Validity and reliability

parámetros:

• La reglamentación urbanística municipal o distrital vigente al momento de la realización del avalúo en relación con el inmueble objeto del mismo.

• La destinación económica del inmueble.

• Para los inmuebles sometidos al régimen de propiedad horizontal, el avalúo se realizará sobre las áreas privadas, teniendo en cuenta los derechos provenientes de los coeficientes de copropiedad.

• Para los inmuebles que presenten diferentes características de terreno o diversidad de construcciones, en el avalúo se deberán consignar los valores unitarios para cada uno de ellos.

• Dentro de los procesos de enajenación y expropiación, que afecten parcialmente el inmueble objeto del avalúo y que requieran de la ejecución de obra de adecuación para la utilización de las áreas construidas remanentes, el costo de dichas obras se determinará en forma independiente y se adicionará al valor estimado de la parte afectad del inmueble para establecer su valor comercial.

• Para los efectos del avalúo de que trata el artículo 37 de la Ley 9ª de 1989, los inmuebles que se encuentren destinados a actividades productivas y se presente una afectación que ocasione una limitación temporal o definitiva a la

generación de ingresos provenientes del desarrollo de las mismas, deberá considerarse independientemente del avalúo del inmueble, la compensación por las rentas que se dejarán de percibir hasta por un período máximo de seis (6) meses.

• Cuando el objeto del avalúo sea un inmueble declarado de conservación histórica, arquitectónica o ambiental, por no existir bienes comparables en términos de mercado, el método utilizable será el de reposición como nuevo, pero no se descontará la depreciación acumulada, también deberá afectarse el valor por el estado de conservación física del bien. Igualmente, se aceptará como valor comercial de dicho inmueble el valor de reproducción, entendiendo por tal el producir el mismo bien, utilizando los materiales y tecnología con los cuales se construyó, pero debe tenerse en cuenta las adecuaciones que se le han introducido.

• La estratificación socioeconómica del bien16_.

Igualmente, para la determinación del valor comercial de los inmuebles se deberán tener en cuenta por lo menos las siguientes características:

• Para el terreno:

- Aspectos físicos tales como área, ubicación, topografía y forma.

- Clases de suelo: urbano, rural, de expansión urbana, suburbano y de protección.

- Las normas urbanísticas vigentes para la zona o el predio. - Tipo de construcciones en la zona.

- La dotación de redes primarias, secundarias y acometidas de servicios públicos domiciliarios, así como la infraestructura vial y servicio de transporte. - En zonas rurales, además de las anteriores características deberá tenerse en

cuenta las agrológicas del suelo y las aguas.

- La estratificación socioeconómica del inmueble.

• Para las construcciones:

- El área de construcciones existentes autorizadas legalmente.

- Los elementos constructivos empleados en su estructura y acabados. - Las obras adicionales o complementarias existentes.

- La edad de los materiales.

- El estado de conservación física.

- La vida útil económica y técnica remanente.

- La funcionalidad del inmueble para lo cual fue construido.

- Para bienes sujetos a propiedad horizontal, las características de las áreas comunes.

• Para los cultivos:

- La variedad.

- La densidad del cultivo.

- La vida remanente en concordancia con el ciclo vegetativo del mismo. - El estado fitosanitario.

- La productividad del cultivo, asociada a las condiciones climáticas donde se encuentre localizado17.

6.2.10.2.1 Clasificación del suelo. Los artículos 31, 32, 33, 34 y 35 de la Ley 388 de 1997 define y clasifica el suelo en:

• Urbano.

• De expansión urbana.

• Rural.

• Suburbano.

• De protección.

6.2.10.2.1.1 Suelo urbano. “Lo constituyen, las áreas del territorio distrital o municipal destinadas a usos urbanos por el plan de ordenamiento, que cuenten con infraestructura vial y redes primarias de energía, acueducto y alcantarillado, posibilitándose su urbanización y edificación, según sea el caso. Podrán pertenece a esta categoría aquellas zonas con procesos de urbanización incompletos, comprendidos en áreas consolidadas con edificación, que se definan como áreas de mejoramiento integral en los planes de ordenamiento territorial.

Las áreas que conforman el suelo urbano serán delimitadas por perímetros y podrán incluir los centros poblados de los corregimientos. En ningún caso el perímetro urbano podrá ser mayor que el denominado perímetro de servicios públicos o sanitarios”. (Art. 31 Ley 388 de 1997).

6.2.10.2.1.2 Suelo de expansión urbana. “Constituido por la porción del territorio municipal destinada a la expansión urbana, que se habilitará para el uso urbano durante la vigencia del plan de ordenamiento, según lo determinen los Programas de Ejecución.

La determinación de este suelo se ajustará a las previsiones de crecimiento de la ciudad y a la posibilidad de dotación con infraestructura para el sistema vial, de transporte, de servicios públicos domiciliarios, áreas libres, y parques y equipamiento colectivo de interés público o social.

Dentro de la categoría de suelo de expansión podrán incluirse áreas de desarrollo concertado, a través de procesos que definan la conveniencia y las condiciones para su desarrollo mediante su adecuación y habilitación urbanística a cargo de

sus propietarios, pero cuyo desarrollo estará condicionado a la adecuación previa de las áreas programadas”. (Art. 32 Ley 388 de 1997).

6.2.10.2.1.3 Suelo rural. “Constituyen esta categoría los terrenos no aptos para el uso urbano, por razones de oportunidad, o por su destinación a usos agrícolas, ganaderos, forestales, de explotación de recursos naturales y actividades análogas”. (Art. 33 Ley 388 de 1997).

6.2.10.2.1.4 Suelo suburbano. “Constituyen esta categoría las áreas ubicadas dentro del suelo rural, en las que se mezclan los usos del suelo y las formas de vida del campo y la ciudad, diferentes a las clasificadas como áreas de expansión urbana, que pueden ser objeto de desarrollo con restricciones de uso, de intensidad y de densidad, garantizando el autoabastecimiento en servicios públicos domiciliaros, de conformidad con lo establecido en la Ley 99 de 1993 y en la ley 142 de 1994. Podrán formar parte de esta categoría los suelos correspondientes a los corredores urbanos interregionales.

Los municipios y distritos deberán establecer las regulaciones complementarias tendientes a impedir el desarrollo de actividades y usos urbanos en estas áreas, sin que previamente se surta el proceso de incorporación al suelo urbano, para lo cual deberán contar con la infraestructura de espacio público, de infraestructura vial y redes de energía, acueducto y alcantarillado requerida para este tipo de suelo”. (Art. 34 Ley 388 de 1997).

6.2.10.2.1.5 Suelo de protección. “Constituido por las zonas y áreas de terrenos localizados dentro de cualquiera de las anteriores clases, que por sus características geográficas, paisajísticas o ambientales, o por formar parte de las zonas de utilidad pública para la ubicación de infraestructuras para la provisión de servicios públicos domiciliarios o de las áreas de amenazas y riesgo no mitigable

para la localización de asentamientos humanos, tiene restringida la posibilidad de urbanizarse”. (Art. 35 Ley 388 de 1997).

6.2.11 Etapas para la elaboración de los avalúos. Para la elaboración de los