Experiment setup

El poseedor del bien durante el plazo de vigencia del contrato de arrendamiento; precisamente recae el mayor número de obligaciones impuestas, no solo legal si no contractual en el arrendatario,.

Decimos esto porque el C.C. regula las obligaciones del arrendatario en 6 artículos, en los cuales le establece un voluminoso conjunto de obligaciones. Resulta usual que cuando en la práctica se celebran contratos de arrendamiento, el mayor número de obligaciones que se consignan en ellos, así como el mayor detalle acerca de las mismas, este compuesto por las obligaciones del arrendatario.

2.2.1. Obligaciones de recibir el bien

“El Inciso 1 Del Artículo 1681 establece que el arrendatario está obligado a recibir el bien.

Al haber establecido esta aparente obligación, resulta una demasía, ya que todo acreedor (el arrendatario, es acreedor del bien que se le tiene que entregar) tiene el deber de recibir el bien. Sin embargo, esta situación resulta tan evidente que ni el derecho de obligaciones la regula de manera expresa.

Si el arrendatario se negase a recibir el bien, el arrendador, en caso de insistir, en la ejecución del contrato, podría llegar a forzar el pago a través del mecanismo judicial de la consignación. Claro está que, en tal situación, difícilmente dicho arrendador insistirá en que el contrato se ejecute, ya que al encontrarse iniciando la ejecución de la relación

jurídica creada con el arrendatario, y advirtiendo el problema planteado.”(Biblioteca nacional del Perú, 2016, pág. 371)

2.2.2. Obligación de cuidar diligentemente el bien

Según el artículo 1681 inciso 1) del C.C., el arrendatario está obligado a cuidar diligentemente el bien.

El cuidado del bien que debe asumir el arrendatario será el de actuar, con relación a este, como actuaría una persona responsable en torno a los bienes que son de su propiedad.

Este patrón de conducta es de carácter objetivo, asumiendo un ideal de persona responsable y de ninguna manera ubicando tal situación es una persona en particular (ni mucho menos en el arrendatario del que se trate).

Esta situación no plantea, de ninguna manera, el impedimento de hacer uso correcto del bien, siempre teniendo en consideración que dicho bien deberá ser de vuelto a la finalización del contrato, sin más desgaste que el de su uso ordinario.

2.2.3. Obligación de usar el bien para el destino que se le concedió en el contrato o el que pueda presumirse de las circunstancias

La mayoría de contratos se establece la finalidad para la que se arrienda el bien, podría no haberse establecido nada al respecto.

Uno de los casos, es evidente el arrendatario tendrá que dar un uso conforme al destino contraído, no pudiendo en lo absoluto darle otro

destino diferente. Vale decir, no podrá, sin autorización del arrendador, darle un destino que incluso implicara un deterioro menor quien el que conllevaría al destino convenido en el contrato.

Aquí de lo que se trata es del simple resguardo del principio de identidad en el cumplimiento de las obligaciones, e modo tal que el arrendador no requiera exponer los motivos de una eventual negativa a aceptar que su arrendatario de un destino diferente al bien (ya que razones podría haber en abundancia). Estas razones serian aquellas de orden moral (por ejemplo, si se quisiera dedicar el bien a alguna actividad lícita pero reñida con la moral del arrendador); religioso (como podría ser el caso de que el arrendatario desease utilizar el inmueble como centro de reunión religiosa de una confesión distinta a la del arrendador); político (en la medida en que el arrendador no comparta las convicciones del arrendatario); o incluso en cualquiera de los casos anteriores, aun habiendo afinidad de ideas o de pensamientos, o si simplemente el arrendador no desea aceptar n cambio de destino o uso del bien arrendado.

En cuanto a la posibilidad de que las partes no hayan convenido de manera expresa el destino que se le dará al bien, tendríamos que solucionar el problema de acuerdo con las circunstancias, tal como establece la última parte del inciso 1 del Artículo 1681 del C.C.

En primer término, debería analizarse cuál es el uso que tiene registrado el bien ante el respectivo municipio distrital, y en tal caso se consideraría que en el mismo comercial o particular.

Pero, en la medida que las características del inmueble o la naturaleza del giro del negocio del arrendatario resulten inequívocas, podrá concluirse, de acuerdo con las circunstancias, por ejemplo, que el bien deberá ser destinado al local comercial, oficinas administrativas, casa para uno de los ejecutivos de la empresa, etc.

2.2.4. Obligación de pagar puntualmente la renta

“De acuerdo a lo establecido por el inciso 2 del artículo 1681 del C.C. el arrendatario está obligado a pagar puntualmente la renta en el plazo y lugar convenido y, a falta de convenio, cada mes en su domicilio.

Con relación al momento del pago de la renta, cabe tener en cuenta el Artículo 1676 del C.C.

Articulo 1676.- El pago de la renta puede pactarse por periodos vencidos o adelantados. A falta de estipulación, se entiende que se ha convenido por periodos vencidos.

En primer lugar habría que decir que el artículo 1676, antes citado, no establece una presunción en torno al plazo de cada periodo.

En tal sentido, se entenderá que las partes deberán pactar en el contrato de arrendamiento, cada cuantos días, semanas, meses o años se entenderá que vence un periodo. Así, el periodo podría ser diario, semanal, mensual, anual, o el que las partes considere conveniente pactar.

Sin embargo, podríamos imaginar que el supuesto en el cual las partes hubiesen omitido, inadvertidamente, establecer la duración de cada periodo.

Pensamos que en tal situación, y naturalmente si las circunstancias del caso o una interpretación integral del contrato mismo no permitiesen deducir algo distinto debería entenderse que los periodos son mensuales.

Pero independientemente de la duración de cada periodo las partes pueden convenir que el pago de la renta se efectué al inicio del periodo, al final del mismo o en algún intermedio.

Sobre este particular existe la más amplia libertad dentro del derecho peruano.

Sin embargo, lo que podría es que las partes omitan efectuar tal precisión al momento de celebrar al contrato. En esta eventualidad, la ley presume, a través del artículo 1676, que el pago de la se ha convenido por periodos vencidos, lo cual equivale a decir que dicho pago deberá efectuarse el ultimo da del periodo (no así el primer día del periodo siguiente, pues es razonable entender que se pague el día en que está venciendo el periodo al que corresponde la renta no el día en que está comenzando el periodo siguiente).

Entendemos que la ley presume que la renta se pacta por periodos vencidos, porque se trata de un pago que ese efectúa como contraprestación a una prestación ya ejecutada. Es decir, que el arrendatario paga la renta de un periodo por el que ya ha hecho uso del bien, y no paga la renta de un periodo que por el que recién va a hacer uso del mismo.

Esta última situación también seria perfectamente justa, en la medida en que apreciamos los intereses del arrendador.

Es claro que la ley ha preferido proteger los interese del arrendatario, tal vez en aplicación directa del principio favor debitoris. Aquí es necesario entender, naturalmente, que no s estamos refiriendo al deudor de la renta, vale decir, al arrendatario.

Sin embargo, resulta frecuente apreciar en los contratos de arrendamiento que los contratantes acuerdan, al momento de su celebración, el pago de las rentas o mensualidades adelantadas.

Esta deformación es fruto de la desconfianza que se generó entre arrendadores y arrendatario en décadas pasadas con las diversas normas regulatorias del inquilinato, que tuvieron como norma más representaba el recordado decreto-ley Nº 21938 y su respectivo reglamento.”(Jallurana, 2010).

2.3. EL ARRENDAMIENTO Y EL PRECARIO SEGÚN EL IV PLENO