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la mayoría de los españoles, a la que destinan el resultado de la mayor par- te de su esfuerzo ahorrador. Pese la tras- cendencia económica y personal de esta adquisición, muchas personas no obtie- nen para la misma suficiente asesora- miento y desaprovechan muchos instru- mentos que podrían utilizar.

En primer lugar, un consejo que pre- sidirá toda nuestra exposición: cuando va- ya a comprar no se conforme con acudir al Notario que le digan sólo el día de la firma. Acuda antes a obtener información y asesoramiento, y evite así obtenerlo de- masiado tarde o en circunstancias que ha- gan que deba tomar decisiones precipita- damente. No se arrepentirá.

¿Cómo aprovechar al máximo la desgravación fiscal?

Como hemos dicho, el enorme es- fuerzo de ahorro que en nuestro país su- pone la adquisición de una vivienda re- quiere el planear la operación con años de anticipación.

Hay que tener en cuenta que si con arreglo a las estadísticas el europeo me- dio debe dedicar a la adquisición de su casa una cantidad que supondría unos tres años de su renta anual, el español, gracias en gran parte a la política urba- nística y de financiación municipal que padecemos, ha de contar para ello con más de cinco años de su renta. Es decir,

como promedio en España hay que de- dicar todo lo que se ganaría en casi seis años para lograr esta adquisición.

La desgravación fiscal sufrió una im- portante modificación con la nueva Ley 40/1998, de 9 de diciembre, del Im- puesto de la Renta de las Personas Físi- cas: aunque no considera como rendi- miento íntegro del capital inmobiliario, el dos por ciento del valor catastral de la vivienda, como contrapartida ha redu- cido la desgravación fiscal por adquisi- ción de la vivienda.

Puestas así las cosas, lo primero que hay que considerar es que la desgravación sólo refiere a la vivienda habitual, no a segundas residencia.

Así, cuando se trata de adquirir la vi- vienda habitual, debemos aprovechar al máximo la posibilidad de la deducción fiscal, que es el 15 por ciento de los ca- pitales invertidos en la adquisición de tal vivienda. Esta deducción se aplica a la cuo- ta líquida estatal. Sin embargo, hay que tener en cuenta que el máximo deducible que se puede dedicar a esta finalidad es de 1.500.000 de pesetas y no 30 el por ciento de la renta anual, como ocurría en la legislación anterior. Para evitar que es- ta limitación le perjudique gravemente al reducir la desgravación posible, el con- sejo es que consiga distribuir al máximo la renta utilizada en varios ejercicios, me- diante dos instrumentos: uno previo a la adquisición de la vivienda, la cuenta aho- rro-vivienda, y otro posterior, el présta-

mo bancario, que generalmente será en este caso de carácter hipotecario.

La cuenta ahorro-vivienda permite el considerar las cantidades en ella invertidas como destinadas a la adquisición de la vivienda habitual, de modo que es posi- ble aplicarse la desgravación correspon- diente durante los cuatro años (plazo es- te que se ha reducido) anteriores a dicha adquisición. Cada año se podrá desgravar el 15 por ciento de las cantidades inverti- das en la cuenta ahorro-vivienda con el lí- mite del 1.500.000 de pesetas indicado.

Lo ideal, para obtener la máxima des- gravación, es invertir en la cuenta vivien- da lo más posible, hasta 10.000.000 de pesetas al año, no más, aunque esto su- pone un esfuerzo de ahorro considerable para la mayoría de las familias. Las can- tidades invertidas no pueden destinarse a otras finalidades, o habría que devolver la desgravación indebidamente obtenida con los intereses de demora correspondientes. El posible inconveniente de este instru- mento es que le obliga a adquirir necesa- riamente una vivienda habitual en el pla- zo indicado, salvo que esté dispuesto a perder y devolver lo desgravado.

Una vez adquirida la vivienda, si la ha financiado con un préstamo hipotecario, la desgravación anual tiene el mismo límite máximo de 1.500.000 de pesetas. Para cal- cular el importe de la desgravación, habrá que partir de la cantidad anual que se pa- ga por el préstamo. De esta cantidad, so- bre las primeras 750.000 pesetas se puede

deducir el 25 por ciento, es decir 187.500 pesetas, y sobre el resto, el 15 por ciento. Estos porcentajes se aplican durante los dos primeros años. Con posterioridad los por- centajes serán el 20 por ciento sobre las pri- meras 750.000 pesetas y el 15 por ciento sobre el resto. Ahora bien, para poder apli- car los porcentajes incrementados del 25 y 20 por ciento sobre las primeras 750.000 pesetas, es necesario que el importe del prés- tamo sea al menos una cantidad igual o su- perior al 50 por ciento del valor de la vi- vienda y que durante los tres primeros años no se amortice del capital del préstamo una cantidad superior al 40 por ciento del ca- pital inicial prestado. Si no se cumplen estos requisitos, se aplicará el porcentaje del 15 por ciento. En ningún caso se pue- de desgravar más del límite de 1.500.000 de pesetas. Este límite se alcanza si el pa- go de las cuotas del préstamo al año supe- ra los 10.000.000 millones de pesetas.

