The social distribution of mobility
Map 2. 2: Time to work and the gap between potential and realized accessibility
Durante el recorrido se tomaron datos de la dirección, teléfono de contacto y fotos de las ofertas de ventas y arrendamientos de cada barrio de la UPZ 100 de Galerías. Del recorrido y las consulta vía internet se encontraron en total 171 ofertas de ventas y 161 ofertas de renta, al realizar las correspondientes llamadas se depuraron los datos por varias razones (número errado, no contestan, línea inactiva, ya vendido o arrendado).
Una vez depurada la información recopilada durante el recorrido se tomaron las ofertas de venta- renta que fueron objeto de estudio y se identificaron los predios, recolectando 190 ofertas en los sectores de estudio en Propiedad Horizontal PH, los cuales se distribuyen de la siguiente manera:
Sectores Predios en PH Alfonso López 25 Banco Central 20 Belalcazar 20 Campin 6 Galerías 45 Chapinero Occidental 11 Quesada 35 San Luis 28
Total Ofertas Ventas-Rentas Predios PH 190
37
Ilustración 11. Ofertas de predios PH en sectores catastrales
Ilustración 12. Mapa de predios PH y NPH en sectores catastrales 13% 10% 11% 3% 24% 6% 18% 15%
Predios en PH - Sectores Área de
Estudio
Alfonso Lopez Banco Central Belalcazar Campin Galerias38
Como se observa en la tabla e ilustración anterior, se tomaron en total 190 predios que se discriminan en 111 ofertas de ventas y 79 en ofertas de renta, dichos puntos de investigación se encuentran distribuidos en los 8 sectores catastrales de la UPZ No. 100 con el propósito de realizar el estudio económico de las ofertas de ventas de los bienes inmuebles de propiedad horizontal. Posterior se buscó en el geoportal del IGAC información catastral de cada predio, (encontrando datos relevantes en la mayoría de los predios), permitiendo la georreferenciación de su ubicación. Sectores Predios en PH Alfonso López 7 Banco Central 7 Belalcazar 5 Campin 0 Galerías 29 Chapinero Occ. 3 Quesada 23 San Luis 5
Total Ofertas Rentas Predios PH 79
Tabla 4. Ofertas de renta por sectores catastrales
Ilustración 13.Ofertas de renta en predios PH en sectores catastrales 9% 9% 6% 0% 37% 4% 29% 6%
Ofertas Renta en Predios en PH - Sectores
Área de Estudio
Alfonso Lopez Banco Central Belalcazar Campin Galerias39 Sectores Predios en PH Alfonso López 18 Banco Central 13 Belalcazar 15 Campin 6 Galerías 16 Chapinero Occ. 8 Quesada 12 San Luis 23
Total Ofertas Ventas Predios PH 111
Tabla 5.Ofertas de venta por sectores catastrales
Ilustración 14.Ofertas de venta en predios PH en sectores catastrales
Con los datos y gráficos se puede evidenciar la mayor cantidad de ofertas de venta de predios sometidos a propiedad horizontal y se agrupan en el sector de
16% 12% 14% 5% 14% 7% 11% 21%
Ofertas Ventas en Predios en PH - Sectores Área
de Estudio
Alfonso Lopez Banco Central Belalcazar Campin Galerias Chapinero Occ Quesada San Luis40
San Luis en un 21% con un total de 23 ofertas, seguido de los sectores Alfonso López con 18 ofertas equivalente a un 16% – Galerías con 16 ofertas equivalente en un 14% – Belalcazar con 15 ofertas equivalente al 15% - Banco Central con 13 ofertas equivalente al 11%- Quesada con 12 ofertas equivalente al 11% _ Chapinero Occidental con 8 ofertas equivalente al 7%- y El Campin con 6 ofertas representada en un 5%. En cuanto a las ofertas de renta las más representativas están concentrados en dos sectores Galerías en un 37% y Quesada en un 29% .
