El registro se vincula con la publicidad de las distintas titularidades jurí- dicas sobre los inmuebles. Por ello, la primera cuestión es el vínculo entre la inscripción y el nacimiento de las titularidades jurídicas. Según el jurista ita- liano Renato Corrado, la publicidad puede ser “constitutiva”, entendién- dose por tal a la que produce la mutación del Derecho Real como punto final del trayecto que se inicia con la celebración del negocio(100); por otro lado, la
(100) El sistema constitutivo puede ser, a su vez, de carácter causal o abstracto. Por el primero, la ins- cripción requiere de un negocio causal en el cual se explique la razón de ser del acto dispositivo, sea el ánimo de liberalidad, sea intercambio económico. Por lo segundo, la inscripción produce la transmisión sin necesidad de negocio alguno, en cuanto este pudo incluso ser anulado, pero igual la transferencia dominical se produce por efecto del formalismo. Un buen texto para comprender las divergencias es el siguiente: “Para comprender mejor la diferencia entre el sistema causal y el abstracto tomemos en consideración la hipótesis: a) de una compraventa nula, seguida de entrega de una cosa mueble determinada, hecho con la voluntad común de transferir la propiedad; b) de un pacto para transmitir la propiedad de un bien inmueble, acompañada de la inscripción del acuerdo en los libros registrales, pero falto de animus donandi o de un precedente contrato
sinalagmático de compraventa. En Alemania se observa que, en virtud del carácter abstracto del contrato real de transmisión, el acuerdo para transmitir, entrega de la entrega, produce dicha
publicidad puede ser “declarativa”, en cuanto el derecho real nace con pres- cindencia de la inscripción, pero esta tiene el efecto de eliminar cualquier obs- táculo para que se produzca la plena efectividad del derecho transmitido.
Este es el primer plano de la publicidad registral, en el cual se hace refe- rencia al papel que la inscripción desempeña en el mecanismo traslativo de la propiedad o de los derechos reales, y que ofrece dos sistemas con soluciones que pueden considerarse similares, pero cuya filosofía y función es antagónica: la inscripción constitutiva (de formulación rígida y formalista), consagrada por las legislaciones germánicas; y la inscripción declarativa(101) (de formula-
ción flexible y acorde con la realidad), por la cual el derecho real se adquiere
extraregistro, pero la publicidad constituye una garantía frente al conflictos de
titularidades(102).
El primer problema que enfrenta el legislador de la propiedad es fijar el momento exacto en que acontece la transferencia de los derechos. Puede optarse por la regla consensual, por la tradición o por la inscripción (constitu- tiva). Sin embargo, el reconocimiento de la publicidad registral no se agota en la inscripción constitutiva (“principio de inscripción”), en tanto el legislador puede optar por otras variantes, específicamente por la llamada inscripción declarativa (o “principio de publicidad” o “inoponibilidad de lo no-inscrito”).
En el caso de la inscripción constitutiva, este esquema no presenta nin- gún problema teórico. El primer comprador, que no inscribió, jamás llega a ser propietario por falta del requisito legal de la inscripción. Este primer
transmisión. En Francia y en los otros países causalistas, en cambio, el acuerdo para transmi- tir, aunque se acompañe de la entrega, si carece de animus donandi o de contrato sinalagmático
válido, no comporta la transmisión. Del mismo modo, el mero acuerdo para transmitir un bien inmueble, aunque esté inscrito, no puede en Francia y en los otros países causalistas, producir la transmisión; en cambio, sí puede hacerlo en Alemania. Ello quiere decir que, efectivamente, en Francia, el mero acuerdo no puede ocasionar los efectos jurídicos que estamos analizando, y que se precisa algo más aparte del acuerdo, del objeto y de la forma, y ese algo más se denomina causa. En cambio, ese elemento no es necesario en Alemania, donde el simple acuerdo abstracto puede ser jurídicamente eficaz”: MONATERI, Pier Giuseppe. “Causalidad y abstracción del con- trato”. En: GALGANO, Francesco (Coord.). Ob. cit., p. 168.