Para una mejor comprensión nos vamos a referir a un supuesto concreto, en el que por el préstamo para la adquisición de la vivienda se paga al año 1.000.000 de pe- setas. Así, respecto de los dos primeros años, se deducirá en relación con las primeras 750.000 pesetas, 187.500 pesetas, el res- to es de 250.000 pesetas, de las que se pue- de deducir el 15 por ciento, es decir, 37.500 pesetas, con lo que la deducción total du- rante los dos primeros años es de 225.000 pesetas. Pasados los dos años la deducción será 150.000 pesetas, respecto de las pri- meras 750.000 pesetas y 37.500 pesetas,

por el resto, con lo que la deducción será de 187.500 pesetas.

Si ya con anterioridad hubiese adqui- rido una vivienda habitual, puede usted cambiarla comprando otra. Si vende la anterior, estarán exentas en el Impuesto sobre la Renta las plusvalías obtenidas, siempre que las reinvierta en la nueva vi- vienda habitual. Pero de los capitales que invierta en la nueva vivienda sólo podrá desgravarse en lo que excedan de los que ya se había desgravado de la primera.

Tenga en cuenta la obligación que va a tener de destinar la vivienda, una vez ad- quirida, a residencia habitual por un pla- zo mínimo de tres años si quiere obtener y conservar la desgravación. Si cambia de vivienda antes, y salvo que se trate por un supuesto de necesidad como separación matrimonial, traslado laboral, obtención del primer empleo o de empleo mas ven- tajoso u otras análogas, la vivienda per- derá la consideración de habitual a estos efectos. Perderá por ello la desgravación que se haya realizado, que deberá devol- ver con los intereses correspondientes. Y, además, la plusvalía que obtenga en la venta, aunque la reinvierta en la adquisi- ción de vivienda habitual, no estará exen- ta en el Impuesto sobre la Renta. ¿Qué seguridad tiene la adquisición de inmuebles en el derecho español?

Es importante asegurarse de que la compra de vivienda no le vaya a dar pro-

blemas. En nuestro país, gracias al desa- rrollo de nuestro sistema notarial y re- gistral, el fraude en las transmisiones in- mobiliarias es muy escaso, prácticamen- te inapreciable. Muy poco de lo que ha pasado por el Notario deriva en pleito y llega después a los tribunales.

Ello supone un importantísimo aho- rro en gastos, tanto individuales como colectivos de justicia, y en sistemas pri- vados de prevención (como seguros de adquisición) a los que se ha de acudir en otros países. En estos países que no disponen de un Notariado semejante al nuestro, como los anglosajones, los cos- tes de las transmisiones son, por ello, com- parativamente mucho más altos. Hasta tal punto que algunos de estos países (co- mo Estados Unidos) se están planteando la introducción de la figura del Notario latino, que ya existe en algunos estados, como Luisiana.

Incluso en países en los que se ha que- rido llevar un registro de la propiedad ba- sado en documentos privados, éste, por la falta de garantías de lo que accede a él, se desvirtúa rápidamente y la inscripción no puede producir los amplios e impor- tantes efectos que tiene en nuestro or- denamiento.

Tampoco en estos lugares se ha podi- do prescindir de los costosos “seguros de transmisión”, que además tan sólo ga- rantizan al adquirente una indemniza- ción económica por parte de la compa- ñía aseguradora para el caso de que su ad-

quisición llegue a frustrarse. En nuestro país, gracias a la garantía que suponen el Notario y el Registro de la Propiedad basado en documentos públicos nota- riales, tales seguros resultan innecesarios. Pese a que el sistema español ofrece con carácter automático grandes dosis de seguridad cuando usted libremente uti- liza el sistema público de garantías, es de- cir, el Notario y el Registro de la Propie- dad, siempre puede usted mejorarlo me- diante la debida información. Se lo va- mos a explicar a continuación.

Sin embargo, antes vamos a exponer muy brevemente el sistema español de transmitir la propiedad de inmuebles, pa- ra que pueda usted entender los conse- jos que vamos a darle.