Los predios objeto de estudio se encuentran en el rango de estratos 3 y 4, en la siguiente ilustración se muestra los campos de estratificación de la UPZ No.100 Galerías:
41
Imagen tomada de SDP D.394 2017
Ilustración 15.Estratificación UPZ No.100
42
Se realizó un análisis identificando los lotes en No Propiedad Horizontal NPH y Propiedad Horizontal PH de la localidad de Teusaquillo para identificar la distribución total en el sector encontrando la siguiente relación:
Lotes Localidad de Teusaquillo Cantidad
Lotes PH 2.609
Lotes NPH 13.604
Total Lotes NPH - PH 16.213
Tabla 6.Total de Lotes NPH - PH Localidad de Teusaquillo
Ilustración 16.Lotes NPH - PH Localidad de Teusaquillo
También se identificó la relación de lotes en NPH y PH encontrados dentro de la UPZ No.100 Galerías que pertenecen a la Localidad de Teusaquillo, dando como resultado la siguiente información:
Lotes UPZ 100 GALERIAS Cantidad
Lotes PH 973
Lotes NPH 4.637
Total Lotes NPH - PH UPZ 100 5.610
Tabla 7.Total de Lotes NPH - PH UPZ No. 100 Galerías
16% 84%
Lotes NPH - PH Localidad de
Teusaquillo
Lotes PH Lotes NPH43
Ilustración 17.Lotes NPH - PH UPZ No. 100 Galerías
El resultado de la gráfica anterior refleja que la UPZ No. 100 Galerías muestra que de 5.610 lotes ubicados en el sector, solo el 17% pertenece a lotes en PH para un total de (973 lotes PH), mientras que los lotes NPH representan un 83% para un total de (4.637 lotes en NPH), las zonas para usos NPH en el sector son limitadas, adicional a ello la Unidad Zonal cuenta en un 35% de extensión geográfica con Usos Dotacionales, Institucionales y Recreativos como se mencionó con antelación en el presente informe.
Ahora con la representación de los lotes en Propiedad Horizontal PH identificados en la UPZ No. 100 – Galerías, se compara con los lotes Propiedad Horizontal PH del ubicados en las demás UPZ que integran la Localidad de Teusaquillo reflejando un porcentaje del 27% que le corresponde a la UPZ de Galerías tal como se muestra en las siguientes ilustraciones:
17%
83%
Lotes NPH - PH UPZ GALERIAS
Lotes PH Lotes NPH
44
45
Ilustración 19.Lotes PH UPZ No. 100 Vs. Localidad Teusaquillo
Con la información depurada frente a los lotes NPH y PH junto con su respectiva distribución en el sector se procede a revisar la información normativa según la ubicación de cada predio, con el objeto de asignar valores al resto de las zonas que no contaban con ofertas de ventas, se depura para tomar el valor por la media o promedio, teniendo en cuenta lo contemplado en la Resolución No.620 de 2008 que no sobrepasara el coeficiente del 7,5%.
La información recopilada con su depuración se puede evidenciar en las siguientes tablas:
27%
73%
Lotes PH UPZ 100 vs Localidad Teusaquillo
Lotes PH Galerias
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Tabla 8.Investigación Ofertas de Mercado PH - Venta (Muestra)
RELACION OFERTAS DE VENTAS INMUEBLES PH OBJETO DE ESTUDIO UPZ 100
COD_PREDIO DIRECCION AC(M2) VALOR FINAL
ADOPTADO ($) VR CT/M2
VR CT/M2 ADOPTADO
007202009023 CRA 19 # 62-53 56 200.000.000 $ 3.571.429 $ 3.600.000
007202015002 CLL 57 # 18-22 EDIFICIO CASTELLANOS OF 202 90 450.000.000 $ 5.000.000 $ 5.000.000
007202035033 TV 22 60A 17 EDIFICIO ALAMEDA DE SAN LUIS 2 60 564.300.000 $ 9.405.000 $ 9.400.000
007202035033 TV 22 60A 17 EDIFICIO ALAMEDA DE SAN LUIS 2 60 564.300.000 $ 9.405.000 $ 9.400.000
007202036028 DIAG 60A 22A 31 EDIFICIO STA MARIA 37 170.000.000 $ 4.594.595 $ 4.600.000
007202035024 DIAG 60A 22A 66 EDIFICIO SAN LOUISE 1 152,5 484.000.000 $ 3.173.770 $ 3.200.000
