Nominal Data Patterns from Clusters

En Colombia es posible titularizar los siguientes activos y flujos:

I)Títulos

Comprende títulos de deuda pública, valores inscritos en el RNVE, y documentos de crédito.

II)Activos inmobiliarios

III)Productos agropecuarios y agroindustriales IV) Flujos de dinero

Incluye cartera de crédito y rentas y flujos de caja determinables con base en regresiones de los últimos tres años o en proyecciones de por lo menos tres años continuos.

V) Otros activos

Además de lo anterior, es posible someter a consideración de la Superintendencia Financiera la posibilidad de estructurar titularizaciones sobre bienes diversos de los señalados.

No obstante lo anterior, la Superintendencia Financiera tiene la facultad de no autorizar titularizaciones sobre los anteriores activos, en cualquiera de los siguientes casos:

I) Cuando existan circunstancias de las cuales se derive la posibilidad de

que se cause un daño al mercado.

II) Tratándose de entidades emisoras de valores o de establecimientos

de crédito que actúen como originadores, cuando la operación afecte la solvencia o estabilidad financiera de la entidad.

III) Cuando a juicio de la Superintendencia Financiera las condiciones

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3.2.3.4. TITULARIZACIÓN INMOBILIARIA.

La titularización inmobiliaria comprende las siguientes modalidades:

Consiste en la transferencia de un activo inmobiliario con el propósito de efectuar su transformación en valores. El patrimonio autónomo constituido a partir de estos activos puede emitir valores de participación, de contenido crediticio o mixto.

A. Titularización de un inmueble.

La realización de titularizaciones sobre inmuebles está sujeta a los siguientes requisitos especiales:

I) Existencia de un avalúo elaborado con métodos de reconocido valor

técnico.

II) El inmueble objeto de titularización debe estar libre de gravámenes,

condiciones resolutorias o limitaciones al dominio distintas de las derivadas del régimen de propiedad horizontal y debe permanecer asegurado contra riesgos de incendio y terremoto durante la vigencia del contrato de fiducia mercantil.

III) Tratándose de esquemas en los cuales el flujo de caja constituya factor

principal en la rentabilidad ofrecida al inversionista, deben incorporarse mecanismos de cobertura encaminados a garantizar dicha rentabilidad.

IV) El monto de la emisión de valores de participación, mixtos o de contenido

crediticio no puede exceder del 110% del avalúo del inmueble.

B. Titularización de un proyecto de construcción.

Consiste en la emisión de valores mixtos o valores de participación que incorporen derechos porcentuales sobre un patrimonio autónomo constituido con un lote y los diseños, estudios técnicos y de prefactibilidad económica, programación de obra y presupuestos necesarios para adelantar la construcción del inmueble o inmuebles que contemple el proyecto inmobiliario objeto de la titularización. El inversionista participa de los beneficios obtenidos del desarrollo del proyecto, incluyendo la rentabilidad

obtenida de la valorización del inmueble y la enajenación de unidades de construcción.

El patrimonio autónomo también puede constituirse con sumas de dinero destinadas a la adquisición del lote o a la ejecución del proyecto.

La titularización de proyectos de construcción se sujeta a las siguientes condiciones especiales:

I)Requisitos financieros.

a) La inversión mínima en los valores que se emiten en virtud de estos

proyectos de titularización debe ser, por lo menos, equivalente a sesenta (60) salarios mínimos por inversionista (COP$35.370.000 en 2013). Las inversiones realizadas por fondos de inversión colectiva inmobiliarios (las cuales se explican en el capítulo sobre fondos de inversión colectiva) o por inversionistas institucionales autorizados para este fin, están exentos de este límite.

b) En ningún caso el monto de la emisión puede exceder el 100% del

presupuesto total de costos del proyecto inmobiliario, incluidos los costos propios del proceso de titularización.

c) Debe existir un estudio técnico-económico detallado que concluya ra-

zonablemente la viabilidad financiera del proyecto.

d) En el presupuesto total del proyecto debe incluirse el valor del terreno

y el costo de los diseños, estudios técnicos y de factibilidad económica, programación de obras y presupuestos, así como los valores de administración, imprevistos y utilidades.

e) El costo de los diseños, estudios técnicos y de factibilidad económica,

programación de obras y presupuestos o de los estudios que sean equivalentes se valorarán hasta por el 20% del presupuesto total del proyecto.

