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posición dada por la Corte Constitucional mediante sentencia C-1265 de 2000, hoy en día no se cuenta con una acreditación educativa que permita fijar que aspectos del conocimiento debe tener una persona para ser reconocido como un verdadero avaluador, esta responsabilidad recae hoy en día en las Lonjas de Propiedad Raíz entidades que si bien es cierto son expertas en materia inmobiliaria no lo son en la parte educativa, si se exige la acreditación de conocimientos e inscripción en una lonja, no se determina que es exactamente lo que se enseña, pues el control sobre las lonjas la tiene la Súper Intendencia de Industria y Comercio y no el Ministerio de Educación.

La parte de formación profesional es algo que corresponde al sector educativo y no al comercial, debido a eso hoy en día las lonjas han iniciado convenios con instituciones educativas para que sean estas las que impartan la respectiva catedra, pero la acreditación, certificación y vinculación de que la persona sea reconocida como avaluador le corresponde a las lonjas, a pesar de que el individuo soporte la tenencia de diferentes estudios en materia inmobiliaria y no este afiliado a una lonja, no podrá ejercer con plenitud dicha profesión.

Los sectores económicos y comerciales del país, que son los más beneficiados con las diferentes actividades que involucran la parte inmobiliaria deben velar por el reconocimiento y profesionalización de los avaluadores, pues la falta de formalización en la educación sobre este tema puede seguir generando detrimentos patrimoniales en donde se involucran tanto públicos como privados frenando inversiones que parten del desarrollo urbanístico.

4.4.2. Determinación de características. Debe entenderse por características aquellos rasgos inherentes que lo diferencian de los demás campos de estudio, el avalúo inmobiliario aportado como prueba dentro del proceso judicial o en cualquier otro trámite, posee los siguientes elementos propios de su naturaleza:

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Es personal: Porque la información proviene de una persona debidamente individualizada e identificada denominada avaluador que tiene una serie de conocimientos profesionales sobre el objeto (inmueble) relacionado en el proceso.

Es una declaración técnica: Claro está que no basta con que el avaluador tenga los conocimientos requeridos, sino que debe aportar su concepto mediante un dictamen, que termina siendo una declaración que sirve como apoyo para tomar una decisión dentro del proceso o tramite.

Es documental: El dictamen es un documento y medio de prueba que evidencia los pasos y elementos tenidos en cuenta para emitir el avalúo, permitiendo incluso una reconstrucción de los hechos y del objeto que interesan al proceso, el cual siempre debe estar sustentado y soportado con sus respectivos anexos.

4.4.3. Principios. En materia de avalúos se puede hablar de dos principios diferentes, unos fundamentales y otros complementarios.

4.4.3.1. Principios fundamentales. Son aquellos que rigen toda la actividad valuatoria, no pueden ser modificados y actualmente están incluidos en el decreto 422 de 2000 donde se refieren a estos como “criterios” pero que deben ser considerados como “principios fundamentales”, en el numeral 1.1. “marco legal del avalúo inmobiliario” se transcribe lo dicho por la norma, sin embargo a continuación se hace una explicación más sencilla de cada uno:

Principio de objetividad: El avaluador debe basarse en elementos y criterios claros que puedan ser comprobados y verificables.

Principio de certeza de las fuentes: Toda información y elementos en los que se basó el avaluador para emitir el dictamen, deben ser presentados como anexos y provenir de fuentes normativas o de reconocida profesionalidad.

Principio de transparencia: El avaluador debe declarar todos aquellos impedimentos en los que este incurso para emitir el avalúo, así como mencionar los errores o falencias que limitaron el desarrollo de su actividad correctamente, antes durante o después de la emisión del dictamen.

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Principio de integridad y suficiencia: El dictamen debe tener la información clara y explicada de tal manera que permita a un tercero, sin ser profesional en el área, entender los métodos, elementos y criterios que se utilizaron para emitir un valor.

Principio de independencia: El avaluador debe realizar su labor con total independencia de las partes y no tener relación alguna con estos, se debe limitar a realizar su actividad sin tener en cuenta los intereses de quien solicita el dictamen.