007202035023 DIAG 60A 22A 62 TORRE LA 60 56 250.000.000 $ 4.464.286 $ 4.500.000
007202035023 DIAG 60A 22A 62 TORRE LA 60 65 320.000.000 $ 4.923.077 $ 4.900.000
007202065024 CRA 21 # 62-24 278 870.000.000 $ 3.129.496 $ 3.100.000
007202010015 DIAG 61B #18- 21 AP 502 54,72 295.000.000 $ 5.391.082 $ 5.400.000
007202019011 TV 21BIS # 60-76 EDIFICIO AMARILIS IV P5 53 270.000.000 $ 5.094.340 $ 5.100.000
007202022020 TV 21BIS # 60-81 EDIFICIO AMARILIS III P2 ESQ 39 225.000.000 $ 5.769.231 $ 5.800.000
007202022020 TV 21BIS # 60-81 EDIFICIO AMARILIS III ESQ 35,1 180.000.000 $ 5.128.205 $ 5.100.000
007202022019 DIAG 61B #21- 19 EDIFICIO AMARILIS I P7 29 158.000.000 $ 5.448.276 $ 5.400.000
007202022018 DIAG 61B #21- 27 EDIFICIO AMARILIS II 48 253.000.000 $ 5.270.833 $ 5.300.000
007202021032 DIAG 61B #21- 28 EDIFICIO SENECA 63 330.000.000 $ 5.238.095 $ 5.200.000
007202027031 CRA 21 # 61B-11 EDIFICIO SAN LUIS VARBEN ESQ 42 240.000.000 $ 5.714.286 $ 5.700.000
007202030014 DIAG 59 #22A- 15 EDIFICIO SAN LUIS 89 346.000.000 $ 3.887.640 $ 3.900.000
007202061012 CLL 57#26-27 P3 117 375.000.000 $ 3.205.128 $ 3.200.000
007202025007 CRA 20 # 58-22 37 200.000.000 $ 5.405.405 $ 5.400.000
007202043021 DIAG 53D #21-65 EDIFICIO MULTIDOS P4 43 285.000.000 $ 6.627.907 $ 6.600.000
007202042004 TV 22 A# 53D-04 170 600.000.000 $ 3.529.412 $ 3.500.000
007209013015 CRA 21 # 51-82 ESQ 56 300.000.000 $ 5.357.143 $ 5.400.000
007209021008 CRA 23 # 49-44 120 375.000.000 $ 3.125.000 $ 3.100.000
007209018007 CRA 22 # 49-38 EDIFICIO CASABLANCA P6 66,34 270.000.000 $ 4.069.943 $ 4.100.000
007209020034 CRA 22 # 50-45 ALDEBARAN II P1 60 255.000.000 $ 4.250.000 $ 4.300.000 007209016028 CLL 52 # 21-21 APTO 302 106 303.000.000 $ 2.858.491 $ 2.900.000 007209013015 CRA 21 # 51-82 ESQ 90 295.000.000 $ 3.277.778 $ 3.300.000 007209013015 CRA 21 # 51-82 APTO 303 67 280.000.000 $ 4.179.104 $ 4.200.000 007209013015 CRA 21 # 51-82 ESQ 90 357.000.000 $ 3.966.667 $ 4.000.000 007209011007 CRA 20 # 49-10 37 205.000.000 $ 5.540.541 $ 5.500.000 007209006015 CLL 52 # 18-39 EDIFICIO NAZAR IV 50 260.000.000 $ 5.200.000 $ 5.200.000
007209009014 CRA 20 # 51-74 EDIFICIO TACALOA P5 44 235.000.000 $ 5.340.909 $ 5.300.000
007209009011 CRA 20 # 51-46 EDIFICIO EPOCA 45 189.300.000 $ 4.206.667 $ 4.200.000
007206006014 CRA 28# 46-72 36,4 250.000.000 $ 6.868.132 $ 6.900.000 007206016001 CLL49A # 28-10 P2 87,4 410.000.000 $ 4.691.076 $ 4.700.000 007206002012 CLL 46 # 26-41 77 382.000.000 $ 4.961.039 $ 5.000.000 007206002022 CRA 27 # 45A-56 119 660.000.000 $ 5.546.218 $ 5.500.000 007206001013 CRA 27 # 46-60 60 440.000.000 $ 7.333.333 $ 7.300.000 007206001013 CRA 27 # 46-60 89 444.000.000 $ 4.988.764 $ 5.000.000 007206026020 CRA 28 A # 49 A-61 P4 74,1 360.000.000 $ 4.858.300 $ 4.900.000 007206020006 CLL 52A#28-95 62 302.000.000 $ 4.870.968 $ 4.900.000
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Con la recopilación de 111 ofertas de venta se procedió a georreferenciar; esto con el fin de establecer una ubicación espacial de contraste con los predios objeto de estudio. Se establece la ubicación de los predios oferta, para generar grupos teniendo en cuenta la norma de usos, condiciones de accesibilidad. Simultáneamente, se encontraron 79 ofertas de renta, las cuales establecen en general un canon de arrendamiento por mes.
La actividad predominante para la estimación del valor de la renta según los arrendadores es residencial (actividades más predominantes e intensas en el sector) sin embargo se encuentra otros usos como la renta de locales para uso comercial.
