2.2.1 FINANZAS.
La finanza es una rama de la economía que se encarga de estudiar cómo se obtienen y gestionan los fondos; es decir analiza a las actividades relacionadas con el intercambio y manejo de capital. Por lo tanto podemos manifestar que las finanzas se encargan de la administración del dinero.
2.2.2 GESTIÓN.
La gestión es la acción y la consecuencia de administrar algo. Administrar, por otra parte, abarca las ideas de gobernar, disponer, dirigir, ordenar u organizar una determinada cosa o situación. Se enfoca en la utilización eficiente de estos recursos, en la medida en que debe maximizarse sus rendimientos.
Es decir lograr el correcto manejo de los recursos de los que dispone una determinada organización, como por ejemplo, empresas, organismos públicos, organismos no gubernamentales, etc.
2.2.3 ECONOMÍA
La Economía estudia la forma en que los hombres utilizan recursos escasos o limitados (tierra, trabajo, bienes de capital, tales como maquinaria y los conocimientos técnicos) para obtener distintos productos (trigo, carne, abrigo, conciertos, carreteras, yates, etcétera) y distribuirlos entre los miembros de la sociedad para su consumo. (Samuelson, 1972, p. 5.)
La Economía es el estudio de la manera en que los hombres y la sociedad utilizan mediante dinero o no los recursos productivos escasos para obtener distintos bienes y distribuirlos para su consumo presente o futuro entre las diversas personas y grupos que componen la sociedad. (Samuelson, 1972, p. 6.)
La economía se ocupa de administrar los recursos escasos para producir bienes y servicios y distribuirlos al consumidor
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Campos de la economía
- Microeconomía
Es la parte de la teoría económica que estudia el comportamiento individual de agentes económicos como son los consumidores o los empresarios, que abstrae del mundo real los aspectos fundamentales de los fenómenos económicos para luego obtener un modelo de análisis de las situaciones reales de la vida económica.
- Macroeconomía
Estudia magnitudes agregadas, totales o globales, tales como la producción total, el consumo global, la ocupación o el ingreso, etcétera, a nivel nacional. Es John Maynard Keynes (economista británico) a quien, en gran parte, se debe el impulso al análisis macroeconómico.
2.2.4 INVERSIÓN
Es una colocación de capital para obtener una ganancia futura en una operación, proyecto o iniciativa empresarial con el fin de recuperarlo con intereses en caso de que el mismo genere ganancias.
Esta colocación supone una elección que resigna un beneficio inmediato por uno futuro y, por lo general, improbable.
2.2.5 EJECUTIVO
El que ejecuta o lleva a cabo algo .Un ejecutivo es, por otra parte, una persona que forma parte de una comisión ejecutiva o que ejerce un cargo de alta dirección dentro de una empresa. El ejecutivo suele recibir un salario elevado y tiene la obligación de vestir de manera formal.
2.3. CONCEPTOS ARQUITECTONICOS
2.3.1 CENTRO EMPRESARIAL
Los centros de empresariales son espacios de apoyo e iniciativa empresariales, cuyo objetivo es facilitar la puesta en marcha de una actividad empresarial. Por ello los centros de empresas ofrecen aquellas infraestructuras y servicios adecuados a la necesidad de los negocios emergentes.
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2.3.2 EMPRESA
Una empresa es una unidad económico-social, compuesta por elementos humanos, materiales y técnicos, que tiene el objetivo de obtener utilidades a través de su participación en el mercado de bienes y servicios. Para esto, hace uso de los factores productivos (trabajo, tierra y capital).
Clasificación
POR SECTORES ECONOMICOS
- Extractivas: Dedicadas a explotar recursos naturales.
- Servicios: Entregarle sus servicios o la prestación de estos a la comunidad. - Comercial: Desarrolla la venta de los productos terminados en la fábrica. - Agropecuaria: Explotación del campo y sus recursos.
- Industrial: Transforma la materia prima en un producto terminado. SEGÚN SU TAMAÑO
- Micro empresa: si posee entre uno y cinco trabajadores.
- Pequeña empresa: si tiene un número entre 6 y 50 trabajadores. - Mediana empresa: si tiene un número entre 51 y 500 trabajadores. - Gran empresa: si posee más de 250 trabajadores.
- Multinacional: si posee ventas internacionales. POR EL ORIGEN DEL CAPITAL
- Público: Su capital empresarial es propiedad del Estado o Gobierno - Privado: Son aquellas en que el capital proviene de particulares.
