German Model (Dual System)

Buenos Aires, 20 de agosto de 2013

VISTO:

El Expediente Nº 2.398.264/2013, por el que se consulta sobre el proyecto de construcción de un edificio con destino "Vivienda Multifamiliar y Local Comercial", en el predio sito en la calle Dorrego Nº 1607/15, y;

CONSIDERANDO:

Que el predio en cuestión se encuentra afectado a un Distrito U20 zona 5 de Zonificación General del Código de Planeamiento Urbano Ley Nº 449, texto ordenado Decreto Nº 1.181-GCBA-2007 (BOCBA Nº 2.772) y Ley 2567 (BOCBA Nº 2829) que modifica la afectación del polígono del Barrio Nuevo Colegiales;

Que se trata de un edificio a realizarse, de acuerdo a lo previsto en el Capítulo 4.10 "Completamiento de Tejido" del mencionado Código y el predio cuenta con edificios linderos en altura superior a los 15,00 metros;

Que la Ley Nº 2567 en su punto 1) Delimitación establece: "...Aplicación: Será de aplicación lo establecido en el parágrafo 4.10 "Completamiento de Tejidos" para las zonas 3, 4 y 5 y lo establecido en el Cuadro de Usos Nº 5.2.1 a) respecto de las referencias de "guarda y estacionamiento" y de "carga y descarga" para todos los usos admitidos en todas las zonas...";

Que, de acuerdo al citado Código de Planeamiento Urbano se informa que el parágrafo 5.4.6.21 Distrito U20 - Barrio Nuevo Colegiales establece para la zona 5 lo siguiente:

"...5.4.6.21 Distrito U20 - Barrio Nuevo Colegiales: 7) ZONA 5 (Z5)

7.1 Zona 5 Delimitación: según Plano N° 5.4.6.21, la Zona 5 se halla delimitada por parcelas frentistas a la calle Crámer vereda par entre Olleros y Av. Federico Lacroze, parcelas frentistas a la Av. Federico Lacroze vereda par entre Crámer y Álvarez Thomas, parcelas frentistas a Av. Álvarez Thomas vereda impar entre la Av. Federico Lacroze y Santos Dumont. Parcelas frentistas a Av. Cnel. Niceto Vega vereda impar entre Arévalo y Humboldt. El polígono delimitado por eje de la calle Humboldt, línea de fondo de las parcelas frentistas a la Avenida Santa Fe acera par, vías del ex Ferrocarril General Bartolomé Mitre, eje de la Av. Dorrego, eje de la Av. Álvarez Thomas, eje de Av. Federico Lacroze, eje de la Av. Córdoba, eje de la calle Fitz Roy, eje de la Av. Cnel. Niceto Vega, eje de !a calle Arévalo, eje de la calle Paraguay, eje de la calle Ángel J. Carranza y eje de la calle Charcas hasta su intersección con la calle Humboldt con excepción de las parcelas frentistas a la calle El Salvador (acera par),entre el eje de la calle Arévalo y el eje del Pasaje Convención.

7.2 Carácter urbanístico: Zona destinada a la localización del equipamiento barrial y general de la ciudad, con viviendas de alta densidad.

7.3 Estructura parcelaria: ídem Zona 3

7.4 Morfología edilicia: Se admiten edificios entre medianeras, de perímetro libre y de perímetro semilibre.

7.4.1 Edificios entre medianeras

a) Ocupación del suelo de las parcela: El área edificable surge de lo graficado en los Planos N° 5.4.6.21 c1; c2; c3, c4, c5 y Gráfico N° 5.4.6.21 . El retiro de frente graficado en dichos Planos será de cumplimiento optativo.

b) Superficie máxima edificable: FOT: 3,5

c) Altura máxima permitida: Se permitirá alcanzar una altura máxima de 24,00m. H. max: 24,00m...".

"...7.5 Usos permitidos

Se admitirán los usos consignados para el distrito de zonificación E3, según Cuadro de Usos N° 5.2.1

a). En todos los casos deberá darse cumplimiento a los requerimientos de estacionamiento, carga y descarga establecidos en dicho Cuadro y a la Ley 123, sus modificatorias y ampliatorias...".

