SEPARACIÓN MÍNIMA (Se) Hasta 20m . 8m.
≥
20 < 27,50 m. 10m≥
27,50 m 12m.Para establecer la separación mínima de la torre a cualquier eje divisorio de predios se aplicará el mismo criterio que para los retiros laterales (ver Art. 1.2.1.4.2.- B)
Podrán proyectarse sobre estos retiros balcones o voladizos cuya saliente no supere 1.oo m. con las restricciones establecidas en el art. 1.2.1.15.-
Cuando por la conformación de la torre se trate de casos especiales, la misma será considerada por los Organismos Técnicos.
1.2.1.12. ESPACIOS Y PATIOS PARA ILUMINAR Y VENTILAR LOCALES
1. Clasificación:
Los espacios para iluminar y ventilar locales se dividen en: Espacios Urbanos y Patios Auxiliares. - Al Espacio Urbano deben ventilar e iluminar los locales de Primera Clase.
- Al Patio Auxiliar pueden ventilar únicamente los locales de Segunda Clase. 2. Forma de medir estos espacios:
Los Espacios Urbanos y Patios Auxiliares se medirán entre los filos exteriores de los muros que den a esos espacios.
Los muros y cercos divisorios, existentes o no, se supondrán de 0,30m de espesor. No podrán proyectarse galerías, salientes o voladizos mayores de 0,50m.
3. Arranques:
Se tomará la conformación del Espacio Urbano y Patio Auxiliar a partir del nivel de piso del primer local (ya sea de Primera o de Segunda Clase) que ilumine y ventile a través de dicho espacio.
4. Prohibiciones:
No se podrán cubrir los Espacios Urbanos y Patios Auxiliares ya existentes o proyectados, mediante cubierta alguna, ni podrán reducirse sus dimensiones (excepto lo indicado en el inc. 2).
1.2.1.12.1. Conformación del Espacio Urbano
A - En todos los casos de edificios en zona con altura fija de basamento, en zona de altura máxima
≥
9,30 m. y zona Rm2, el "Espacio Urbano" se conformará de la siguiente manera:1. Espacio de Vía Pública comprendido entre líneas municipales y/o líneas de retiros obligatorios o voluntarios de frente.
3. Espacio entre paramentos laterales de edificios y líneas divisorias entre parcelas conectadas directamente con la vía pública y pulmón de manzana u otro espacio urbano (Retiro lateral mínimo: 4m. según Art.1.2.1.4.2- B) .
4. Espacio entre paramentos verticales de un mismo o diferentes volúmenes edificados dentro la parcela, o bien con respecto a paramentos de parcelas linderas si el predio se encontrara dentro de la profundidad edificable (Art. 1.2.1.11).
5. Patios apendiculares que queden incorporados a alguno de los espacios anteriormente mencionados. Patios apendiculares:
Son extensiones del espacio urbano aquellos patios que están abiertos por un lado (a)
de su planta a dicho espacio. Deberán cumplir la siguiente relación ancho (a) - profundidad (p): a
≥
2p≥
4m. GRÁFICO 12:B - Para casos de zonas de Hm = 8,50 excepto zona Rm2, el Espacio Urbano se conformará de la siguiente
manera:
1. Espacio de vía pública comprendido entre líneas de retiros obligatorios o voluntarios de frente. 2. Patios de fondo, laterales o internos que deberán cumplir las siguientes restricciones mínimas:
a. Patio de fondo: es aquél ubicado en el fondo del predio y que se extiende en todo el ancho del mismo: Ancho mínimo = 3m , o el resultante de la aplicación del artículo 1.2.1.2.
b. Patio lateral: es aquél ubicado sobre uno de los ejes laterales del predio y que se integra al Espacio Urbano del frente y/o fondo en por lo menos uno de sus lados:
Ancho mínimo = 3m. c. Patio interno:
Superficie mínima = 24 m². Lado mínimo = h. máx.
≥
4m.(h. máx. = altura máxima de los paramentos que limitan el patio en cada sentido. En caso de diferentes alturas se tomará el promedio de las mismas con un mínimo de 4m.)
1.2.1.12.2. Conformación de los Patios Auxiliares
A - Caso de edificios en zonas de H m.
