Process Model

FUENTE: Banco de España.

Junta Europea de Riesgo Sistémico (ESRB)

Esquema 2

NORMAS DE CONDUCTA Y DE TRANSPARENCIA

NORMAS DE CONDUCTA Y DE TRANSPARENCIA

PRINCIPIO GENERAL DE ACTUACIÓN: Los prestamistas, los intermediarios de crédito inmobiliario y los representantes designados actuarán de manera honesta, imparcial, transparente y profesional, respetando los derechos y los intereses de los prestatarios, tanto en la elaboración de productos crediticios, la concesión de préstamos, la prestación de servicios de intermediación, de asesoramiento sobre el préstamo o, en su caso, de servicios accesorios como en la ejecución de los contratos de préstamo.

NORMAS DE CONDUCTA

— Obligación de evaluar la solvencia y de tasar los inmuebles

— Requisitos de conocimientos y competencias aplicables al personal

— Política de remuneraciones

— Prácticas de ventas vinculadas y combinadas

— Actividad de asesoramiento en préstamos inmobiliarios — Préstamos en moneda extranjera

— Variaciones en el tipo de interés — Educación ĺQDQFLHUD

NORMAS DE TRANSPARENCIA

— Información básica que debe ĺgurar en la publicidad — Ejemplo representativo

— Obligación de inscribir en el Registro de Condiciones Generales de la Contratación las cláusulas contractuales que tengan tal condición

— Cálculo de la tasa anual equivalente (TAE)

— Información general de los préstamos inmobiliarios (FiPRE)

— Información precontractual de los préstamos inmobiliarios (FEIN)

— Normas de transparencia en la comercialización de préstamos inmobiliarios

— Comprobación del cumplimiento de transparencia material

La ley, como ya hiciera la Orden EHA 2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios, ha extendido su ámbito de aplicación a todas las personas físicas, por lo que va más allá de lo que establece la directiva, que solo otorga protección a los consumidores, es decir, a las personas físicas que actúan con fines que están al margen de su actividad comercial o profesional.

La ley se aplica a la concesión y a la intermediación de

contratos de préstamo:

a) Con garantía hipotecaria u otro derecho real de garantía sobre un inmueble de uso residencial. A estos efectos, también se entenderán como inmuebles para uso residencial elementos como trasteros, garajes y cualesquiera otros que, sin constituir vivienda como tal, cumplen una función doméstica.

b) Cuya finalidad sea adquirir o conservar derechos de propiedad sobre terrenos o inmuebles construidos o

por construir, siempre que el prestatario, el fiador o el garante sea un consumidor.

3 Normas de conducta y de transparencia

El capítulo II de la ley establece las normas de transparencia y de conducta orientadas, en particular, a la concesión responsable de financiación que afecte a inmuebles, así como a favorecer la progresiva implantación de un mercado de crédito en el que las personas físicas que busquen financiación hipotecaria puedan hacerlo con la confianza de que las entidades prestamistas se comportarán de forma profesional y responsable.

Ese actuar de forma profesional y responsable se traduce, en primer lugar, en un principio general que ha de presidir la actuación de prestamistas y de intermediarios a lo largo de todo el ciclo de la operación y, a continuación, en una serie de novedosas normas de conducta y de transparencia. Algunas de estas últimas ya habían sido parcialmente trasladadas a nuestro ordenamiento jurídico a través de la Orden EHA 2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia

Recuadro 2.1

LEY 5/2019, DE 15 DE MARZO, REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO, Y SU NORMATIVA DE DESARROLLO (cont.)

y protección del cliente de servicios bancarios, por lo que su incorporación a este texto las dota de rango legal. Con todo, desde el punto de vista de la transparencia, quizá sean los artículos 14 y 15 de la ley los que suponen una mayor novedad. Nuestro legislador ha optado en este sentido por ir más allá de la estricta transposición de la directiva, con el objetivo de garantizar que el prestatario tiene a su disposición la información necesaria para que pueda comprender en su integridad la carga económica y jurídica del préstamo que va a contratar y que, por lo tanto, se pueda considerar cumplido el principio de transparencia en su vertiente material.

3.1 Normas de transparencia

Publicidad: se regula la información básica que figurará en

la publicidad, siempre que indique un tipo de interés o haga referencia al coste del préstamo. La publicidad deberá incorporar un ejemplo representativo, cuyos criterios se determinan en el artículo primero de la Orden ECE/482/2019.