Que para el pertinente análisis se adjuntó, a fs. 1 (Relevamiento fotográfico y análisis morfológico de alturas en frente y contrafrente); de fs. 18 a 21 (Solicitud de Consulta de Registro Catastral); a fs. 27 y 28 (Planos registrados edificio lindero Dorrego Nº 1605 esquina Av. Coronel Niceto Vega Nº 6089/91/93)); a fs. 29 y 30 (Planos registrados edificio lindero Dorrego Nº 1625); a fs. 31 (Planos de la propuesta, plantas, frentes, cortes, axonometrías, siluetas y balances de superficies) y a fs. 36 y 37 (Plano Nº 5.4.6.21 c4 - Ocupación del suelo de las manzanas del Distrito U20);

Que el Área Técnica competente de esta Dirección General de Interpretación Urbanística a través del Dictamen Nº 2763-DGIUR-2013 indicó que analizado el proyecto y de conformidad con la norma de Completamiento de Tejido se observa que se trata de un edificio entre medianeras flanqueado por dos edificios con una altura superior a los 15,00 metros, de acuerdo a la documentación antes mencionada;

Que el predio en cuestión se encuentra ubicado en una manzana típica delimitada por las calles Dorrego, José Antonio Cabrera, Arévalo y Av. Coronel Niceto Vega y se inserta dentro de un área en proceso de consolidación con tejido de gran porte;

Que se trata de la parcela 26a de la calle Dorrego Nº 1607/09/13/15 que posee 17,77 m de frente por 22,80 m y 26.50 m de lado respectivamente y una superficie total aproximada de 428,78 m²;

Que con respecto a la situación de los linderos:

Las parcelas 24 y 25 de la calle Dorrego Nº 1617/19/21/23/25, tienen materializado un edificio de tipología entre medianeras con una altura sobre L.O. a nivel de piso terminado de +24,93 m, mas 2 (dos) pisos retirados de la L.O. a +27,73 m y +31,93 m a nivel de piso terminado respectivamente, alcanzando una altura total de +33,93 m con la losa sobre sala de maquinas;

La parcela 28a de la calle Dorrego Nº 1605 esquina Av. Coronel Niceto Vega Nº 6089/91/93 tiene materializado un edificio de tipología entre medianeras con una altura sobre L.O. a nivel de piso terminado de +14,80 m, más un piso retirado de la L.O. hasta una altura a nivel de piso terminado de +17,80 m;

Que ambos edificios linderos resultan ser edificios con destino vivienda colectiva con altura mayor a 15,00 m, resultando el primero de ellos con un alto grado de consolidación por la data reciente de su construcción y su buen estado de conservación, por lo que no tendería a una pronta renovación;

Que el edificio motivo de la consulta se destinará a "Vivienda Multifamiliar y Local Comercial", que resultan usos permitidos en el Distrito E3 de Zonificación General al cual se asimila la zona 5 del Distrito U20 y siempre que encuadre dentro de lo establecido en el Cuadro de Usos Nº 5.2.1 el uso a habilitarse en el local comercial de la planta baja. Asimismo, respecto del uso residencial, el mismo resulta afectado a la referencia "19" de guarda y estacionamiento vehicular que establece: "...Los requerimientos de módulos de guarda y estacionamiento vehicular que se indican en los siguientes puntos a-b-c, se establecen como cantidad mínima:

a) Unidades de hasta 60 m2 de superficie propia inclusive, 1 módulo cada 3 unidades. b) Unidades de más de 60 m2 hasta 90 m2 de superficie propia inclusive, 1 módulo cada 2 unidades.

c) Unidades de más de 90 m2 de superficie propia, 1 módulo por unidad...";

Que la finalidad del "Completamiento de Tejido" es lograr la armonía y la homogeneidad del conjunto, con lo cual cada pieza debe insertarse en el tejido con el objeto de consolidar el carácter continuo del mismo;

Que en función de lo expuesto en los considerandos que antecede, el Área Técnica competente informa que el presente caso, puede encuadrarse dentro de lo previsto en el Capítulo 4.10 "Completamiento de Tejido", según los siguientes lineamientos urbanísticos:

a. La altura predominante de los volúmenes que lindan con la parcela objeto de “enrase“, esto es el edificio sito en las Parcelas 24 y 25; de la calle Dorrego Nº 1617/19/21/23/25; de PB + 7 Pisos sobre la LO + 1 Piso retirado de la L.O. + Servicios y el lindero sito en la Parcela 28a; de la calle Dorrego Nº 1605 esquina Av. Coronel Niceto Vega Nº 6089/91/93; que resulta de pronta renovación.