≥
9,30m. y Zona Rm2:Dimensiones mínimas de los patios: - Superficie: 12 m2.
- Lado : 3 m.
B - Caso de edificios en zonas de H m.= 8,50 m. (excepto Zona Rm2): Dimensiones mínimas de los patios:
- Superficie: 10 m2 - Lado : 2,50 m.
1.2.1.13. SUPERFICIES Y LOCALES MÍNIMOS PARA VIVIENDAS
Las unidades de vivienda, ya sean de tipo unifamiliar o bien formen parte de un edificio multifamiliar, deberán tener las siguientes superficies cubiertas mínimas propias, sin incluir semicubiertos, balcones, galerías, cocheras y espacios comunes:
- Unidades de 1 ambiente: 40 m2 (excepto en Zonas Ra) - Unidades de 2 ambientes: 45 m2 (excepto en Zonas Ra) - Unidades de 3 ambientes: 60m2
- Unidades de 4 ambientes: 72 m2, y por cada dormitorio que se agregue se sumarán 24 m² ( 5 ambientes: 96 m², etc.)
- En las zonas Ra correspondientes a las Areas centrales (A.C.) las unidades tendrán una superficie cubierta propia mínima de 60 m².
Se consideran "ambientes" los locales de 1º categoría (habitables) : dormitorios - salas de estar- salas - comedores- escritorios, etc.
Se consideran locales de segunda clase a las cocinas, baños y lavaderos.
En todos los casos se verificará que la cocina tenga las dimensiones mínimas y condiciones de iluminación y ventilación establecidas por el C.E.
No se admitirán Espacios para Cocinar o “Kitchenetes” en viviendas multifamiliares.
Cada unidad deberá disponer de un espacio para lavado y tendido de ropa que será de 1m x 1.50 como mínimo el que contará con ventilación a Espacio Urbano o Patio auxiliar.
Los muros separativos entre unidades serán macizos con un espesor mínimo de 0.15m
La unidad de vivienda destinada para el portero deberá tener como mínimo dos ambientes y 40 m² de superficie, deberá figurar en planos con esta designación y será considerada como superficie común del edificio.
1.2.1.14. NUMERO DE VIVIENDAS POR PARCELA
El número de viviendas por parcela se determinará de la siguiente forma:
1. En las zonas Cm1, Cm3, Cmb1, Rm1, Rm3, Rmb1, Rmb5 e I.D., que posean servicio de agua corriente certificado por O.S.N., podrán construirse 2 unidades de vivienda con características de vivienda unifamiliar en predios de superficie mayor o igual a 250 m² .
En predios cuya superficie sea mayor o igual a 450 m², el número de viviendas por predio (Nº) se determinará por el mayor número entero que resulte de aplicar la fórmula:
Nº = superficie de la parcela 150
En caso de no contar con servicio de agua corriente se construirá sólo una unidad de vivienda por parcela mínima. Si no existe servicio de desagüe cloacal, las instalaciones serán individuales por cada unidad.
Condiciones a verificar:
El sector del predio donde se ubique cada unidad tendrá un ancho mínimo de 5 ( cinco) metros y superficie propia de terreno no menor a 125 m². Cada vivienda tendrá acceso directo desde vía pública y servicios independientes, cuando la cochera sea descubierta y se ubique sobre el retiro de frente sólo podrá ocupar el 50% del ancho de la unidad, y la profundidad no será inferior a 5.50 metros; el resto del retiro deberá parquizarse.
En predios de ancho menor a 10 metros, el ancho de las unidades funcionales podrá reducirse hasta 4 metros en tanto se verifiquen las demás condiciones establecidas en el presente artículo.
Los muros separativos entre unidades serán macizos con un espesor mínimo de 0.15m.
Cuando se incorporen otros usos permitidos en la zona (oficinas - locales - etc.) el caso será tratado en forma particular por las O.T. , los que elevarán a consideración del D.E. opinión fundada al respecto, para determinar la conveniencia de la aprobación y las condiciones particulares a las que se ajustará el proyecto. Cada 50m² destinados a usos no residenciales, se considerará una unidad de vivienda a efectos del
cómputo del número de las unidades permitidas.