Información general de los préstamos inmobiliarios: se

trata de la información general, clara y comprensible que, de forma gratuita, debe facilitarse a los potenciales clientes sobre los contratos de préstamo. Esta información, que tendrá carácter orientativo, se facilitará mediante la ficha de información precontractual (FIPRE) regulada en la Orden EHA/2899/2011 con las modificaciones introducidas por la Orden ECE/482/2019.

TAE: la forma de cálculo de la tasa anual equivalente se

regula íntegramente en la ley, que contiene un artículo específico sobre este particular y un anejo que establece la ecuación de base y otros supuestos adicionales.

Normas de transparencia en la comercialización de préstamos inmobiliarios: la norma establece, en su

artículo 14, una detallada regulación de la fase de información precontractual, con el objetivo de reforzar el equilibrio que debe existir entre las partes en toda relación jurídica contractual. De este modo, la ley regula la información que, como mínimo diez días antes del momento de la firma del préstamo, es necesario entregar al prestatario, con el fin de que este pueda conocer, con la suficiente antelación, las condiciones que aplicarán a su contrato de préstamo.

Este artículo regula asimismo el reparto de los gastos, que queda establecido del siguiente modo:

a) Los gastos de tasación del inmueble corresponderán al prestatario, y los de gestoría, al prestamista.

b) El prestamista asumirá el coste de los aranceles notariales de la escritura de préstamo hipotecario, y los de las copias los asumirá quien las solicite.

c) Los gastos de inscripción de las garantías en el registro de la propiedad corresponderán al prestamista.

d) El pago del impuesto de transmisiones patrimoniales y actos jurídicos documentados se realizará de conformidad con lo establecido en la normativa tributaria aplicable.

Además, cuando el préstamo deba formalizarse en escritura pública y sin perjuicio de la obligación del prestamista y del intermediario de proporcionar al prestatario toda la información y las explicaciones que sean necesarias y adecuadas en relación con el préstamo, se le advertirá de la obligación que tiene de recibir asesoramiento personalizado y gratuito del notario.

Comprobación del principio de transparencia material: en

su artículo 15, la ley atribuye al notario la función de asesorar imparcialmente al prestatario, aclarando todas aquellas dudas que le pudiera suscitar el contrato, y de comprobar que tanto los plazos como los demás requisitos que permiten considerar cumplido el principio de transparencia material, especialmente los relacionados con las cláusulas contractuales de mayor complejidad o relevancia en el contrato, concurren al tiempo de autorizar en escritura pública el contrato de préstamo.

De ese modo, se constituirá prueba en beneficio de ambas partes —prestamista y prestatario— de que el primero ha cumplido con su obligación de entregar en los plazos previstos dicha documentación y el segundo podrá ejercer el derecho, que presupone también la existencia de un deber, a conocer las consecuencias de aquello a lo que se obliga.

3.2 Normas de conducta

Requisitos de conocimientos y de competencia aplicables al personal: el personal al servicio del prestamista, el

intermediario de crédito o el representante designado, así como aquellas personas que realicen la actividad

Recuadro 2.1

LEY 5/2019, DE 15 DE MARZO, REGULADORA DE LOS CONTRATOS DE CRÉDITO INMOBILIARIO, Y SU NORMATIVA DE DESARROLLO (cont.)

de asesoramiento, deberán contar, en todo momento, con los conocimientos y las competencias necesarios y actualizados sobre los productos que comercializan y los servicios accesorios. Los requisitos mínimos de conocimientos y de competencia han sido desarrollados por la Orden ECE/482/2019, que ha incorporado una nueva sección sobre esta materia en la Orden EHA/2899/2011, de 28 de octubre, de transparencia y protección del cliente de servicios bancarios. Esta sección regula las materias, la formación en función del tipo de personal, la impartición y la certificación de la

formación, así como las políticas y los procedimientos internos que prestamistas e intermediarios deben establecer y aplicar.

Política de remuneración: se imponen límites a la política

retributiva del personal responsable de la evaluación de la solvencia y de la concesión de los préstamos, evitando incentivos adversos que favorezcan una posible contratación excesiva en detrimento de una adecuada valoración del riesgo y de la provisión de la necesaria información al prestatario.

FUENTE: Banco de España.

Esquema 3

NORMAS DE TRANSPARENCIA EN LA COMERCIALIZACIÓN DE PRÉSTAMOS INMOBILIARIOS Y COMPROBACIÓN DEL PRINCIPIO DE TRANSPARENCIA MATERIAL