitiva superen el 50 % de la superficie del polígono. El proyecto indicado podrá presentarse en el ayuntamiento simultáneamente con el planeamiento detallado o mientras el mismo esté en tramitación y, como máximo, en el plazo de tres meses, a contar desde la aprobación definitiva del referido planeamiento.
2. El proyecto será presentado en el ayuntamiento junto con una certificación suscrita por persona que actúe en representación debidamente justificada de los propietarios. Dicha certificación acreditará, por cualquier medio válido en derecho, la titularidad y superficie de las parcelas de los propietarios promotores del proyecto, con indicación de sus datos personales a efectos de notificaciones.
3. La falta de presentación del proyecto en el plazo de tres meses desde la aprobación definitiva del planeamiento detallado, habilitará a la Administración actuante para sustituir el sistema de actuación.
No obstante, tendrá plenos efectos el proyecto presentado con carácter anterior a la aprobación definitiva del cambio de sistema de actuación por parte de la Administración actuante.
Artículo 300. Contenido de los estatutos
Los estatutos de las juntas de compensación contendrán, cuando menos, las siguientes circunstancias: a) Nombre, domicilio social, objeto y fines.
b) Órgano urbanístico bajo cuya tutela se actúe.
c) Expresión del polígono que constituye su objeto y de los sistemas generales que hayan de participar en el mismo. d) Instrumentos de planeamiento y gestión urbanística aplicables, con indicación de las fechas de aprobación y publicación de los mismos.
e) Duración.
f) Condiciones o requisitos para incorporarse a la junta, que no podrán ser más gravosos para unos propietarios que para otros.
La incorporación de los cotitulares de una parcela a la junta de compensación podrá ser total, mediante la aportación de toda la parcela a la junta, o parcial, si no todos los propietarios de la misma consintiesen su incorporación.
En el caso de incorporación parcial se observarán las siguientes reglas:
1ª. Se entenderá incorporada a la junta de compensación la cuota indivisa de la superficie de la parcela que corresponda a los comuneros que solicitasen su incorporación, expresada en metros cuadrados según el cálculo sobre el conjunto total de la parcela.
2ª. No resultará necesario que todos los comuneros estén de acuerdo en la incorporación parcial de algunos de ellos, ni tampoco que haya una mayoría de comuneros o de cuotas favorables a la incorporación parcial.
3ª. No será procedente la designación del representante referido en la circunstancia siguiente. g) Condiciones de representación, que deben respetar las siguientes reglas:
1ª. Los cotitulares de una parcela o derecho deben designar una persona como representante ante la entidad, sin perjuicio de responder solidariamente de sus obligaciones; en su defecto, dicho representante debe ser designado por el ayuntamiento.
2ª. Las personas jurídicas y las empresas urbanizadoras deben ser representadas por una persona física.
3ª. En los supuestos de parcelas pertenecientes a menores o a personas que tengan limitada su capacidad de obrar, estarán representados en la junta de compensación por quienes ostenten la representación legal de los mismos. 4ª. En el caso de usufructo la representación corresponde a la persona nuda propietaria.
h) Condiciones o requisitos para la incorporación a la junta de empresas urbanizadoras o personas físicas o jurídicas que aporten financiación o asuman la ejecución total o parcial de las obras.
i) Órganos de gobierno y administración, forma de designarlos y facultades de cada uno de ellos.
Como mínimo, deberá preverse un órgano colegiado de gobierno del que formen parte todos los miembros, un presidente o presidenta y un secretario o secretaria.
Los cargos en los órganos de gobierno podrán recaer en personas físicas o jurídicas, a través, en este último caso, de un representante que sea persona física.
j) Requisitos de la convocatoria de los órganos de gobierno y administración, requisitos y forma de adopción de acuerdos, quórum mínimo y forma de computarse los votos, con expresión de los casos excepcionales en que tales votos no sean proporcionales a la cuota de participación de cada propietario.
k) Derechos y obligaciones de sus miembros.
l) Determinación de los medios económicos de la junta y reglas para la exacción de aportaciones que, con carácter tanto ordinario como extraordinario, pudieran acordarse. Periodicidad de la rendición de cuentas y modo en el que se ha de efectuar. m) Libros sociales y contables que la junta habrá de llevar obligatoriamente, sin perjuicio de los que exijan las normas tributarias.
n) Expresión de los recursos que, con arreglo a derecho, sean procedentes contra los acuerdos de la junta. ñ) Normas sobre su disolución y liquidación.