En todos los casos se aceptará una unidad de vivienda por parcela; y la inclusión de local, oficina, estudio profesional, consultorio, taller, según la normativa particular de cada zona, como anexo de la unidad de vivienda. Tanto la vivienda como el local, oficina o consultorio anexo, podrán ampliarse o reformarse sin limitación de superficie en tanto cumplimenten las demás normativas en vigencia .
En situaciones especiales, cuando por la ubicación y forma del predio, por el movimiento y tránsito vehicular de la zona, por las condiciones propias del lugar, no resulte factible la realización de proyectos con accesos independientes para cada unidad, las O.T. podrán evaluar y elevar a resolución final del D.E., proyectos de viviendas unifamiliares agrupadas que cuenten con accesos descubiertos (peatonales y vehiculares) comunes, y servicios, también comunes, en tanto se verifiquen las demás normativas en vigencia y se integren al entorno, sin producir desajustes ambientales.
Cuando los proyectos de viviendas unifamiliares agrupadas se realicen sobre predios cuya superficie supere el doble de la permitida en la zona, las O.T. podrán establecer mayores restricciones y/o limitaciones a fin de no causar desajustes urbano-ambientales.
2. En zonas I.E. (Industria Especial), en predios de superficie menor a 600 m². se permitirá la construcción de una unidad de vivienda por lote con las restricciones de zona Rm1. El propietario deberá dejar constancia en los planos que presente a aprobación, que soportará las molestias del uso predominante de la zona en tanto se ajuste a las reglamentaciones en vigencia.
3. En zonas donde se permite sólo una unidad de vivienda por parcela mínima, ya sea como producto de la reglamentación particular de la zona o bien cuando no se cuente con servicio de agua corriente, se entenderá por "parcela mínima" a aquella que posea la superficie mínima establecida para la zona respectiva, o bien provenga de subdivisiones realizadas con anterioridad.
En caso de predios de mayores superficies, la cantidad de viviendas unifamiliares podrá fijarse por el mayor número entero que resulte de dividir la superficie del predio por la superficie mínima para parcelas en la zona (Ejemplo: en un predio de 2600 m2. donde la superficie mínima de parcelas es de 300 m2. se podrán construir 8 unidades de vivienda).
A efectos del tratamiento de los proyectos de viviendas unifamiliares agrupadas se aplicarán las mismas condiciones establecidas en el inciso 1° de este artículo. La superficie de terreno de uso exclusivo de las unidades de vivienda – sin computar áreas comunes del conjunto – podrá ser disminuida hasta en un 15 % respecto de la superficie establecida para la parcela mínima de la zona. Se respetará el área edificable, el tejido urbano del área circundante así como las demás normativas de la zona que resulten de aplicación.
Tratamiento Especial para predios ubicados en zonas Rmb2 y Rb, con frente a colectoras de Acceso Norte y a Av. Sucre entre Cura Allievi y Don Bosco – Ver. Art. 1.2.1.16.
Cuando los proyectos de viviendas unifamiliares agrupadas se realicen sobre predios cuya superficie supere el doble de la permitida en la zona, las O.T. podrán establecer mayores restricciones y/o limitaciones a fin de no causar desajustes urbano-ambientales.
4. Determinación del Número de Unidades en Edificios Colectivos de uso no residencial ( no destinados a vivienda) : en zonas donde no se permite la construcción de edificios de vivienda multifamiliar - según lo establece la Hoja de Zona correspondiente-, se verificará que la cantidad máxima de unidades funcionales que podrían surgir del proyecto, no supere el número de viviendas unifamiliares permitido en la zona , aplicando a tal efecto el criterio indicado en los incisos 1 y 3 de este artículo.
Con intervención de las OT, el DE podrá establecer requisitos particulares al proyecto, y/o disponer mediante pautas de diseño, que el número de unidades funcionales a crearse no supere el número admisible de unidades de vivienda, aplicando a tal efecto lo establecido por el art. 1.1.2.4. para Edificio Colectivo o Multifamiliar .
Cuando la zona no cuente con servicio de desagüe cloacal, el D.E. podrá además exigir la instalación de plantas de tratamiento para los efluentes ( ver art. 1.2.2.25.).