A continuación, se muestra la ubicación de los predios en venta y renta en los sectores:
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Una vez realizada la depuración del mercado y de los valores promedio adoptados en la medida de metro cuadrado M2 de área privada se hace una breve descripción de los valores más representativos de los sectores encontrados en la zona de estudio:
SECTOR CATASTRAL EL CAMPIN 007201 Valor de: $4.700.000 y $5.550.000
Se ubicaron cuatro predios netamente residencial y cercano al Coliseo y el Estadio Nemesio el Campin, las vías se encuentran en buen estado de conservación y mantenimiento, la mayoría corresponden a apartamentos entre 5 a 6 pisos, con buenos acabados, el de valor $4.700.000 con buena dotación comunal para el uso residencial, presenta buenas áreas de parqueaderos privados, el estrato socioeconómico del sector corresponde al 4.
SECTOR CATASTRAL SAN LUIS 007202 Valor de: $3.750.000 a $5.328.000
Son aquellos predios ubicados en el sector de tratamiento por conservación bienes de interés cultural lo que está rodeado de estas unidades se encuentran en el estrato socioeconómico del sector corresponde al 4, su uso principal es residencial el sector cuenta con accesibilidad a zonas verdes y recreativas como lo son el parques zonales y vecinales, también cuenta con influencia de vías principales como es la Calle 63 y la Carrera 24.
Valores de: $3.300.000-$4.700.00- $5.550.000
Son aquellos predios ubicados fuera del sector de tratamiento por conservación bienes de interés cultural estas unidades se encuentran en el estrato socioeconómico del sector corresponde al 4, la variación del valor obedece al número de piso de la edificación, puesto que predios que adoptan el valor de
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$5.550.000 son aquellos que tienen más de 5 pisos y por norma tienen ascensor, el sector cuenta con accesibilidad a zonas verdes y recreativas como lo son el parques zonales y vecinales, también cuenta con influencia de vías principales como es la Calle 63 y la Carrera 24 que se encuentran en buen estado.
Valores de: $9.500.000
Corresponde a locales que se encuentran ubicados en el edificio recién construido Alameda de San Luis 2 con medida de 60 m2, con buena dotación comunal.
SECTOR CATASTRAL CHAPINERO OCCIDENTAL 007203 Valores de: $3.900.000 - $4.850.000
Los apartamentos ubicados en el sector de Chapinero Occidental tienen como uso de suelo para comercio y servicios, algunos predios se encuentran cerca de la Av Caracas donde pasa el transporte masivo de Transmilenio, su variación de precio depende de su estratificación ya que el sector cuenta con los dos estratos 3 y 4, también depende del número de pisos de la edificación, puesto que al superar los 5 pisos por norma deben contar con ascensor elemento que genera diferencia en su valor de oferta y por el estado de conservación de la edificación.
SECTOR CATASTRAL QUESADA 007204 Valores de: $3.150.000 - $4.850.000
Los apartamentos ubicados en el sector de Quesada tienen como uso de suelo para comercio y servicios, la variación obedece algunos predios se encuentran cerca de la Av Caracas donde pasa el transporte masivo de Transmilenio, su variación de precio depende del número de pisos de la edificación, puesto que al superar los 5 pisos por norma deben contar con ascensor elemento que genera diferencia en su valor de oferta, las ofertas de mejor promedio adoptado por m2 corresponde a edificios que no llevan más de tres años de construido, como el
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caso del edificio Bulevar Javeriana, el estrato socioeconómico del sector corresponde a 3, el sector cuenta con acceso al comercio de Galerías Calle 52, también se encuentra la clínica Cafam.
SECTOR CATASTRAL BELALCAZAR 007206 Valores de: $3.550.000 - $4.875.000 - $5.650.000
Los apartamentos ubicados en el sector de Belalcazar tienen como uso de suelo para residencial, la variación obedece algunos predios se encuentran cerca de la Cra 30 donde pasa el transporte masivo Transmilenio, su variación de precio depende del número de pisos de la edificación, puesto que al superar los 5 pisos por norma deben contar con ascensor elemento que genera diferencia en su valor de oferta, las ofertas de mejor promedio adoptado por m2 corresponde a edificios que no llevan más de tres años de construido, también por la cercanía de algunos predios a parques vecinales, el estrato socioeconómico del sector corresponde a 4, adicional está cerca a instituciones universitaria La Nacional, al Instituto Geográfico Agustín Codazzi, al centro comercial Galerías.
