Pre ‐ Committing to (first party) Moral Hazard? 48

El sector de la construcción en el país se ha convertido en uno de los sectores con mayor dinamismo en los últimos cinco años. La construcción de obras públicas, dirigida tanto para el desarrollo de infraestructuras y conectividad en los pueblos como para dinamizar la economía, se mantiene en constante crecimiento. Otro de sus componentes, la construcción inmobiliaria, ha mostrado tasas de crecimiento más altas en los últimos años, luego de que con una serie de incentivos fiscales se logrará potenciar este mercado desde finales de 2010, y generar un crecimiento sostenido en el tiempo.

Con la aparición del BIESS en el escenario, en octubre de 2010, se impulsó la demanda de inmuebles y se logró que las tasas de crédito hipotecario del sector público y privado sean competitivas, además de atractivas para aquellos interesados en comprar vivienda o realizar mejoras a la actual. Por este motivo es importante analizar el comportamiento de los créditos hipotecarios, desde los efectos de las variaciones en su demanda hasta las estrategias implementadas por sus emisores, haciendo énfasis en cómo las tasas de interés han jugado un papel importante en este mercado.

En la actualidad, el sistema financiero está conformado por 79 entidades. A inicios de 2013 el Banco Territorial cerró sus actividades, y los bancos Solidario y Unibanco S.A. se fusionaron formando una sola institución.

Hasta el mes de septiembre de 2013, los bancos representaron el 80% de los activos totales del sistema financiero, mientras que las cooperativas tuvieron una participación del 12%. La colocación de crédito tiene distintos destinos, de acuerdo a la política de cada institución financiera.

Del total de créditos otorgados desde enero de 2008 hasta octubre de 2013 por parte de las Instituciones Financieras Privadas, el segmento Vivienda presenta una reducción en colocación de créditos y muestra una marcada disminución desde finales de 2010, tal como se observa en el Gráfico No.36; Esta situación encuentra respuesta al verificar que, precisamente en octubre de 2010, el BIESS entró en el escenario.

Gráfico N° 33: Colocación de crédito hipotecario en bancos privados

Desde octubre de 2010 el BIESS se convierte en un activo y agresivo jugador en la concesión de crédito hipotecario. Entra al mercado con tasas menores y plazos mayores, atrayendo a un segmento de ecuatorianos que no tenían acceso a préstamos en la banca privada. Esto impulsa una nueva oportunidad para los constructores de proyectos inmobiliarios pues ven una importante masa crítica de posibles nuevos clientes. La oferta de inmuebles se presenta variada en tamaños,

precios y ubicaciones para satisfacer esta nueva demanda83.

Gráfico N° 34: Crédito BIESS por segmento

Segmento Vivienda:

El monto anual de volumen de crédito otorgado al segmento vivienda por las instituciones financieras (IFIS) privadas ha disminuido significativamente en los últimos años, a diferencia del BIESS que se mantiene como el principal emisor del país en la actualidad. Del total de créditos hipotecarios otorgados desde 2008 por las IFIS privadas y el BIESS ($6.347,74 millones) el BIESS otorgó el 43%, seguido por los Bancos Privados (39%), Mutualistas (11%), Cooperativas (7%) y Sociedades Financieras (0,1%).84

Dentro de las IFIS privadas se mantiene la tendencia de que los Bancos Privados son los principales emisores de créditos de vivienda, seguidos por las Mutualistas, Cooperativas y Sociedades Financieras.

Gráfico N° 35: Volumen de crédito destinado al segmento de vivienda

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Superintendencia de Bancos Y Seguros Mayo 2014

Entre los principales emisores de créditos de vivienda por tipo de Institución Financiera Privada desde 2008 a octubre de 2013 se identifica lo siguiente:

Los tres Bancos Privados que en su conjunto otorgaron el 62% de los créditos son:

Banco del Pichincha (35%), Banco del Pacífico (15%) y Banco de Guayaquil (12%).

