APPENDIX H
FIVE PRINCIPLES FOR EFFECTIVE TEACHING An Operational Model
0229-97 ORGANO SG Tributos FECHA SALIDA 10/02/1997 NORMATIVA
Ley 37/1992, Art. 4, 5, 20, 91 RD Legislativo 1/1993, Art. 27
DESCRIPCION
La empresa consultante se dedica a la compraventa de viviendas antiguas para su rehabilitación integral (se las deja diáfanas creando después una nueva distribución, adecuándolas para su habitabilidad a lo dispuesto en los R.D. 1932/91 y 726/93). Una vez efectuada la rehabilitación, la empresa procede a su venta.
CUESTION
¿Es correcta la sujeción de la venta al I.V.A. al 7% y al 0,50 de Actos Jurídicos Documentados?.
CONTESTACION
Según dispone el apartado Uno del artículo 4 de la Ley 37/1992, de 28 de diciembre, del Impuesto sobre el Valor Añadido, estarán sujetas al Impuesto las entregas de bienes y prestaciones de servicios realizadas en el ámbito espacial del Impuesto por empresarios o profesionales a título oneroso, con carácter habitual u ocasional, en el desarrollo de su actividad empresarial o profesional.
A continuación, el apartado Dos considera realizadas, en todo caso, en el desarrollo de una actividad empresarial o profesional, las entregas de bienes y prestaciones de servicios efectuadas por las sociedades mercantiles.
Finalmente el apartado Cuatro indica que las operaciones sujetas a este Impuesto no estarán sujetas al concepto "transmisiones patrimoniales onerosas" del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, (salvo como se indica en la letra a) de dicho apartado que las mismas estén exentas del I.V.A.).
El artículo 5 de la misma Ley 37/1992 establece en sus letras b) y d) que a los efectos de lo dispuesto en esta Ley, se reputan empresarios o profesionales:
- las sociedades mercantiles en todo caso, y - quienes efectúen la urbanización de terrenos o la promoción, construcción o rehabilitación de edificaciones destinadas, en todos los casos, a su venta, adjudicación o cesión por cualquier título, aunque sea ocasionalmente.
Por otra parte, el artículo 20.Uno.22º señala que estarán exentas de este Impuesto las
segundas y ulteriores entregas de edificaciones, incluidos los terrenos en que se hallen enclava- das, cuando tengan lugar después de terminada su construcción o rehabilitación.
El mismo precepto indica que "a los efectos de lo dispuesto en esta Ley, se considerará primera entrega la realizada por el promotor, que tenga por objeto una edificación cuya construcción o rehabilitación esté terminada. No obstante no tendrá la consideración de primera entrega la realizada por el promotor después de la utilización ininterrumpida del inmueble por un plazo igual o superior a dos años por su propietario, o por titulares de derechos reales de goce o disfrute o en virtud de contratos de arrendamiento sin opción de compra, salvo que el adquirente sea quien utilizó la edificación durante el referido plazo".
Más adelante indica dicho precepto que, "también a los efectos de esta Ley, las obras de rehabilitación de edificaciones son las que tienen por objeto la reconstrucción de las mismas mediante la consolidación y el tratamiento de las estructuras, fachadas o cubiertas y otras análogas siempre que el coste global de las operaciones de rehabilitación exceda del 25 por 100 del precio de adquisición, si se hubiese efectuado durante los dos años inmediatamente
anteriores o, en otro caso, del verdadero valor que tuviera la edificación o parte de la misma antes de su rehabilitación".
Finalmente, el artículo 91-1-7º preceptúa que "se aplicará el tipo del 7 por 100, a los edificios o parte de los mismos aptos para su utilización como viviendas, incluidos los garajes y anexos en ellos situados que se transmitan conjuntamente.
A los efectos de esta Ley no tendrán la consideración de anexos a viviendas los locales de negocios, aunque se trasmitan conjuntamente con los edificios o parte de los mismos
destinados a viviendas. No se considerarán edificios aptos para su utilización como viviendas las edificaciones destinadas a su demolición a que se refiere el artículo 20, apartado Uno, número 22º, párrafo sexto, letra c) de esta Ley".
2. En base a todo lo anterior, esta Dirección General considera ajustada a derecho la siguiente contestación a la consulta formulada:
La actividad realizada por la empresa consultante es la rehabilitación integral de edificaciones para su venta como viviendas; por tanto, a tenor de los artículos citados con anterioridad, se trata de una actividad sujeta al Impuesto sobre el Valor Añadido, al ser realizada por
empresarios en el desarrollo de su actividad empresarial.
Igualmente, la venta de las mismas tiene la consideración de primera entrega, y dado que el coste global de la rehabilitación excede del 25 por 100 del precio de adquisición de la
edificación, no quedará exenta de este impuesto, siéndole de aplicación el tipo impositivo del 7
43
por 100, que deberá ser repercutido en factura a los compradores de las viviendas.
En cuanto al gravamen del 0,50 por 100 por Actos Jurídicos Documentados, debe señalarse que el Real Decreto Legislativo 1/1993, de 24 de septiembre, por el que se aprueba el Texto
Refundido de la Ley del Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados, indica en su artículo 28 que quedan sujetos a gravamen por Actos Jurídicos Documentados las escrituras, actas y testimonios notariales; por tanto, la venta de las viviendas, instrumentada en escritura pública, queda sujeta al Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales Onerosas y Actos Jurídicos Documentados, por el concepto Actos Jurídicos Documentados, Documentos Notariales.
Dicha operación cumple los requisitos de sujeción del artículo 31-2 del texto citado:
-Que la operación se instrumente en una escritura pública o acta notarial, que tenga por objeto cantidad o cosa evaluable.
-Que contengan actos o contratos inscribibles en los Registros de la Propiedad, Mercantil o de Propiedad Industrial.
-Que los actos o contratos anteriores no se encuentren sujetos al Título I de Transmisiones Patrimoniales Onerosas, o al Título II de Operaciones Societarias del mismo ITP y AJD ni al Impuesto sobre Sucesiones y Donaciones.
No obstante, debe señalarse que a tenor de lo dispuesto en el artículo 29 del mismo Texto Refundido serán los adquirentes de las viviendas los sujetos pasivos, y, por tanto, los obligados al pago de dicho gravamen.