La propiedad, siguiendo el sistema que rige en España, llamado “del título y el modo”, se transmite mediante cualquier contrato traslativo, como la compraven- ta, acompañado de la entrega de la cosa que se transmite.

¿Cuál es la forma del contrato de compra de vivienda?

En nuestro Derecho, la forma del con- trato de compraventa de inmuebles, co- mo la vivienda, es libre. Puede usted, si la otra parte no exige el otorgamiento ante Notario, utilizar para adquirir un contrato privado, o incluso meramente verbal. La escritura pública no es necesaria en abso- luto si no lo solicita cualquiera de las par- tes que intervienen en el negocio. Basta

para adquirir la propiedad la existencia del contrato, cualquiera que sea su forma, acompañada de la entrega de la vivienda. Sin embargo, con arreglo a los artícu- los 1.279 y 1.280 del Código Civil, cual- quiera de los contratantes puede exigir el otorgamiento de la escritura pública. Por- que se considera que la trascendencia de este contrato exige que las partes puedan voluntariamente ampararse en esta for- ma y disfrutar de sus ventajas ante cual- quier eventualidad. Ello no rompe el prin- cipio de la libertad de forma cuando am- bas partes están de acuerdo en ello.

Sin embargo, la inmensa mayoría uti- liza, al menos en la fase final de la ad- quisición, la forma notarial, la escritura pública, hasta tal punto que hay quien ignora que no se trata de una forma obli- gatoria. Tiene sus razones esta utiliza- ción masiva de la forma notarial, que des- cansa en el convencimiento colectivo de las virtudes y seguridades que aporta la misma. Por algo será. No podemos de- jar de recomendarle esta utilización ma- yoritaria.

Vamos a tratar de dar muy resumida- mente los argumentos que hacen acon- sejable la utilización de la forma notarial, la escritura pública, dados los efectos de la misma:

• La constancia fehaciente sobre la ce- lebración del contrato y sobre la fecha del mismo.

• Se hace prueba contra los contratan- tes de las declaraciones hechas por los mis-

mos. No podrá pretender luego cualquiera de las partes no haberlas hecho, salvo que además interponga querella por falsedad en documento público y lo pruebe.

• Dado que la escritura es redactada por un profesional del Derecho de alta cua- lificación, que a la vez es funcionario pú- blico y que lo hace conforme a la volun-

tad de las partes que ajusta a la ley, se pre- sume la plena legalidad del documento.

• El Notario, como funcionario pú- blico que es, actúa con independencia e imparcialidad respecto de las partes con- tratantes.

• Por la apreciación de la capacidad de las partes que realiza el Notario, ésta se

• Es un sistema público de publicidad destinado a facilitar y asegurar el tráfico jurídico y los derechos inscritos. Su utilización es generalmente voluntaria para el adquirente. Sólo respecto de algunos derechos como la hipoteca, que se considera que requieren necesariamente un régimen especial de publicidad, la inscripción es necesaria para su perfecta constitución.

• Sin embargo, al igual que la escritura pública, las ventajas que supone ha hecho que su utilización se generalice enormemente.

• La inscripción en el Registro requiere que antes la escritura haya sido liquidada de los impuestos a los que está sujeto el acto que se documenta.

• No podemos resumir aquí todo nuestro ordenamiento registral. Nos limitaremos a señalar algunas consecuencias de interés para el comprador:

• Los derechos inscritos se presumen que existen y la inscripción produce todos sus efectos bajo la salvaguarda de los tribunales mientras no se desvirtúe.

• Lo no escrito no perjudica a terceros, incluso posibles adquirentes. Si usted adquiere de buena fe, lo que se presume, por compra válida al titular registral e inscribe su de- recho, no podrá perderlo aunque se anule el del vendedor por causas que no consten en el Registro; incluso aunque se anule la inscripción de su derecho.

• Rige en el Registro la regla “prior tempore, potior iure”, que supone que la prefe- rencia de los derechos en el mismo viene determinada por su orden de entrada, de- terminado por su asiento de presentación.

• ¿Cuáles son para usted, comprador de buena fe, los efectos prácticos de todo lo ex- puesto? Que puede confiar en el contenido del Registro en el momento de adquirir si inscribe con celeridad. Las posibles limitaciones ocultas, como ventas previas no ins- critas, o embargos no anotados no le perjudicarán si su derecho llega antes al Registro. De ahí la necesidad de informarse de su contenido antes de adquirir y del llamado “ase- guramiento registral” que le practicará el Notario y al cual luego nos referiremos.

presume. Y lo mismo en cuanto a la su- ficiencia de la representación si uno de los comparecientes actúa en nombre de otro. • Además, el Notario presta asesora- miento a las partes sobre los medios ju- rídicos más adecuados para el logro de los fines lícitos que se propongan alcan- zar. El asesoramiento se prestará de una manera especial a la parte más necesita- da de ello, como sería el comprador-con- sumidor en las compras a promotor.

