WITHIN CASE ANALYSIS – QUEBEC

Las obligaciones del comprador son: a) pagar el precio; b) recibir y retirar la cosa comprada; y c) correr con los gastos del contrato.

a) Pagar el precio

El precio constituye el objeto de la obligación del comprador, consistente en una suma de dinero que entrega el comprador al vendedor como contraprestación al derecho que adquiere.

Del mismo modo representa la causa de la obligación del vendedor de transferir el derecho de propiedad de la cosa vendida.

El precio en la compraventa, debe necesariamente fijarse en una suma de dinero, o debe estar constituido en una suma de dinero en más del 50% del valor de la cosa, caso contrario deja de ser compraventa.

Siendo el precio, el objeto de la obligación asumida por el comprador, debe contener los siguientes requisitos asignados a la prestación de dar: a) existir en el presente o en el futuro; b) determinado o determinable; c) estar en el comercio humano; y d) pertenecer al

comprador o estar bajo su poder de disposición. MOMENTO Y LUGAR DEL PAGO

Las partes convienen el momento y lugar del pago del precio. A falta de estipulación, el pago se hará a tiempo de retirar la cosa y en el lugar donde ella se encuentre. En caso de incumplimiento en el pago del precio imputable al comprador, el vendedor, en base a lo previsto por el Art. 568 del C.C., puede exigir el cumplimiento directo del pago del precio, tal como se ha pactado o, en su defecto, intentar la acción de resolución del contrato con la

imposición de daños y perjuicios.

Normalmente en el contrato se establece el tiempo y el lugar para que el comprador cumpla con su obligación. Si las partes contratantes no han fijado el día ni el lugar, para el pago del precio, éste deberá hacerse en el lugar y en el momento de la entrega de la cosa, ya que el precio es una obligación interdependiente de la obligación del vendedor de entregar la cosa. Esta reciprocidad de obligaciones existente entre la entrega de la cosa y el pago del precio, es de tal naturaleza que, el término, que afecta a la primera, incide automáticamente en la segunda, de manera tal que, si las partes quieren que el precio sea pagado en fecha diferente a la entrega, deberán convenirlo expresamente.

La compraventa, no sujeta a plazo ni condición, surte sus efectos de inmediato, debiendo el vendedor entregar la cosa y el comprador pagar el precio.

OBLIGACION ACCESORIA DEL PRECIO

Pagar los intereses. - Como el precio es una suma de dinero, si no es pagado

oportunamente, el comprador deberá abonar los intereses, aunque no se haya convenido, en base al principio general de que "el dinero genera dinero". El legislador, en el art. 637 del C.C., aplicando este principio ha previsto los casos en los cuales el comprador, además de pagar el precio, está obligado al pago de intereses, al disponer:

"Art. 637.- (Intereses sobre el precio). El comprador debe pagar intereses sobre el precio pendiente en los casos que siguen:

1) Si así se ha convenido en el contrato.

2) Si la cosa vendida origina frutos u otros productos y ha sido entregada al comprador. 3) Si el comprador ha sido constituido en mora".

RETENCION DEL PRECIO

En virtud de que la compraventa es un contrato bilateral, además de las diferentes formas de resolución, que admiten estos tipos de contratos, se aplica también el principio de la excepción "non adimpleti contractus" en las dos siguientes circunstancias, en las cuales el comprador puede suspender el pago del precio sin caer en responsabilidad:

a) Cuando teme que la cosa vendida o parte de ella pueda ser reivindicada por un tercero, salvo que el vendedor le de las garantías suficientes de que no sucederá tal cosa; y b) cuando la cosa vendida está gravada con una hipoteca o sujeta a una acción ejecutiva con mandamiento de embargo, en cuyas circunstancias el vendedor tiene la obligación de liberar al comprador de esos gravámenes; caso contrario, el comprador puede negarse a pagar el precio y proceder a la resolución del contrato por incumplimiento culpable. Si el comprador, antes de la compraventa, ha tenido conocimiento de los gravámenes, no podrá hacer uso de tal retención, en vista de que habrá adquirido el derecho de propiedad por su cuenta y riesgo. Al respecto, el Art. 638 del C.C. dispone:

"Art. 638.- (Suspensión del pago). I. El comprador puede suspender el pago del precio: 1) Cuando tema fundadamen te que la cosa vendida o parte de ella pueda ser reivindicada

por un tercero, a menos que el vendedor preste garantía idónea.

2) Cuando la cosa vendida se encuentra gravada con garantías reales o sujetas a vínculos de embargo o secuestro, caso en el cual, además, si el vendedor no libera la cosa en el término que debe fijar el juez, el comprador puede demandar la resolución del contrato y el

resarcimiento del daño conforme al artículo 596.

II. El pago no puede ser suspendido si el peligro de reivindicación o los gravámenes o vínculos fueron conocidos por el comprador en el momento de la venta".

SANCION POR EL INCUMPLIMIENTO DE PAGO

El incumplimiento del pago, ya sea en el lugar y día señalados o en el momento de la entrega, motiva la resolución del contrato por incumplimiento culpable de parte del comprador. La resolución se la debe pedir en juicio, si no se ha pactado expresamente en una cláusula resolutoria o si no se quiere hacer uso de la resolución de pleno derecho emergente del requerimiento notarial, prevista por el Art. 570 del C.C.

El Art. 571 del C.C. regula la resolución no pactada al disponer:

"Art. 571.- (Resolución no pactada). I. Si el término concedido a una de las partes es considerado esencial en interés de la otra, y vence sin que el deudor haya cumplido su prestación, se tendrá el contrato por resuelto extrajudicialmente de pleno derecho, aunque no se hubiera pactado expresamente la resolución.