1.2.1.15 TOLDOS-SALIENTES Y BALCONES
A - Toldos
Se permitirá la colocación de toldos en las zonas comerciales, con las siguientes excepciones:
No podrán colocarse en Zona Cma2, donde se exija o le corresponda basamento y perfil fijos con retiros en P.B., en edificios donde se haya previsto este perfil.
En zonas Cb y Cm2, con retiro de frente, no podrán exceder la Línea Municipal, podrán instalarse dentro del retiro obligatorio de frente.
En zonas de uso residencial predominante, con retiro de frente, en las cuales se autoricen usos comerciales, los toldos no podrán exceder la Línea Municipal.
En zonas Rm2 , de construcción obligatoria sobre LM, se evaluará la solicitud en forma particular La construcción de toldos deberá ajustarse a los siguientes lineamientos y a los establecidos en el C.E. :
1. La proyección del toldo sobre la vereda no podrá encontrarse a menos de 0,80 m. (ochenta centímetros) de la línea de cordón, ni sobresalir más de 2,00m. (dos metros) de la línea municipal. La altura libre mínima será de: 2,20m a cualquier elemento que lo conforme.
2. En caso de incorporar publicidad se aplicará lo dispuesto en el Código de Publicidad (Ord. Nº 7938 ) .
3. Se mantendrán en perfecto estado de conservación atendiendo a la seguridad pública y a la estética urbana, en caso contrario se intimará a su retiro.
4. En aceras arboladas, los toldos distarán como mínimo 1,50 m. (1 metro con cincuenta centímetros) del borde de los troncos.
5. Se prohibe la colocación de toldos con estructuras de sostén (columnas, soportes o similares) que apoyen sobre la vía pública o sobre retiros de frente reglamentarios, así como la colocación de cerramientos verticales de cualquier naturaleza.
B - Cuerpos salientes, Balcones abiertos y Elementos decorativos por fuera de la Línea Municipal Queda prohibida en el Partido la construcción de cuerpos salientes y de balcones abiertos, que se proyecten ocupando espacios aéreos públicos de las aceras, ochavas y demás sitios municipales. Podrán ejecutarse elementos o motivos de decoración, (molduras, cornisas, pilastras o similares), con una saliente máxima de 0,25m. respecto de la Línea Municipal, en tanto se los construya por encima de los 2,50m. respecto del nivel de la acera.
C – Cuerpos salientes y Balcones abiertos: Su proyección sobre los retiros reglamentarios y/o sobre Patios
de Iluminación y Ventilación.
Se permitirá la construcción de balcones abiertos que ocupen los espacios aéreos de los Retiros Reglamentarios de Frente, Laterales y Fondo, establecidos para la Zona, cuando cumplimenten lo dispuesto por el inciso 2 del Artículo 1.2.1.12. del Código de Ordenamiento Urbano. Su saliente máxima será la que resulte en función de la real dimensión del Retiro adoptado en el proyecto, y de la exigencia del citado inciso 2 del Artículo 1.2.1.12.. El ancho máximo de un balcón abierto que ocupa reglamentariamente un retiro obligatorio, no excederá en más de cincuenta centímetros (0,50m.) el ancho de la abertura correspondiente.
Podrán ejecutarse motivos ó elementos de decoración en las fachadas, (molduras, cornisas, pilastras o similares), con una saliente máxima de 0,25m. respecto de la Línea de Edificación.
No se autorizarán los cuerpos salientes y/o balcones abiertos, que ocupen el espacio aéreo de Retiros o de patios de iluminación y ventilación, (aunque cumplan con la limitación del inciso 2 del Artículo 1.2.1.12.), cuando se presenten integrando las modificaciones que se realizarían en inmuebles que cuentan con plano anterior aprobado, el cual registra la ocupación parcial o total por lo ya construido, de uno cualquiera de los distintos retiros reglamentarios de la Zona.
Siempre se cumplimentarán para cuerpos salientes y balcones abiertos, las disposiciones contenidas en el Código de Edificación, respecto de “Vistas a predios linderos y entre unidades de uso independiente en un mismo predio.