Dadas todas estas ventajas, se com- prende que los contratos redactados y au- torizados por Notario muy rara vez aca- ben en pleito ante los tribunales. Es co- nocida la frase, de Joaquín Costa, “nota- ría abierta, juzgado cerrado”.

Además, dadas las garantías que la es- critura supone, tiene acceso directo al Re- gistro de la Propiedad, sistema público de publicidad de cuyas ventajas trata el recuadro adjunto.

A pesar de la utilización masiva de la escritura pública en el tráfico jurídico es- pañol, es frecuente, como luego veremos, la utilización en las primeras fases de la contratación de documentos privados, de efectos obligatorios y que son perfec- tamente legales aunque carezcan de las ventajas de las escrituras. Cuando con posterioridad se autoriza la escritura pú- blica, se produce una “renovación del con- trato” que supone que ésta sustituye y se superpone a aquél.

El vendedor debe ofrecerle, incluso an- tes de la firma de cualquier clase de con-

trato, información sobre la situación fí- sica, fiscal y jurídica de la vivienda que va a venderle. Al respecto, vamos a refe- rirnos a las formalidades que debe seguir y a esta obligación de informar, diferen- ciando claramente entre las compras a promotores y vendedores habituales de viviendas, generalmente nuevas, (donde existen unas obligaciones especiales de información), de las compras a particu- lares de “viviendas de segunda mano”. ¿Cómo debe efectuarse la compra a los promotores de viviendas nuevas?

Existe una fase (previa a la vinculación del comprador con cualquier clase de con- trato), de información al público, publi- cidad y promoción. Existen para el pro- motor, también en esta fase, una serie de obligaciones especiales.

Cuando el comprador ha decidido la compra, en la práctica se suele firmar en- tre las partes un contrato privado de com- praventa, que supone ya la plena vincu- lación de las mismas, y en el que se re- cogen las condiciones de la adquisición, de pago del precio, así como los plazos para éste.

A la firma de este contrato, el com- prador suele entregar el comprador una parte del precio a cuenta. Normalmente en esta fase la vivienda se encuentra aún en construcción, por lo que el promotor recibe así una suerte de financiación an- ticipada para la misma. En cualquier ca-

so, no se produce aún la entrega de la vi- vienda con sus llaves y la transmisión de su propiedad, que se difiere al ulterior otorgamiento de la escritura pública. Por lo tanto, el contrato privado tendrá un ca- rácter puramente obligacional para las par- tes, es decir, no transmite la propiedad.

La adquisición del piso se consuma en lo que sería esta tercera fase de otorga- miento de la escritura pública, en la que el promotor generalmente recibe el res- to del precio que le quedaba por cobrar. En muchos casos el adquirente recibe en- tonces financiación de entidades finan- cieras, bien subrogándose en el préstamo hipotecario que gravaba la vivienda y del que queda liberado el vendedor, bien me- diante la obtención de un nuevo présta- mo, generalmente también de carácter hipotecario, que se firma casi simultáne- amente a la compra de la vivienda.

Antes del año 1983 el promotor solía dejar después de la entrega parte del pre- cio aplazado y, por tanto, debidamente incrementado, incorporado a letras de cambio, y garantizado con condición re- solutoria. Es decir, que se reservaba el de- recho de recuperar la vivienda en caso de falta de pago de cualquiera de las letras. Pero una Resolución de la Dirección Ge- neral de los Registros y el Notariado de finales del año 82 determinó la exigen- cia de una serie de requisitos, entre ellos la falta de oposición del comprador una vez requerido, para la inscripción de la readquisición en favor del vendedor. Aun-

que se trata de un planteamiento aún dis- cutido, por favorecer al comprador mo- roso, lo cierto es que en la práctica se ha abandonado esta fórmula.

Hoy es raro que en la propia escritura se aplace parte del precio con garantía de condición resolutoria. Esta garantía sólo se utiliza con carácter excepcional y su- plementario, y posponiendo la condición resolutoria, en las raras ocasiones en que se utiliza, a la hipoteca que a continua- ción se constituye. La sustitución de la fórmula de la condición resolutoria por la de la hipoteca bancaria ha supuesto el abandono por parte de los promotores