(101) También llamado “principio de publicidad” (especialmente por la doctrina alemana, pues el regis- tro publica un derecho, y no lo hace nacer; lo que se contrapone con el “principio de inscrip- ción” o constitutivo) o de “inoponibilidad de lo no-inscrito” (así llamado por la doctrina europea latina).
(102) CARRETERO GARCÍA, Tirso. “Los principios hipotecarios y el derecho comparado”. En: Revista Crítica de Derecho Inmobiliario. Nº 500, Madrid, enero-febrero, 1974, p. 40.
comprador se quedó en el ámbito obligacional (es acreedor del dominio(103)),
pero nunca llegará al ámbito real, es decir, nunca será propietario. En cambio, el segundo comprador, que sí inscribe, cumple íntegramente la ley de circu- lación de los bienes inmuebles y, en consecuencia, se convierte en propietario, sin importar que haya existido, anterior a él mismo, un primer comprador. Por otro lado, en el caso de la inscripción declarativa, el primer comprador es propietario siempre que cumpla la ley de circulación de los bienes inmuebles (consentimiento o entrega). Sin embargo, ese adquirente (pleno y con todas las potestades) sufre el riesgo teórico de que sea vencido en caso que se ins- criba un derecho incompatible con el suyo. Si ello ocurre, el segundo compra- dor, con inscripción, será el preferido y, en consecuencia, habrá adquirido la propiedad en desmedro del primero, quien verá decaer su adquisición(104).
El registro declarativo respeta el sistema de transferencia de la propie- dad que establece la ley civil, sea el consenso, la tradición o cualquier otro modo. La propiedad, por naturaleza, es absoluta (art. 923 del CC), por lo que el adquirente se convierte en titular dominical para todos los efectos cuando se consuma el hecho determinante de la transferencia, sin que sea decisiva la inscripción. En el caso de los inmuebles eso ocurre con el solo contrato de enajenación, en el que consta el consenso traslativo eficaz (art. 949 del CC). En la situación de normalidad de los derechos (sin conflicto), rige plenamente el artículo 949 del CC, por lo que el adquirente, sin inscripción, se convierte ya en propietario por virtud del contrato traslativo. En cambio, cuando se produce una situación patológica de conflicto de títulos contrapuestos, cuyo
(103) Puede definirse como “acreedor del dominio” a “aquellos sujetos que tienen derecho a recibir un bien en condiciones de hacerlo propio. Se trata pues de quien aún no es propietario pero tiene un derecho de crédito de cuya satisfacción resultará la adquisición de la propiedad de un bien”: CLEMENTE MEORO, Mario. El acreedor de dominio. Tirant lo Blanch, Valencia, 2000, p. 17.
(104) Cuando un comprador se apresura a inscribir su derecho en el registro, lo hace para evitar en forma preventiva que se pueda constituir un hipotético tercero que inscriba antes que él en el registro, pero no para convertirse en propietario, pues ya tiene esa condición por el solo efecto del contrato. Por tanto, la inscripción funciona como un mecanismo de prevención, cautela o asegu- ramiento de un derecho ya existente, pues el comprador sabe que la inscripción le permite gozar de la preferencia en el caso de producirse un conflicto de títulos con otro no-inscrito. El registro sirve como medida de garantía para asegurar derechos y evitar que nazca el conflicto o, en todo caso, para contar con la prevención de conocer cómo se resolvería el conflicto si este se produjese. Ahora, si se concreta la controversia por la existencia de dos títulos contrapuestos, entonces el registro sirve para dirimir esos derechos a efecto de otorgar primacía a uno sobre el otro. De ahí viene el nombre de “principio de inoponibilidad”, pues el título no-inscrito es inoponible, es decir, no afecta o no perjudica al título inscrito, pero ello solo se aplica para el caso específico de dos títulos incompatibles sobre un mismo inmueble, ambos derivados del mismo causante, y en donde uno se inscribió y el otro no. En pocas palabras, la función de la inscripción declarativa es dirimir los conflictos entre varios adquirentes provenientes de un transmitente común siempre que se refiera al mismo bien: GAZZONI, Francesco. Manuale di Diritto Privato. ESI, Nápoles,
origen es el mismo causante, entonces la inscripción (declarativa) es el criterio de preferencia que otorga la preferencia al título inscrito sobre el no inscrito.