II. Sin embargo, y salvo pacto o uso contrario, si el acreedor beneficiario del plazo

considerado esencial para él quiere exigir al deudor el cumplimiento de su obligación, aún vencido el término, deberá notificarle por nota escrita notarial mente diligenciada u otro acto equivalente dentro del plazo de tres días, vencidos los cuales su derecho caduca". DERECHO DE RETENCION DEL VENDEDOR NO PAGADO

Es la facultad que confiere la ley al vendedor, de no entregar la cosa vendida mientras el comprador no le pague o no asegure el pago del precio que le debe con motivo de la venta. Este derecho surge:

1) En aplicación de la excepción "non adimp le ti contractus".- Cuando la compraventa no está sujeta a las modalidades de los negocios juridicos, quedando el vendedor obligado a entregar la cosa vendida al comprador en el momento de la formación del contrato. Sin embargo, si el comprador, sin tener intención de pagar el precio tiene la osadía de exigir la entrega de la cosa, el vendedor está facultado a retener la cosa amparado en la excepción de referencia prevista por el parágrafo 1. del Art. 623 del C.C., concordante con el Art. 573 del mismo cuerpo de leyes, que le permite requerir: cumple tu primero con el pago del precio para que yo cumpla después con la entrega de la cosa.

2) Venta a plazo.- En esta clase de ventas en las cuales se conceden al comprador facilidades para el pago del precio, el vendedor está obligado a entregar la cosa en el momento del perfeccionamiento del contrato, mientras que el precio lo recibirá

posteriormente. Sin embargo, el vendedor tiene derecho a negarse a la entrega si, después de la venta, se establece que el comprador es insolvente, a menos que de fianza que asegure el pago al vencimiento del plazo, tal como lo dispone el parágrafo II. del Art. 623 del C.C.,

que a la letra dice:

"Art. 623. (Negativa legítima de entrega). II. Si después de la venta se establece que el comprador es insolvente, el vendedor, que está en peligro de perder el precio, tampoco estará obligado a la entrega aún cuando hubiera concedido plazo para el pago, excepto si el comprador da fianza para pagar al vencimiento del plazo".

b) Recibir la cosa y en su caso retirarla. - El comprador está obligado a recibir la cosa, objeto de la compraventa, en el lugar y tiempo convenidos. Esta obligación de recibir la cosa conHeva la de trasladarla a un otro lugar. El comprador debe recibir la cosa en el lugar y momento convenidos y, en el caso que no exista estipulación expresa, deberá recibirla en el lugar donde se encontraba a tiempo de la venta y en el momento en que se pagó el precio salvo, claro está, estipulación contraria.

Si el comprador se niega a recibir la cosa, el vendedor tiene a su disposición lo siguiente: a) Hacer el depósito judicial de la cosa vendida, con lo que se libera de la obligación de conservarla.

b) Pedir al Juez la resolución del contrato, por incumplimiento, imputable al comprador, de la obligación de recibir y/o de retirar la cosa comprada, en base a lo previsto por el Art. 568 del C.C.

La resolución opera de pleno derecho, cuando se trata de ciertos bienes muebles, particularmente de ciertos productos alimenticios susceptibles de descomposición.

El incumplimiento del comprador de retirar la cosa o de pagar el precio trae consigo graves perjuicios, que justifican la resolución de pleno derecho, sin necesidad de juicio o de requerimiento alguno, por la sola expiración del plazo que, en estos casos, favorece al vendedor. Dicha resolución se encuentra expresamente señalada en el Art. 640 del C.C. y resulta una aplicación de lo previsto por el Art. 571 del C.C. que dispone:

"Art. 571.- (Resolución no pactada). Si cl término concedido a una de las partes, es considerado esencial en interés de la otra, y vence sin que el deudor haya cumplido su prestación, se tendrá el contrato por resuelto extrajudicialmente de pleno derecho, aunque no se hubiera pactado expresamente la resolución".

"Art. 640.- (Resolución de pleno derecho del contrato de venta de ciertos muebles). En la venta de productos alimenticios y objetos muebles que pueden depreciarse, la resolución del contrato tiene lugar de derecho, sin previa intimación, en favor del vendedor, si el comprador al vencimiento del término convenido no lo retira o no paga el precio". c) Pagar los gastos del contrato de la venta y otros accesorios.

Los gastos de recepción y retiro de la cosa vendida, que involucran los derechos de transporte, derechos aduaneros, impuestos, gastos notariales, honorarios profesionales y otros accesorios, corren por cuenta del comprador, de acuerdo a lo dispuesto por el Art. 589 del C.C. que dice:

"Art. 589.- (Gastos de la venta). Salvo lo dispuesto en leyes especiales o el acuerdo diverso de las partes, los gastos del contrato de venta y otros accesorios están a cargo del

comprador".

Sin embargo, en materia de impuestos sobre compraventa de bienes inmuebles, se deben observar los D.S. Nos. 3299 del 16 de enero de 1953 (Art. 24); 5111 de 10/12/1958 (Art. 2, 3 y 4); 9687, de 29 de abril de 1971 (Art. 10); y D.L. 1437 de 21/ 2/1977, que atribuyen al vendedor el pago de los impuestos de transferencia al disponer:

D.S. No. 3299 de 16 de enero de 1953 (Art. 24)

Artículo 24.- El presente impuesto será pagado por el vendedor. D.S. N0 5111 de 10/12/1958