SECTOR CATASTRAL GALERIAS 007207 Valores de: $4.500.000 - $5.850.000
Los apartamentos ubicados en el sector de Galerías tienen como uso de suelo por lo general como comercio y servicio, hay dos ofertas que entran como uso para residencial y se adopta el valor por m2 de $4.500.000, su variación de precio depende del número de pisos de la edificación, puesto que al superar los 5 pisos por norma deben contar con ascensor elemento que genera diferencia en su valor de oferta, las ofertas de mejor promedio adoptado por m2 corresponde a edificios que no llevan más de tres años de construido, también por la cercanía de algunos predios a parques vecinales, el estrato socioeconómico del sector corresponde a 3, adicional está cerca a instituciones universitaria La Nacional, al Instituto
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Geográfico Agustín Codazzi, al centro comercial Galerías, al Estadio Nemesio Camacho El Campin.
Valores de: $15.294.000 - $41.500.000
Los valores reflejados corresponden a locales que se encuentran ubicados dentro del centro comercial Galerías, que difiere con las ofertas de ventas de un local ubicado en una edificación mixta. El Centro Comercial Galerías está ubicado en a vías de fácil acceso, cuenta con ambientes naturales, espacios culturales. Cumple con cubrir las necesidades comerciales de los habitantes del sector de Galerías, Pablo VI, Nicolás Federmann, la Esmeralda, San Luis entre otros, es reconocido como un Centro Comercial líder en organización, eventos y resultados efectivos para el comercio, se ubica cerca de importantes vías como la Avenida Norte Quito Sur, Calle 53, Calle 63, Avenida Caracas, y Carrera 50. Así mismo se encuentra rodeado de importantes entidades tanto públicas como privadas. Está ubicado cerca de un bien dotacional representativo, al Estadio Nemesio Camacho El Campin, que genera un promedio de 4.000 personas flotantes, el estrato socioeconómico del sector corresponde a 3, adicional está cerca a instituciones universitaria como La Nacional, al Instituto Geográfico Agustín Codazzi.
SECTOR CATASTRAL BANCO CENTRAL 007208 Valores de: $5.350.000
Los apartamentos ubicados en el sector de Banco Central tienen como uso de suelo para residencial y dentro de este valor promedio se ubican los inmuebles en suelo de tratamiento por conservación bienes de interés cultural, incluye aquellos que estén colindantes a estas unidades, se encuentran en el estrato socioeconómico del sector 4, su uso principal es residencial el sector cuenta con accesibilidad a zonas verdes y recreativas como lo son el parques vecinales,
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también cuenta con influencia de vías principales como es la Calle 57, 53 y la Carrera 17.
Valores de: $6.400.000
Los apartamentos ubicados en el sector de Banco Central tienen como uso de suelo como comercio y servicios y dentro de este valor promedio se ubican los inmuebles en suelo que están por fuera del perímetro de tratamiento por conservación bienes de interés cultural, se encuentran en el estrato socioeconómico del sector 4, su uso principal es residencial el sector cuenta con accesibilidad a zonas verdes y recreativas como lo son el parques vecinales, también cuenta con influencia de vías principales como es la Calle 57, 53 y la Carrera 17.
SECTOR CATASTRAL ALFONSO LOPEZ 007209 Valores de: $3.000.000 - $4.180.000 - $5.420.000
Los apartamentos ubicados en el sector de Alfonso López tienen como uso de suelo para residencial y de servicios comercial, la variación a la vetustez de los predios, su variación de precio depende del número de pisos de la edificación, puesto que al superar los 5 pisos por norma deben contar con ascensor elemento que genera diferencia en su valor de oferta, las ofertas de mejor promedio adoptado por m2 corresponde a edificios que no llevan más de tres años de construido, también por la cercanía de algunos predios a parques vecinales, el estrato socioeconómico del sector corresponde a 4. De la revisión normativa se identificaron 3 predios objeto de estudio que se encontraron dentro de perímetro de uso residencial y el resto de ofertas corresponde a predios que se encuentran dentro de uso de servicios y comercio a cerca de la Cra 30 donde pasa el transporte masivo Transmilenio, su variación de precio depende del número de pisos de la edificación, puesto que al superar los 5 pisos por norma deben contar con ascensor elemento que genera diferencia en su valor de oferta, las ofertas de mejor promedio adoptado por m2 corresponde a edificios que no llevan más de
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tres años de construido, también por la cercanía de algunos predios a parques vecinales, el estrato socioeconómico del sector corresponde a 4, adicional está cerca a instituciones universitaria La Nacional, al Instituto Geográfico Agustín Codazzi y al centro comercial Galerías.
El comportamiento y la distribución de valores de los predios en propiedad horizontal se plasman en una base de datos los cuales se pueden visualizar en su salida gráfica, esta nos muestra rangos de valor de menor a mayor y con su respectivo color y en los sectores donde se encontraron las ofertas de venta, encontradas:
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