Principio de profesionalidad. El avaluador debe demostrar que cumple con los conocimientos y requisitos establecidos por la ley para emitir dictámen es sobre inmuebles.

4.4.3.2. Principios complementarios. Son aquellos que pueden variar acorde a los métodos o situaciones especiales en donde es requerido el avalúo inmobiliario, no son de aplicación obligatoria y algunos no están reconocidos por la ley.

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Principio de la oferta y la demanda: En donde para determinar el valor comercial del inmueble prima la información actual en el comercio que tiene el bien objeto del avalúo.

Principio de cambio: Se refiere al estado de conservación en el tiempo en que se encuentra el inmueble al momento de realizar el dictamen, analizando no solo su parte constructiva, sino el estado del terreno, tratando de determinar principalmente la edad de esos elementos.

Principio de regresión: Tiene que ver con la cercanía que tiene el bien objeto de avalúo con los predios colindantes y la afectación en el precio que esto genera, por ejemplo una casa que este próxima a un establecimiento carcelario puede ser afectada en su valor dependiendo de lo cerca o lejos que se encuentren.

Principio de sustitución: El precio determinado para el inmueble puede llegar a ser comparado con el de otros bienes, en todo caso ese valor no

(*)_{El nombramiento de estos principios como fundamentales es considerado así en el libro El Avalúo de los} Bienes Raíces, aun si con el desarrollo investigativo hecho en este documento se puede concluir que en Colombia estos tienen un carácter más complementario que fundamental.

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podrá ser menor al que tenga un bien con características similares, para este caso se puede obviar asignar valor a la construcción.

Principio de mejor y mayor uso productivo: Independiente de la destinación que vaya a tener el inmueble sea para su uso o para generar ingresos, se debe verificar al momento del avalúo si el bien genera una alta o baja satisfacción en su utilización para los fines previstos por su propietario. Principio de balance: Esto se refiere a la zona donde se encuentre el inmueble, pues se puede tener un bien con características y mejoras únicas que lo diferencian de los demás, pero debido a su ubicación y elementos propios el valor no se incrementa en la magnitud que esperan sus propietarios. Es el típico caso de la Vivienda de Interés Social que se le ha hecho un sinfín de mejoras y acabados situación que nunca va a lograr descategorizarla como de interés social o incrementar considerablemente su precio.

Principio de concordancia: Los inmuebles más que guardar una concordancia con los predios y construcciones aledaños, deben ser lo más semejantes a las descripciones que trae la norma.

Principio de contribución: El avaluador debe examinar con detalle aquellas mejoras en el inmueble que le hacen incrementar su valor, pero que a su vez de no tenerlas afectan considerablemente su valor.

Principio de anticipación: En los dictámenes sobre inmuebles destinados exclusivamente para explotación económica o actividades comerciales al momento de ser avaluados deben referenciar el rendimiento financiero que ha tenido a través del tiempo, no solo desde el momento de su compra sino de su rentabilidad futura.

4.4.4. Factores inamovibles. Se consideran como factores inamovibles toda información que se debe examinar y no puede cambiarse al momento de emitir el dictamen, dicha información aplica para cualquiera de los métodos avalados por la resolución 620 del IGAC y puede ser complementada según corresponda.

Los factores inamovibles con relación a la tierra son: Localización, área y linderos, aspecto topográfico, condiciones del suelo y subsuelo, disponibilidad de servicios.

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Los factores inamovibles con relación a la construcción son: Tipo de la construcción con relación al lote, calidad, durabilidad, funcionalidad, estética, concordancia con la normatividad urbanística que lo rige.

Frente al uso del suelo que tiene el inmueble al momento de avaluarse, se considera que es uno de los elementos que se encuentra dentro de los dos factores inamovibles señalados, pues se presenta tanto en la localización del predio como en el análisis de la normatividad urbanística.

Esta información no es la única pero si la básica con la que parte cualquier avaluador para emitir un dictamen de la forma correcta, cabe resaltar que la descripción aquí mencionada no se encuentra contenida en la normatividad vigente.

4.4.5. Precio, valor y costo. De los elementos importantes a diferenciar en