Questionnaire Outcomes

Como ya se dijo, los vicios redhibitorios son aquellos defectos ocultos de la cosa, cuyo dominio, uso o goce fue transmitido a título oneroso, existentes al tiempo de su adquisición, que tornan a la cosa impropia para el destino asignado o que de tal modo disminuyen su valor que, de haberlos conocido el adquirente, no la habría adquirido o habría dado menos por ella.

Ahora bien, la responsabilidad emergente de la presencia de vicios ocultos constituye una garantía propia de todos los contratos onerosos que protege al adquirente permitiéndole devolver la cosa al enajenante o exigirle una disminución del precio.

Es importante destacar que, a diferencia de lo que sucede en la evicción, el vicio o defecto que ocasiona el funcionamiento de la garantía es de hecho, surge de la propia materialidad de la cosa. En cuanto a la definición del concepto de oculto, cabe señalar que ésta es una categoría muy relativa que dependerá de la prudente apreciación de los jueces y de las circunstancias del caso. Sí es insoslayable que el vicio resulte grave o, en términos de la misma regulación legal, que torne a la cosa impropia para su destino.

El art. 1051 establece cuál es el contenido de la responsabilidad por vicios ocultos; señala que se aplica a: a) los defectos no comprendidos en las exclusiones prescriptas por el art. 1053 (que veremos más adelante); y b) los vicios redhibitorios, considerándose tales los defectos que hacen a la cosa impropia para su destino por razones estructurales o funcionales, o disminuyen su utilidad al extremo que, de haberlos conocido, el adquirente no la habría adquirido, o su contraprestación hubiese sido significativamente menor.

Como en el caso de la responsabilidad por evicción, las partes pueden ampliar, convencionalmente, la garantía por vicios ocultos. Así lo dispone el art. 1053, que, más allá de las variaciones propias del ejercicio de la autonomía de la voluntad, refiere que debe considerase vicio redhibitorio cualquier defecto: a) si lo estipulan las partes con mención a ciertos defectos específicos (aunque el adquirente debiera haberlos conocido); b) si el enajenante garantiza la inexistencia de defectos, o cierta calidad de la cosa transmitida (aunque el adquirente debiera haber conocido el defecto o la falta de calidad), y c) si el que interviene en la fabricación o en la comercialización de la cosa otorga garantías especiales.

Ello es así, nuevamente, por cuanto la garantía por vicios redhibitorios no supone afectación del orden público (salvo contrato lesivo —art. 332—, abusivo —art. 10— o que se trate de una relación de consumo — art. 37 de la ley 24.240 LDC—) y, por tanto, las partes pueden alterarla e, incluso, agravarla.

También debe destacarse que, al igual que en caso de la evicción, la garantía por vicios ocultos es de naturaleza objetiva, por lo que no requiere, para su configuración, de ninguna atribución a título de culpa y el enajenante deberá restituir las cosas a su estado anterior aun cuando hubiere actuado de buena fe. Este principio se reafirma a partir de lo normado por el art. 1053, en cuanto, al sentar los supuestos de exclusión de la responsabilidad, da cuenta de la intervención, de algún modo, del adquirente. Así, esta responsabilidad no comprende: a) los defectos del bien que el adquirente conoció o debió haber conocido mediante un examen adecuado a las circunstancias del caso al momento de la adquisición (salvo que hubiere hecho reserva expresa respecto de ese punto); y b) los defectos que no existían al tiempo de la adquisición; es decir, posteriores; la carga de probar este hecho se encuentra, por aplicación de las reglas generales en materia probatoria, en cabeza del adquirente.

Los dos artículos siguientes establecen los plazos para que el adquirente efectúe el reclamo pertinente ante la existencia de un vicio oculto. En primer lugar, el art. 1054 dispone que aquél debe denunciar la existencia del defecto oculto dentro de los sesenta días de haberse manifestado; si el vicio se manifestase en forma gradual, el plazo para hacerlo se comenzará a computar desde que pudo advertirlo. Como es natural, el incumplimiento de esta carga extingue la responsabilidad, salvo la mala fe del enajenante (esto es, que hubiera conocido, o debido conocer, la existencia de los defectos).

Una vez denunciado, el plazo de prescripción será de un año, conforme lo establecido por el art. 2564, inc. a), del Código Civil y Comercial.

Esta norma vino a unificar las regulaciones diversas que existían con anterioridad en el Código Civil de VÉLEZ (art. 4041) y en el antiguo Código de Comercio (art. 473), que estipulaban, respectivamente, un plazo de tres y seis meses.

El art. 1055, por su parte, establece que la caducidad (esto es, de pleno derecho) de la garantía se produce: a) si la cosa es inmueble, cuando transcurren tres años desde que la recibió; y b) si la cosa es mueble, cuando transcurren seis meses desde que la recibió o puso en funcionamiento. Estos plazos, cabe señalar, pueden ser ampliados convencionalmente.