Es decir, que al tratarse de una parcela flanqueada por un edificio "Entre Medianeras"; (Parcelas 24 y 25) de la calle Dorrego Nº 1617/19/21/23/25 y el edificio de la Parcela 28a; de pronta renovación; se admitirá materializar un edificio "Entre Medianeras"; que alcanzará la altura del Distrito de +24,93 m, mas 2 (dos) pisos retirados de la L.O. a +27,73 m y +31,93 m a nivel de piso terminado respectivamente similar a las alturas del edificio lindero de las parcelas 24 y 25 y sin materializar el retiro lateral respecto del edifico lindero de la parcela 28ª, entendiendo que se trataría de un edificio con posibilidades de una pronta sustitución o renovación;

b. Ocupación del suelo de la parcela: El área edificable surge de lo graficado en los planos Nº 5.4.6.21 c1; c2; c3, c4, c5. El retiro de frente graficado en dichos planos será de cumplimiento optativo;

c. De acuerdo con lo previsto por el Capítulo 4.10. “Completamiento de Tejidos“, no resulta de aplicación el Factor de Ocupación Total (FOT);

d. Respecto del requerimiento de estacionamiento vehicular que le resulta exigible, la propuesta contempla un total de 20 módulos distribuidos en 2 niveles (semisubsuelo y planta baja), los que deberán ser verificados por la Dirección General Registro de Obras y Catastro al momento de la presentación de la documentación de obra.

Que la Ley Nº 2930 (Boletín oficial (BOCBA) N° 3091 de fecha 08/01/2009) constituye el Plan Urbano Ambiental de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires, ley marco a la que deberá ajustarse la normativa urbanística y las obras públicas, en su Art. 8º "Habitat y Vivienda" establece en uno de sus párrafos: "...Promover tipologías edilicias que no den lugar a situaciones de segregación social ni a disrupciones morfológicas...";

Que de la documentación grafica que se adjunta, surge que, si bien se trata de una zona en proceso de consolidación, la conformación parcelaria existente posibilitaría materializar volumetrías de acuerdo con los parámetros del distrito de localización, con alturas similares al del edificio que se pretende materializar motivo de la presente consulta;

Que, el Área Técnica concluye que si bien el edificio supera la capacidad constructiva de la parcela, el volumen edificado encuadra con los parámetros de altura máxima y plano límite establecidos para el distrito de emplazamiento. Destacando que en el presente caso, los hechos existentes en estado de renovación anteriormente citados, que afectarían la situación lindera y el entorno inmediato de la cuadra, por lo que es criterio de la Gerencia Operativa acceder a lo solicitado, toda vez que no causaría un impacto urbano negativo en el entorno, teniendo en cuenta además que encuadra dentro de los restantes parámetros morfológicos previstos por la normativa para el distrito en el que se encuentra inserta la parcela en cuestión y contribuyendo a la consolidación del futuro perfil edificable de la cuadra, alentando los términos de la Ley Nº 2930 antes citada, en la medida que no se da lugar a situaciones de disrupción morfológica que supone a futuro la problemática urbana del completamiento de tejido contemplado en el Código de Planeamiento Urbano;

Que además, deja constancia que el análisis realizado no exime del cumplimiento de las restantes disposiciones vigentes contenidas en los Códigos de Planeamiento Urbano y de la Edificación, de Habilitaciones y Verificaciones, Ley Nº 3680, Ley Nº 962 y Ley Nº 123, sus modificatorias y decretos reglamentarios, que no hayan sido expresamente considerados en la presente;

Por ello, y en uso de las facultades conferidas,

EL DIRECTOR GENERAL DE INTERPRETACION URBANISTICA