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II)Avalúos

a) Debe existir un avalúo actualizado sobre el lote de terreno en el cual

se realizará la construcción.

b) Debe presentarse a la Superintendencia Financiera el método o pro-

cedimiento de valoración del patrimonio autónomo con cargo al cual se emiten los valores.

III) Experiencia y control de la administración

a) La sociedad constructora debe acreditar trayectoria superior a cinco

(5) años en el sector de la construcción y experiencia en obras similares.

b) Se requiere de la vinculación de una sociedad interventora, cuya

trayectoria, experiencia y objetividad debe verificarse por parte del agente de manejo.

IV) Garantías relacionadas con la inversión y resolución de los desembolsos

a) El constructor debe constituir pólizas de cumplimiento y de manejo

del anticipo.

b) El contrato de fiducia mercantil que da origen al proceso de titularización

debe incluir cláusulas de condición resolutoria a través de las cuales se prevea el reembolso del dinero a los inversionistas en el evento de no alcanzarse el punto de equilibrio establecido para iniciar la ejecución del proyecto. En virtud de la cláusula resolutoria, el contrato celebrado con los inversionistas se deshace y vuelve a su estado inicial; en consecuencia, se restituyen los valores que hayan sido entregados.

3.2.3.5. TITULARIZACIÓN DE CRÉDITOS HIPOTECARIOS

En este caso, contemplado por la Ley 546 de 1999, los establecimientos de crédito, entidades del sector solidario y el Fondo Nacional del Ahorro, tienen la facultad de emitir valores representativos de créditos otorgados para financiar la construcción y la adquisición de vivienda, incluyendo sus garantías o títulos representativos de derechos sobre los mismos y sobre las garantías que los respalden, cuando tengan como propósito enajenarlos en el mercado de capitales.

Igualmente, los establecimientos de crédito pueden transferir sus créditos hipotecarios, incluyendo las garantías o los derechos sobre los mismos y sus respectivas garantías, a sociedades titularizadoras, a sociedades fiduciarias en su calidad de administradoras de patrimonios autónomos o a otras instituciones autorizadas por el Gobierno Nacional, con el fin de que éstas emitan valores para ser colocados entre el público.

3.2.3.6. ASPECTOS TRIBUTARIOS.

El originador en la titularización está sujeto al impuesto de renta sobre los valores reconocidos a su favor, en lo que exceda del costo fiscal de los activos titularizados. El costo fiscal de los bienes que se adquieran a través del proceso de titularización es igual al costo fiscal de los respectivos valores. Los tenedores de los valores están sometidos al impuesto de renta sobre las rentas que generen los valores y sobre las ganancias obtenidas de su enajenación.

Están exentos los rendimientos financieros causados en procesos titularización de cartera hipotecaria y los bonos hipotecarios.

Finalmente, teniendo en cuenta lo dispuesto en la Ley 1430 de 2010 en relación con el Gravamen a los Movimientos Financieros (GMF), es importante recordar que ésta restringió los numerales 5 y 7 del artículo 879 del Estatuto Tributario. En consecuencia, los procesos de titularización mediante los cuales se pretenda dar cumplimiento a obligaciones contraídas por terceros, pueden dar origen a la causación de dicho gravamen.

3.2.4. DERECHOS DE PARTICIPACIÓN DE FONDOS DE INVERSIÓN COLECTIVA

Los fondos de inversión colectiva son vehículos de inversión integrados por el aporte de un número plural de personas y administrados por una sociedad administradora, que puede o no, designar también a un gestor. Su definición, tipos, estructura y régimen de inversión serán tratados en el capítulo respectivo para fondos de inversión colectiva.

Sobre este punto, es importante resaltar que la participación de un inversionista en un fondo de inversión colectiva está representada en valores denominados de derechos de participación o unidades de participación. Los derechos de participación otorgan la calidad de inversionista en el respectivo fondo de inversión colectiva.

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