Artículo 301. Contenido de las bases de actuación
1. Las bases de actuación contendrán las determinaciones siguientes:
a) Criterios para valorar las parcelas aportadas, que podrán ser distintos de los establecidos para la equidistribución cuando así se acuerde por unanimidad.
b) Criterios de valoración de derechos reales sobre las parcelas, servidumbres prediales y derechos personales que pudieran estar constituidos en razón de ellas.
c) Criterios de valoración de edificaciones, obras, plantaciones e instalaciones que deban derruirse o demolerse. d) Criterios de valoración de las parcelas resultantes.
e) Criterios para valorar las aportaciones de empresas urbanizadoras.
f) Procedimiento para contratar, de acuerdo con los principios de publicidad y concurrencia, la ejecución de las obras de urbanización. En su caso, procedimiento para contratar las obras de edificación.
g) Reglas para la adjudicación de parcelas a los miembros de la junta en proporción a los bienes o derechos aportados, expresando los criterios de adjudicación en comunidad, si procediere.
h) Supuestos de incumplimiento de las obligaciones de los miembros de la junta de compensación que darán lugar a la expropiación u ocupación de sus bienes o derechos.
i) Forma y plazos en que los propietarios de parcelas o titulares de otros derechos han de realizar aportaciones a la junta. j) Reglas para la distribución de beneficios y pérdidas.
k) Supuestos de compensación en metálico en las diferencias de adjudicación.
2. Las bases de actuación podrán contener además las determinaciones complementarias que se consideren adecuadas para la correcta ejecución del sistema y de las obras de urbanización, incluso señalando las características técnicas mínimas que deben recogerse en los proyectos de urbanización que se redacten.
Artículo 302. Aprobación inicial e información pública
El órgano municipal competente procederá a su aprobación inicial, publicará el acuerdo de aprobación en el Boletín Oficial de la provincia y en uno de los periódicos de mayor difusión y lo someterá a información pública por plazo de un mes. De forma simultánea, lo notificará de forma individual a los propietarios o titulares de derechos patrimoniales en el polígono, a fin de que, por idéntico término, formulen las alegaciones pertinentes sobre el proyecto de las bases de actuación y estatutos y soliciten su incorporación. Al fin de la incorporación, tanto el anuncio como la notificación informarán del derecho de los propietarios no promotores del proyecto de adherirse e incorporarse al mismo y, con ello, a la futura junta de compensación, debiendo formularse la incorporación mediante escrito dirigido al ayuntamiento dentro del plazo que dure la información pública. Se acompañará al citado escrito la documentación acreditativa de la titularidad de la/s parcela/s del propietario.
Artículo 303. Aprobación definitiva
1. La aprobación definitiva del proyecto de estatutos y de bases de actuación quedará condicionada a la previa aprobación definitiva del planeamiento que contemple la ordenación detallada.
2. Concluida la fase de información pública, el órgano municipal competente deberá otorgar la aprobación definitiva en el plazo máximo de un mes, transcurrido el cual se entenderá aprobado por silencio administrativo siempre que se hubiera producido anteriormente la aprobación definitiva del planeamiento que contenga la ordenación detallada.
3. Un representante del municipio formará parte del órgano rector de la junta de compensación en todo caso, siendo designado en el acuerdo de aprobación definitiva de las bases y estatutos (artículo 123.5 de la LSG).
En el caso de que no se apruebe con carácter expreso el proyecto de estatutos y de bases de actuación, el ayuntamiento deberá designar la persona representante del municipio antes de que se constituya la junta de compensación.
4. El acuerdo de aprobación definitiva se notificará:
a) A todos los propietarios que promovieron el proyecto de estatutos y de bases de actuación, requiriéndoles para constituir la junta de compensación en el plazo máximo de tres meses contados desde la aprobación definitiva del proyecto.
b) Al resto de propietarios del polígono y de los sistemas generales afectados, indicándoles que podrán igualmente adherirse a la junta de compensación en el plazo máximo de tres meses contados desde la aprobación definitiva del proyecto de estatutos y de bases de actuación, en igualdad de derechos y obligaciones que los propietarios promotores del proyecto. Asimismo se les informará de que la falta de incorporación a la junta de compensación comportará la expropiación u ocupación de sus parcelas en favor de la misma.
Transcurrido el plazo previsto en este número, se entenderá que los propietarios que no manifiesten su voluntad expresa de incorporarse a la junta de compensación renuncian a adherirse a la misma, con los mismos efectos y consecuencias de la renuncia expresa. En todo caso, la incorporación será posible si no obstaculiza el desarrollo del proceso y lo aprueba la junta de compensación, de conformidad con sus estatutos.
