Una vez cumplidos los correspondientes deberes urbanísticos, la afec- tación real de los terrenos se extingue. Sobre esta cuestión, el artículo 16, apartado segundo, del texto refundido de la Ley estatal del suelo prevé en su segundo inciso que los deberes urbanísticos se presumen cumplidos con la recepción por la Administración competente de las obras de ur- banización o, en su defecto, al término del plazo en que debiera haberse producido la recepción desde su solicitud acompañada de certificación expedida por la dirección técnica de las obras, sin perjuicio de las obli- gaciones que puedan derivarse de la liquidación de las cuentas definitivas de la actuación.
Pues bien, el texto refundido de la Ley estatal del suelo especifica en su artículo 14, apartado segundo, cuándo se deben entender iniciadas y terminadas las actuaciones de urbanización a los efectos de la propia ley. El momento de la iniciación se hace depender de un dato fáctico, el comienzo de la ejecución material de las obras de urbanización, que presupone la aprobación y eficacia de todos los instrumentos de ordena- ción y ejecución que requiera la legislación sobre ordenación territorial y urbanística para legitimar dichas obras, de manera que la caducidad de cualquier de estos instrumentos restituye a efectos legales el suelo a la
al adquirente una completa información acerca de los condicionamientos de la finca” (“El estatuto del propietario en la Ley del Suelo”, cit., pág. 95).
situación en que se hallaba al inicio de la actuación72. Dicha iniciación
se presume cuando existe acta administrativa o notarial que dé fe del comienzo de las obras. Por su parte, la terminación de las actuaciones de urbanización se produce cuando concluyen las obras urbanizadoras de conformidad con los instrumentos que las legitiman, habiéndose cumpli- do los deberes y levantado las cargas correspondientes. La terminación se presume a la recepción de las obras por la Administración o, en su defecto, al término del plazo en que debiera haberse producido la re- cepción desde su solicitud acompañada de certificación expedida por la dirección técnica de las obras, tal como se acaba de ver que establece también el artículo 16, apartado segundo73.
La Ley de ordenación urbanística y protección del medio rural de Galicia no contiene previsiones sobre la iniciación de las obras de
72 Sobre la interpretación de esta última previsión, RAMÍREZ SÁNCHEZ señala que “únicamente cabe entender que, para el caso de que se inicie una obra de urbaniza- ción a la que se hayan establecido plazos para su ejecución en el acuerdo de apro- bación y se incumplan éstos, se puede dar la caducidad del acto habilitado mediante el acuerdo de aprobación, que no licencia de urbanización, volviendo en ese caso el suelo a la condición de rural, independientemente de la situación real del mismo y el grado de urbanización que haya alcanzado con anterioridad a la caducidad, que se deberá declarar expresamente. La Ley parece demasiado radical en este punto, sobre todo cuando se olvida ahora de la facticidad para acudir al concepto objetivo del re- sultado: si no está totalmente urbanizado es como si no estuviera nada. Sólo pueden entenderse estos preceptos a la vista de los arts. 22 y 25 de la LS 07, esto es, teniendo en cuenta las posibles valoraciones del suelo, del que se intenta obviar cualquier cir- cunstancia ajena a su situación real y evitando cualquier expectativa futura” (“Bases del régimen del suelo”, Comentarios a la Ley de Suelo. Ley 8/2007, de 28 de mayo, cit., págs. 285-286).
73 De esta forma, en palabras de RAMÍREZ SÁNCHEZ, “el legislador parece que quie- re penalizar a las Administraciones que no actúen con la diligencia debida y, por ello, no establece ninguna causa de excepción a la recepción presunta de las obras de urbanización, adoptando un criterio amplio en la figura del silencio administrativo positivo conforme a la redacción actual del art. 43 LRJ-PAC, que establece tal prin- cipio general en caso de procedimientos iniciados a solicitud del interesado. En todo caso, entiendo que se debe integrar el contenido del art. 14.2 LS 07, así como las legislaciones autonómicas..., con los arts. 42 y 43 de la LRJ-PAC, que regulan aspec- tos tan importantes en estos supuestos como la forma de acreditar la existencia del acto producido por silencio, su eficacia, compatibilidad con una resolución expresa posterior, etcétera” (“Bases del régimen del suelo”, Comentarios a la Ley de Suelo. Ley 8/2007, de 28 de mayo, cit., págs. 286-287).
urbanización, por lo que se deberán aplicar directamente las del texto re- fundido estatal. En cambio, sí se ocupa de la recepción de dichas obras en su artículo 110, apartado quinto, que dispone que la misma se rige por lo dispuesto en la legislación de contratos de las Administraciones públicas, hoy de contratos del sector público. En caso de que la Administración no resuelva expresamente sobre la recepción de las obras de urbanización en el plazo de tres meses, contado desde que se inste la recepción, bastará el ofrecimiento formal de cesión de las mismas por la persona responsable de la ejecución a los efectos de entender recibidas las obras.