- Economía Mixta: El capital proviene una parte privada y en parte publica POR LA EXPLOTACIÓN Y CONFORMACIÓN DE SU CAPITAL.
- Multinacionales: En su gran mayoría el capital es extranjero y explotan la actividad en diferentes países del mundo (globalización).
- Grupos Económicos: Estas empresas explotan uno o varios sectores pero pertenecen al mismo grupo de personas o dueños.
- Nacionales: El radio de atención es dentro del país normalmente tienen su principal en una ciudad y sucursales en otras.
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- Locales: Son aquellas en que su radio de atención es dentro de la misma localidad.
POR EL PAGO DE IMPUESTOS
- Personas Naturales: El empresario como Persona Natural es aquel individuo que profesionalmente se ocupa de algunas de las actividades mercantiles, la Persona Natural se inscribe en la Cámara de Comercio, igualmente se debe hacer con la Matrícula del Establecimiento Comercial.
Están obligados a pagar impuestos, su declaración de renta aquí le corresponde a trabajadores profesionales independientes y algunos que ejercen el comercio.
Los libros que se deben inscribir ante Cámara y Comercio son: Libro de Registro de Operaciones Diarias, Libro de Inventario y de Balances y Libro Mayor y de Balances. ·
- Sucesiones Ilíquidas: En este grupo corresponde a las herencias o legados que se encuentran en proceso de liquidación.
- Régimen Simplificado: Pertenecen los comerciantes que no llenan requisitos que Exige la DIAN. Ejemplo: Las pequeñas tiendas, no están obligados a llevar contabilidad.
- Régimen Común: Empresas legalmente constituidas y sobrepasan las limitaciones del régimen simplificado, deben llevar organizadamente su contabilidad.
- Gran Contribuyente: Agrupa el mayor número de empresas con capitales e ingresos compuestos en cuantías superiores a los miles de millones de pesos. Son las más grandes del país.
POR EL NÚMERO DE PROPIETARIOS
- Individuales: Su dueño es la empresa, por lo general es él solo quien tiene el peso del negocio.
- Unipersonales: Se conforma con la presencia de una sola Persona Natural o Jurídica, que destina parte de sus activos para la realización de una o varias actividades mercantiles.
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Su nombre debe ser una denominación o razón social, seguida de la expresión "Empresa Unipersonal" o de la sigla "E.U", si no se usa la expresión o su sigla, el contribuyente responde con todos sus bienes aunque no estén vinculados a la citada empresa.
- Sociedades: Todas para su constitución exigen la participación como dueño de más de una persona lo que indica que mínimo son dos (2) por lo general corresponden al régimen común.
Componentes de una empresa
– Capital físico. Está formado por los elementos más evidentes que se encuentran en una empresa, y se pueden observar a simple vista: terrenos, inmuebles, naves industriales, maquinaria, equipos informáticos, herramientas, mobiliario, etc. Todos ellos son imprescindibles para realizar su actividad, bien sea la fabricación de bienes o la prestación de servicios.
– Capital humano. Por muy importantes que sean los bienes que utiliza una empresa para producir, de nada sirven por sí solos. Es necesaria la presencia de personas que lleven a cabo la actividad productiva utilizando los medios que tienen a su disposición. Dentro del capital humano podemos distinguir a: Los dueños o propietarios de la empresa, los directivos y los trabajadores. – Elementos intangibles. Se trata de factores que son difíciles de observar pero
que resultan cruciales para el éxito de la empresa. Se pueden dividir en dos categorías:
– Capital intelectual. Es la formación previa de las personas que trabajan en la empresa, su experiencia acumulada y, en definitiva, todo aquello que atesoran en su cabeza y que les hace conseguir unos resultados que serían imposibles de alcanzar sin dichos conocimientos.
– Activos intangibles. Son elementos que pertenecen a la empresa pero no son observables a simple vista. El hecho de que sean intangibles no implica ni mucho menos que no deban ser tenidos en cuenta.