5. La modificación del proyecto de estatutos y de bases de actuación se sujetará a las mismas disposiciones enunciadas para su tramitación y aprobación.
Artículo 304. Modelo general municipal de estatutos y de bases de actuación
1. Podrá prescindirse del procedimiento de aprobación de bases y estatutos de la junta de compensación recogido en los artículos 302 y 303 si el ayuntamiento previamente hubiera aprobado un modelo general municipal de bases y estatutos y los propietarios que superen el 50 % de la superficie del polígono hubieran consentido su aplicación.
2. Dicho modelo general incorporará el contenido regulado en los artículos 300 y 301.
Una vez redactado, el ayuntamiento someterá el modelo general al trámite de información pública por el plazo de un mes mediante anuncio publicado en el Boletín Oficial de la provincia y en uno de los periódicos de mayor difusión. Finalizado el trámite de información pública, el ayuntamiento publicará el texto definitivo del modelo general en el Boletín Oficial de la provincia, lo que determinará su entrada en vigor.
3. Se podrán acoger al modelo general los propietarios que superen el 50 % de la superficie de cualquiera de los polígonos de gestión del municipio.
El consentimiento de los propietarios al modelo general deberá efectuarse en escritura pública o documento administrativo fehaciente en el plazo máximo de tres meses desde la aprobación definitiva del plan que contenga la ordenación detallada, sin perjuicio de lo dispuesto en el artículo 299.3.
Producido dicho consentimiento, el ayuntamiento deberá efectuar la designación de la persona representante del municipio y practicar las notificaciones exigidas para el procedimiento de aprobación ordinario según lo dispuesto en los números 3 y 4 del artículo 303.
Artículo 305. Naturaleza y constitución
1. La junta de compensación tendrá naturaleza administrativa, personalidad jurídica propia y plena capacidad para el cumplimiento de sus fines (artículo 123.4 de la LSG).
2. La junta de compensación habrá de constituirse en el plazo máximo de tres meses desde la aprobación definitiva de estatutos y bases de actuación, o, en su caso, desde que los propietarios hubieran consentido la aplicación del modelo general de bases y estatutos aprobado por el municipio.
3. La junta de compensación se constituirá en escritura pública o documento protocolizado notarialmente. 4. La junta quedará integrada:
a) Por los propietarios de parcelas del polígono y de los sistemas generales afectados que acepten el sistema. b) Por las entidades públicas titulares de bienes incluidos en el polígono, ya tengan carácter demanial o patrimonial. c) En su caso, por las empresas urbanizadoras que vayan a participar con los propietarios en la gestión del polígono. 5. En el documento notarial de constitución deberá constar:
a) Relación de los propietarios que integran voluntariamente la junta de compensación y, en su caso, de las empresas urbanizadoras.
b) Relación de las parcelas de las que son titulares.
c) Acreditación de que la totalidad de la superficie incluida en el ámbito fue plenamente identificada, en cuanto a la titularidad de las parcelas que la componen, habiéndose adoptado las medidas oportunas sobre las parcelas de titularidad desconocida o no acreditada.
d) Personas que sean designadas para ocupar los cargos de los órganos de gobierno. e) Proyecto de estatutos y de bases de actuación, debidamente diligenciado por la persona que ocupe el cargo de secretario del ayuntamiento, o certificación expedida por la misma persona comprensiva del acuerdo municipal por la que se aprobó dicho proyecto.
Además de los propietarios que constituyen la junta de compensación, deberá también suscribir el documento notarial de constitución la persona representante del municipio que forme parte de la misma y, en su caso, las personas representantes de las empresas urbanizadoras.
6. Constituida la junta de compensación en los términos expuestos, se dará traslado al ayuntamiento de una copia autorizada de la escritura, lo que determinará la adquisición de su personalidad jurídica y plena capacidad de obrar.
Artículo 312. Adopción e impugnación de los acuerdos de la junta de compensación
1. Los acuerdos de la junta de compensación se adoptarán por mayoría simple de las cuotas de participación, salvo el de aprobación del proyecto de compensación, que requerirá la mayoría absoluta de cuotas, y aquellos otros para los cuales los estatutos exijan una mayoría cualificada (artículo 123.6 de la LSG).
2. Los acuerdos de la junta de compensación serán recurribles ante el municipio (artículo 123.7 de la LSG) en el plazo de un mes desde su adopción mediante recurso de alzada, sin perjuicio de los recursos de carácter interno que, en su caso, establecieran los estatutos. La resolución del recurso por parte del municipio agotará la vía administrativa.
3. Los miembros de la junta no podrán promover interdictos de retener y recobrar la posesión frente a resoluciones de la junta de