Gráfico N° 36: Volumen de crédito de vivienda total

Es importante recalcar que, si bien la colocación de créditos hipotecarios por parte de las IFIS privadas ha disminuido en estos últimos años, el BIESS ha mostrado un sorprendente crecimiento desde octubre de 2010, otorgando un total de $2.741,5 millones en hipotecarios.85

Tasas de Interés:

Las tasas de intereses activos efectivos referenciales del segmento vivienda de las Instituciones Financieras Privadas han mantenido una tendencia relativamente constante de 11% en promedio aproximadamente, tal como se aprecia en los gráficos a continuación:

Gráfico N° 37: Tasas de interés

Por su parte, la tasa de interés aplicada a los préstamos hipotecarios del BIESS fluctúa de acuerdo con el plazo, entre el 7,90% y 8,56%, tomando como referencia la Tasa Activa Efectiva Referencial del Segmento Vivienda publicada por el Banco Central del Ecuador.

Si bien las Instituciones Financieras Privadas han mantenido relativamente constante su tasa de interés, antes de la llegada del BIESS se registraban

fluctuaciones al alza en algunos períodos; una vez que el BIESS aparece en escenario los emisores privados de crédito de vivienda optan por no elevar las tasas de interés, sino por el contrario, disminuirlas ligeramente, y deciden innovar estrategias como flexibilidad en requisitos o ampliación de plazos, para retener su porcentaje en el mercado.

Estimaciones:

La demanda de créditos de vivienda ha mantenido tasas de crecimiento importante en los últimos años. Este dinamismo se ha mantenido durante el 2013, donde los datos de volúmenes de crédito del total del sistema financiero hasta el mes de octubre 2013 ($1.361,86 millones) registra un incremento del 10% con respecto al mismo período del año anterior ($1.243,54 millones). Si se mantiene la tasa de crecimiento de los dos últimos meses, el total de volumen de crédito proyectado para el 2013 sería de $1.667,69 millones aproximadamente, lo que implicaría un crecimiento del 12% con respecto al 2012 que cerró el año con $1.490,7 millones

Análisis general del sector financiero en el país:

Las cifras mencionadas dibujan un ambiente optimista, no sólo para quienes buscan comprar su primera casa o invertir en inmuebles, sino también para los constructores y promotores inmobiliarios.

El BIESS es un jugador importante en financiamiento para compra de vivienda, trascendiendo su impacto no solamente a todos los sectores socioeconómicos del país, sino también financiando compra de primera vivienda, segunda vivienda, y vivienda usada, a diferencia de las instituciones financieras privadas cuyo crédito hipotecario está destinado a compra de primera vivienda86.

Entre las instituciones públicas debemos mencionar a Banco del Pacífico, a pesar de que su capital es privado. Desde hace algunos años, esta entidad financiera se ha caracterizado por ofrecer las tasas de interés más bajas del mercado en el rubro de crédito hipotecario. La estrategia continúa vigente, y sumada a la agilidad

que ofrecen en servicios, ha merecido que esta institución ocupe un lugar de preferencia por parte de los interesados.

En el sector financiero privado, observamos que la tasa de interés para créditos hipotecarios aplicada este año no ha presentado variaciones importantes desde el año pasado, se ha mantenido entre el 9% y el 11%, con reajustes semestrales en la mayoría de los casos.

El plazo máximo ofrecido es de 15 años y el porcentaje del valor de la vivienda que financian está entre el 70% y 80%. Esta estabilidad en las características de los créditos hipotecarios evidencia que también hay estabilidad en el mercado, generando confianza entre los constructores, promotores inmobiliarios y público en general.

Los directivos de las instituciones financieras privadas continúan aseverando que el rubro de crédito hipotecario es el que menor índice de morosidad presenta, y por lo tanto es más seguro que el dinero que prestan en otras líneas de crédito. Esto los ha llevado a buscar mayores niveles de colocación, manteniendo responsabilidad y cautela en el proceso de análisis crediticio para proteger el dinero de los depositantes.

Para otorgar un crédito los bancos generalmente toman como referencia la tasa de interés promedio, adicionalmente se suma los costos por comisiones, seguros, avalúos etc.87

4.1.3 Comparación Titularización vs Crédito bancario