Por su parte, en caso de que el adquirente pretenda la resolución del contrato, sólo lo podrá hacer si se trata de un vicio redhibitorio o si medió una ampliación convencional de la garantía; caso contrario, según el régimen del nuevo Código Civil y Comercial, conforme las normas generales (art. 1039), si el defecto no es tan grave como para hacer impropia la cosa para su destino, el afectado podrá pedir la subsanación de los vicios o reclamar un bien equivalente, si es fungible.

En caso de que la cosa perezca, total o parcialmente, como consecuencia de los defectos que padece, el Código Civil y Comercial establece que el garante deberá, igualmente, soportar su pérdida (art. 1058); esto constituye una excepción del clásico principio según el cual las cosas crecen y perecen para sus dueños.

Por lo tanto, el adquirente no tendrá tampoco derecho a resolver si el defecto resulta subsanable y, pese a ofrecer ello el enajenante, no lo acepta; solo restaría, en este caso, el reclamo por los daños y perjuicios (art. 1057). Esta conclusión se entiende a partir del principio de conservación del contrato, según el cual debe preferirse, ante una solución que implique su ineficacia, aquella interpretación que mantenga con vida el vínculo contractual.

5. LASEÑAL

Como en su oportunidad la hemos definido (CENTANARO), la seña es aquello que se entrega por una parte a

la otra, en virtud de una cláusula accidental de un contrato bilateral, con la finalidad de facultar, a uno o ambos contratantes, la resolución por voluntad unilateral de uno de ellos (arrepentimiento), o con la finalidad de confirmar el contrato (como cumplimiento o principio de ejecución).

Dicha definición evidencia que la seña o señal puede tener dos finalidades distintas: a) permitir el arrepentimiento de una de las partes y desobligarse, perdiendo lo entregado (la que lo dio) o entregando lo recibido, más otro tanto (la que recibió la seña); o b) asegurar el cumplimiento, operando en este caso la seña como demostración de la intención de las partes de seguir adelante con el contrato. El primer caso es el de la llamada seña penitencial (regulada, como principio, en el art. 1202 del Código Civil, ley 340) y el segundo el de la seña confirmatoria (regulada, también como principio, en el art. 475 del Cód. Comercial).

En el sistema actual, de acuerdo con lo normado por el art. 1059, la seña es confirmatoria, salvo pacto en contrario. Por lo tanto, no acuerda, excepto estipulación expresa de las partes en ese sentido, el derecho a arrepentirse; lo dado en concepto de seña será, entonces, a cuenta de precio (principio de ejecución del contrato) y, a partir de allí, el deudor que pretenda apartarse de lo pactado incurrirá en incumplimiento y deberá la indemnización de los daños y perjuicios (cuyo quantum, por lo dicho, no quedará limitado a la seña). En caso de que se hubiese pactado la seña como penitencial, como se anticipó, "...quien entregó la señal la pierde en beneficio de la otra, y quien la recibió, debe restituirla doblada". Implica ello un pacto de displicencia: es innecesario expresar una causa.

Por lo demás, es claro que, en el supuesto de que se arrepienta quien la recibió, debe devolver ello y otro

tanto de su valor; vale esta aclaración para la eventualidad de que lo entregado no fuese dinero u otra cosa

fungible.

Cabe agregar que, pese a la eliminación de la anterior categoría de contratos reales (esto es, aquellos que no se tenían por celebrados mientras no se hiciese tradición de la cosa objeto del acuerdo; art. 1141 del Código Civil —ley 340—), la señal conservaría su calificación de cláusula real, en tanto su existencia depende de una entrega (conforme el texto del actual art. 1059). Ésta y ninguna otra es la formalidad que debe cumplirse para su celebración; por lo demás, el pacto de seña puede ser hecho en forma escrita o verbal.

Pueden ser objeto de la seña tanto el dinero como las cosas muebles (art. 1060). Además, continúa el mismo artículo: "Si es de la misma especie que lo que debe darse por el contrato, la señal se tiene como parte

de la prestación si el contrato se cumple; pero no si ella es de diferente especie o si la obligación es de hacer o no hacer".

Por tanto, si bien el objeto de la seña es generalmente dinero (cosa fungible), todo aquello que puede ser objeto de un contrato puede ser entregado en concepto de seña. Agrega la norma que, si lo entregado en carácter de seña fuese de la misma especie de lo que debe darse para el cumplimiento del contrato, en ese caso, la seña se tomará como parte de la prestación asumida; típico caso del comprador que entrega una suma de dinero como seña y a cuenta del precio.

Por último, no debe confundirse la seña con la denominada reserva o reserva ad referendum, instrumento utilizado en el marco de la intermediación inmobiliaria. La suma de dinero que usualmente se entrega como reserva funciona como parte del precio si la otra parte acepta la oferta de quien entregó la reserva y, además, como compromiso de la indisponibilidad del bien por el que se hace la oferta con reserva; por ello, se ha caracterizado a esta última como una oferta irrevocable y garantizada de celebrar el contrato; si el que la realiza se arrepiente y retira la oferta, el destinatario de ella está autorizado a retenerla como indemnización.

CAPÍTULO XI - INTERPRETACIÓN. CONLACOLABORACIÓNDE MARÍA LUZ PAPAVERO