– Capital financiero. La empresa necesita el dinero desde su nacimiento para comprar el capital físico que utilizará, y posteriormente recibirá ingresos de las ventas, deberá pagar a los trabajadores, a los proveedores de materias primas, etc. Este capital financiero no tiene por qué ser dinero en efectivo; es
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más, cada vez se usa menos esta modalidad, y se utilizan medios de pago como las transferencias bancarias, cheques, pagarés, letras de cambio, tarjetas de crédito, etc. Además de a los recursos propios, las empresas también suelen acudir a la financiación ajena (dinero que le prestan las entidades financieras). (https://aprendeconomia.wordpress.com/2010/11/11/4- los-componentes-de-la-empresa/)
2.3.3 BANCO
Edificio que alberga una institución bancaria. La actividad consiste en recoger del publico recursos monetarios para con ello conceder crédito a las distintas actividades económicas en banco es una entidad
financiera que se dedica a la administración de dinero. El banco
ofrece servicios como el depósito de valores y el préstamo de capital. (ENCICLOPEDIA DE ARQUITECTURA PLAZOLA)
SUCURSAL BANCARIA
Edificio donde se llevan a cabo operaciones bancarias de manejo de dinero de cuentahabientes como son: prestamos, cambio de moneda, ahorros, inversiones y pagos de servicio suele situarse en punto estratégicos, como zonas comerciales y de oficinas. (ENCICLOPEDIA DE ARQUITECTURA PLAZOLA)
2.3.4 SEDE
Una sede corporativa, también conocida como cuartel general por el
término inglés headquarter, es el edificio que concentra las actividades y funciones más importantes de una corporación. El concepto tiene lógica si la compañía en cuestión tiene varias oficinas.
2.3.5 OFICINAS
Local destinado a trabajos de tipo administrativo, donde trabajan los empleados públicos o particulares. Establecimiento público o privado donde se trabaja, prepara, gestiona y se organiza una empresa.
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TIPOLOGÍAS DE OFICINAS Según RNE
- Oficina independiente: Edificación de uno o más niveles, que puede o no
formar parte de otra edificación.
- Edificio corporativo: Edificación de uno o varios niveles, destinada a
albergar funciones prestadas por un solo usuario. (REGLAMENTO NACIONAL DE EDIFICACIONES ‘RNE’)
POR CLASE
La clasificación dentro de ella se realiza según Antigüedad, Localización, Calidad constructiva, Sistema constructivo, Precio, Perfil del Cliente.
- Clase A.- Se trata de edificios para renta. Habitualmente son los más
deseados del mercado y atrae a clientes con gran poder económico debido a su excelente localización, alto nivel de diseño, alojamiento con servicios exclusivos, sistemas tecnológicos y gestión. Si bien antiguos edificios pueden ser reciclados y posicionados en el mercado de Clase A, los edificios que entran en esta categoría son nuevos en su mayoría, en algunos mercados existe lo que se denomina Edificio Inteligente.
- Clase B.-Edificios con buena ubicación, gestión y buen nivel constructivo
cuya estructura funcional se encuentra obsoleta o deteriorada. Se trata de edificios de generaciones pasadas que han tenido un alto grado de mantenimiento.
- Clase C.-Generalmente son edificios más antiguos que los A y B y que no
han sido modernizados. Asimismo las clasificaciones o diferencias de estos pueden variar perceptiblemente de acuerdo al mercado.
POR LOCALIZACIÓN
En el área metropolitana existen áreas para clasificar, las cuales implican los patrones de desarrollo; por ello se clasifica en:
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- El centro de la ciudad; generalmente se caracteriza por una alta densidad y
altos alquileres. Los clientes que prefieren este tipo de localizaciones son corporativos e institucionales.
- En áreas suburbanas; es más difícil clasificar el tipo de cliente, ya que las
razones de la localización en áreas suburbanas pueden obedecer a distintos factores.
POR TAMAÑO
En cuanto al tamaño de la oficina, varía de acuerdo con la localización, el tipo de clientes, y las regulaciones urbanísticas.
- Gran Altura 16 pisos o más - Mediana Altura 4 a 15 pisos - Baja Altura 1 a 3 pisos
POR USOS Y TIPOS DE PROPIEDAD
Los edificios pueden tener un propietario o varios. Al mismo tiempo pueden tener un solo locador o varios. Asimismo se encuentran en el mercado edificios muiltipropietarios y edificios corporativos.
POR TERMINACIÓN Y AMENITIES
Se identifican los siguientes elementos que son considerados a los efectos de clasificar a los edificios en:
Nivel de terminaciones - Nivel de tecnología
- Parking (costo y capacidad)
POR SUSTENTABILIDAD.
Los edificios de última generación califican bajo los estándares LEED
“Leadership in Energy and Environmental Design” siglas en inglés para la
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aseguran la sustentabilidad del edificio, con ahorro de energía y tratamiento ecológico de todos sus componentes.
CLASIFICACIÓN DE SUPERFICIES
Al momento de analizar el inmueble a tasar y al considerar los antecedentes deberá prestarse suma atención a considerar las superficies. Dejando bien en claro cuál es la superficie que se toma, que espacios incluye.
- Superficie Total: incluye los m2 propios y de uso común.
- Superficie Propia: incluye sólo los m2 disponibles para uso exclusivo de la
unidad a tasar, incluyendo pasillos y zonas de servicios.
- Superficie de Alfombra: es la superficie destinada exclusivamente a oficinas,
excluyendo servicios.
SEGÚN LA DISPOSICIÓN
Disposición secuencial de las oficinas de una y varias personas a lo largo de la fachada es característica de este tipo. Se accede a través de un pasillo compartido. (http://bene.com/en/bene-services/bene-group-en/)
- Oficina individual.- este tipo de oficinas ofrece intimidad, individualidad.
IMAGEN N° 1:Tipología oficina individual
Fuente: City Office 2015.
- Oficina combinada.- consiste en la combinación de las oficinas de una y
varias personas estandarizados para el trabajo enfocado, con una reducción significativa superficie útil. La comunicación se produce en la zona compartida multifuncional interior (zona central). Paredes de los pasillos son transparentes con el fin de dotar a la zona central con luz natural. La zona
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central también sirve como punto de encuentro para las áreas de intercambio, interacción y apoyo.
IMAGEN N° 2: Tipología oficina combinada
Fuente: City Office 2015
- Oficina del equipo.- Los diferentes tipos de oficinas dentro de un edificio de
oficinas o en el suelo. La atención se centra en la variabilidad y flexibilidad de diseños de oficina. Diseñado para ser parcialmente abierta y transparente, con una antelación a corto plazo para los requisitos especiales de la empresa.
IMAGEN N° 3: Tipología de oficina del equipo
Fuente: City Office 2015
- Oficina de planta abierta.- Reúne las ventajas de diversas formas de
oficinas en escenarios de aplicación de planta abierta. La comunicación y la calidad de la interacción se convierten en el foco sin mitigar la privacidad y la oportunidad de concentrarse. Los empleados eligen las zonas y áreas que mejor se adapten a sus actividades. La eficiencia del espacio se consigue con las áreas del lugar de trabajo compacto. Se logra el uso eficiente del espacio, la flexibilidad en escenarios de aplicación de planta abierta, mezcla de planta abierta, grupo y oficinas de combinación, la apertura y el intercambio de conocimientos, concentración, comunicaciones, calidad de la interacción.
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IMAGEN N° 4: Tipología de oficina de planta abierta
Fuente: City Office 2015
SEGUN COLLIERS INTERNATIONAL
- Clase A+: Clasificación dada a aquellos edificios de oficinas que poseen
características exclusivas de diseño, arquitectura y ubicación. Dentro de los criterios más relevantes se encuentran: poseer plantas de más de 600 m², piso técnico, climatización independiente por piso y antigüedad máxima de 15 años. Además cuentan con eficiencia energética y una excelente clasificación LEED (Gold o Platinum)
- Clase A: Es la clasificación otorgada a aquellos edificios que, aunque poseen
características y terminaciones de calidad, no alcanzan a ser Clase A+. Estos edificios deben tener un máximo de 25 años de construcción, con plantas libres de al menos 400 m² y una altura entre piso y cielo falso de al menos 2,5 metros.
- Clase B: Clasificación otorgada a aquellos edificios que poseen características
y terminaciones de calidad media a alta, o incluso superior, pero en ubicaciones alejadas de los polos de oficinas tradicionales. Estos edificios deben tener un máximo de 40 años de construcción, con plantas libres de al menos 150 m2 y una altura entre piso y cielo falso de al menos 2,30 metros. (WORLD OFFICE FORUM 2015)
2.3.6 HITO URBANO
Se refiere a aquellos puntos fijos en la trama urbana que son significativos bien por su presencia material, bien por su significado simbólico.
Esos hitos deben cumplir con una o con las dos condiciones previamente expuestas: ser físicamente destacados y tener una carga simbólica
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importante. Los hitos cumplen un papel importante en la estructura física y en la mentalidad de una ciudad. (TEHUARQ 2009)